我国养老地产开发投资的商业模式研究-开题报告

一、文献综述

据国务院办公厅印发的《社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)》，预计到2015年中国60岁以上人口将增加到2.21亿，占总人口16％；2020年达2.423亿，约占总人口18％；2040年达4亿左右，约占总人口25％，中国将成为高度老龄化的国家。同时，“421”家庭结构模式变迁和缩微化导致传统的家庭养老压力加大。

老年化及养老已然成为严重的社会问题，养老地产开发作为一项重大的社科课题，亦同时急需实践，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，计划开发养老社区、养老公寓等产品。而养老地产在我国是新兴事物，开发者虽然看到了其中的商机，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开发建设，产品类型及建筑形式应怎样选择，养老体系如何建立等等。

在国外，虽然有完备的养老保障体系、住房养老及倒按揭措施，但未见采取养老地产开发模式的个案，中国的老年化急剧发展带来的养老产业发展空间、传统地产开发企业转型及金融保险机构的衍生新兴的投资机会，促成有中国特色的养老地产开发模式。养老地产作为一种基于适老化和为老化住宅而拓展出来的新兴地产业态，具有立体的开发经营方式，复合了房地产开发、商业地产运营、养老服务和金融创新等属性。它以养老住宅为基础，附加文体中心、护理院、医院和超市等商业配套设施。同时集居住、餐饮、娱乐、养生、保健、就医等概念于一体，依靠住宅销售、出租和相关物业经营权和收益权的金融化运作，以及商业配套服务或养老专业化服务的增值效应，来实现自身盈利和长远发展。目前，养老地产是中国实现居家养老、社区养老与机构养老相结合等社会化养老的有效载体和实现形式，正在引导和推动着养老产业的发展。

若对国内几个典型养老地产项目及其经营运作过程进行分析，便会发现：养老地产投资规模大，资金成本高，利润低，回报周期长，产业链长与环节丰富等特点，特别是在规划、开发、持有、运营、服务、退出等环节都存在困难与阻碍。国内大量专家学者及从业人员针对养老地产开发运营环节认真研究、细致分析，提出各种积极的探讨，保险资金、信托资金、银行资金、私募资金皆在研究及尝试如何与养老地产深度结合，但大多数只能解决前期开发的资金筹措，或只接手问题楼盘，重新赋予养老概念及内容进行运营。虽然取得了一定的社会效益可以体现，但综观项目运作全过程，后续运营过程中却不尽人意，难以取得预期经济收益，或经济效益不足以保障持续运营，或成为运营鸡肋。综上，目前业界及学界皆以传统的房地产开发模式应用于养老地产开发，受经济与政策环境所限，未能将政策支持、社会保障系统及社会力量参与相结合，未能充分利用及整合全社会资源，去应对并解决人口老年化这一社会现象带来的各类问题及需要。

笔者通过国内外相关文献的研读，以及亲临国内部分养老项目调查，针对养老地产开发的核心问题，项目融资、投资收益保障体系、产品的规划与设计及养老运营服务体系等四方面展开研究分析，力求打造养老地产开发的平衡健康的生态系统。

二、^范文提纲

一　引言：养老地产发展背景与发展空间

二　养老地产发展现状

（一）养老地产概述

（二）国内养老地产发展历程

（三）国外养老地产发展历程

三　养老地产商业模式

（一）销售模式

（二）持有经营模式

（三）销售＋持有经营模式

四　国内外养老地产典型案例研究

•••（一）国内养老地产项目研究

1　亲和源模式

2　太阳城模式

3　……

（二）国外养老地产模式研究

1　加拿大模式：个性化倒按揭

2　新加坡模式：以房养老

3　美国模式：健全的住房养老保障体制

五　养老地产商业模式生态链研究（开发过程的主要问题、难点及解决方案）

•••（一）养老地产项目融资

政策性支持

企业自筹及社会力量投资

混合式投资

互联网思维下的众筹分权

（二）养老地产项目投资保障措施研究

1　赋予物业经营性的快速销售

2　物业可持续的经营性收入

3　项目的资本市场运作

（三）养老地产项目产品规划与设计

1　新建养老养生社区的产品规划设计

2　新建居住社区内配套养老住宅产品设计

3　建成居住社区内改建居家型养老产品设计

（四）养老住区运营体系

1　积极试水推动国家养老服务体系及政策建立完善

2  园区的基本配套运营及服务体系

3　园区联动：产权式＋会员制＋联盟式

4　养老服务体系的辐射：园区基站＋服务网点

六　结语：新时代下的养老地产发展与创新

三、参考文献

[1]姜若愚，刘弈文，杨子江．养老地产开发运营模式[M]．云南大学出版社，2014年9月；

[2]洲联集团．绿色城市O2O：养老地产[C]．中国建筑工业出版社，2015年4月；

[3] 姜睿，苏舟．中国养老地产发展模式与策略研究 [J]．现代经济探讨，2012, (10)

[4] 陈德强，胡俊英．养老地产售后回租模式探析[J]．价值工程，2012，31(34 )

[5]马明，韦颜秋．我国养老地产商业模式发展对策研究[J]．中国国情与国力， 2013，(5)

[6]江生忠，杨汇潮，袁卓群．我国养老地产商业模式研究[J]．现代管理科学， 2014，(10)

[7] 马智利，魏静，马敏达．我国养老地产项目融资模式应用研究——以共有产权模式为例 [J]．建筑经济，2015，36(6)

[8] 张小红．刍议养老地产项目设计[J]．建筑工程技术与设计，2014，(10)

[9] 赵艺，刘惠文，曾玉娟．养老地产运营中的问题和对策研究 [J]．管理学家， 2014，(20)

[10]新民晚报. 借鉴国外养老地产模式[J]. 中国社会工作，2012，(14)

[11]赢商网．养老地产新“蓝海”：五大类别和15种开发模式详解[Z]． ://yn.winshang.com/news-511618.html，2015年08月07日

[12]中央政府门户网站．国务院关于加快发展养老服务业的若干意见[EB/OL]． :// .gov.cn/zwgk/2013-09/13/content_2487704.htm，2013年09月13日