浅谈房地产开发与经营_开题报告

文献综述

房地产研究现状

1.市场发育不良，泡沫化程度较高

我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响（如官商勾结、房地产商炒作等），导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6%-8%，而中国房地产的利润率高达30%-40%。而按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%以上，2001年增长41%，2002年增长56%，2003年增长32%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10倍-20倍。

由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实。并人为将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。据统计，我国的房价收入比（即一套房屋的价格与一个家庭年收入之比）超过10，远高于国际水平。

2..供需结构失衡 

目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。具体表现为：一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超过60%，中小套型住宅比例偏低。同时，据建设部门统计，2006年初，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18%；2007年10月份，这一比重有所提高，但也只有25.77%，与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题（发达国家和香港政府主要以提供廉租房为主）。三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求。 

3..房地产市场秩序混乱  

    我国目前的房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。而且随着房市的不景气和房价的下跌，一些原来被遮掩的问题开始暴露，为减少损失，一些房地产商和中介机构就加大了其机会主义行为，使得市场秩序的混乱程度在短期内可能进一步加剧。

我国房地产市场健康发展应采取的对策

  1.加快开发企业整合的进程

     随着市场竞争的加剧，以及市场规则和竞争环境的不断完善，房地产开发企业规模化、集团化势在必行。目前中国房地产开发行业中大鱼吃小鱼的态势已经显现，快鱼吃慢鱼也是早晚的事。今后，中国房地产开发将进入集约化发展的高级阶段，行业资源逐步整合，企业间相互牵制、互相排斥的无序竞争局面将逐渐改变，房地产各方面的专业合作将越来越深入，行业集中度也将逐步提高。房地产开发企业的整合可以通过资产重组，让一部分有实力的企业借助资本市场，通过资本运作，以控股的形式，形成紧密的或松散的企业集团，例如通过横向联合增强企业的资金实力或是通过垂直联合延伸企业的产业链；也可以鼓励有实力的企业采用兼并现有中小企业的方式，实现规模效益，获得由规模扩大带来的自身成本的降低，共享技术、管理经验、市场信息、商誉等资源，提升市场竞争能力和抗风险能力。诸如万科这样的企业，也正努力从其他开发企业特别是国有房地产开发企业中吸引人才，为企业的扩张做好人才储备；还可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式把各自的优势集中起来，优化资源组合，充分利用行业资源提升企业的规模经济。

2.提高开发企业的品牌意识和诚信意识

 品牌是一个企业实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，是核心竞争力和综合素质的外部表现。房地产开发市场已经由卖方市场逐步转化为买方市场，消费者在市场中占有绝对主动的地位，商品房的综合品质越来越受到重视，并且当今国内外的市场竞争，己经从价格竞争、质量竞争逐步走向品牌竞争。名牌商品占有并瓜分市场，已成为市场发展的一个明显趋势。一个有影响的品牌，不仅可以在市场竞争中取得越来越大的市场份额，而且其销售价格也比一般同类产品要高出许多。随着市场竞争的日趋激烈，创名牌、建精品已成为房地产开发企业赢得未来市场的关键。

中国房地产开发市场呼唤品牌时代已到来，但是成为品牌企业谈何容易。品牌的培育，首先必须有好的产品品质。其次要有准确的产品市场定位，要有体现文化内涵的产品品位。此外，作为品牌企业应该还有好的品行。品质、品位、品行都好，才能形成品牌企业。特别要注意的是企业的品牌建设不是建立在大量广告投入、自我吹嘘的基础上的，而是建立在为市场提供优质产品和优良服务的基础上，再配以准确的形象策划和适当的媒体推广、公关活动等的系统工程.品牌建设需要一个过程，它以开发商一个个成功项目作为载体，逐步为市场所认可，最终形成企业自身的品牌和形象。例如，万科地产的“万科城市花园”品牌，北京万通集团的“新新家园”品牌，广州奥林匹克房产的“奥林匹克花园”品牌，等等。它们都是通过多年经营和多个项目的积累.才拥有了目前的市场知名度和品牌形象。

3.加大住房保障力度，改革保障房制度

自20世纪90年代初以来，中国现行的城镇住房保障制度主要是公积金、经济适用房和廉租房制度。从当前的实施情况看，现行住房保障制度在一定程度上发挥了保障中低收入家庭住房、调控房价的积极作用，而且也在很大程度上消除了住房市场发展的障碍，有效地促进了住房市场以及住宅产业的发展。但是，由于住房保障问题的提出时间相对较短，政策制度设计不可避免地会存在缺陷，伴随着住房保障制度的实施，同时也不断涌现出新问题。

加大我国住房保障政策实施力度的几个着力点，①、加速公共财政构建，转变政府职能点。②、构建多层次的住房保障体系。③、改革职工导向的住房公积金制度，建设面向广大住房困难家庭的住房公积金制度，增强中等收入家庭购房能力。④、适度发展购房保障，完善对目标人群的识别管理机制。⑤、发展租房保障，解决极低收入家庭居住困难，⑥、　建立科学合理的住房建设和消费模式。⑦、 编制、公布和实施住房建设规划。住房建设规划是有步骤地实施住房建设的基本依据，同时也是土地供应规划编制的依据。编制好住房建设规划，有利于住有所居目标的最终实现。 

二、^范文提纲

引言：浅谈房地产开发与经营

一、房地产开发

1.1房地产开发的概念、特征

1.2房地产开发的程序

二、我国房地产市场现状的分析

2.1我国房地产市场存在的主要问题

2.2我国房地产存在上述问题的主要原因

三、我国房地产市场规范运行的含义

3.1房地产市场规范运行的概念与评判准则

3.2房地产开发市场规范运行的判断方法

四、我国房地产市场健康发展应采取的对策

4.1加快开发企业整合的进程

4.2拓宽开发企业的融资渠道

4.3提高开发企业的品牌意识和诚信意识

4.4加大住房保障力度，改革保障房制度

4.5推进房地产开发的法制建设

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