房地产开发项目可行性研究报告———中梁银座案例研究-开题报告

一、文献综述

（一）国内研究现状

    在我国，房地产项目的可行性研究起步比较晚，到20世纪70年代末，随着我国改革开放的实行，我国经济体制不断深入改革，作为工程项目研究工具的可行性研究这种方法也逐步传入我国，可行性研究的相关概念、内容和方法才被逐步介绍并运用于工业项目建设前期的技术经济分析来并在政府主导下推广研究。1981年国家计委正式发文，明确规定“所有扩建或是新建的大中型投资项目都必须进行可行性分析和形成可行性研究报告，只有在论证可行的基础上才能立项实施”， “把可行性研究作为建设前期工作中的一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”； 1983年，计委颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，从编制程序、编制内容、预审和复核等方面来指导我国建设项目的可行性研究；1987年颁发了《建设项目经济评价方法与参数》，将可行性研究纳入基本建设程序里来，可行性研究便成为投资项目前期不可缺少的环节。为此，国家相应建立了投资领域的行政审批制度，其中可行性研究报告成为项目报批的不可缺少的重要文件之一。

    进入20世纪90年代以后，可行性研究开始受到重视，随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立，住房制度改革的深入开展，房地产业作为国民经济中的一个支柱产业，对国民经济的推动作用日趋显现，房地产项目可行性研究也随之进入快速发展的阶段，这无论是对改善我国城镇居民的住房条件、拓展城市空间、改变城镇面貌，还是对启动内需、促进经济增长，都起了巨大的积极作用。

    随着房地产项目可行性研究的不断深入发展，对于房地产项目的可行性研究，国内众多学者也从多个角度对这一问题进行了研究和探讨。

    刘洪玉(1996)对房地产行业开发投资所面临的各类风险进行了全面、深入、系统的研究，同时给出了较为简单的风险度量方法。

    梁爽(2001)研究了房地产项目开发的成本问题，提出了行业平均法、近似估算法等房地产投资成本的估算原理和方法。

    瞿富强、瞿莹芳（2003）通过房地产开发项目与一般建设项目可行性研究的比较与分析，在内容与格式统一，提高可行性研宽水平等方面提出了一些建议和措施。

    巫世峰（2006）阐述了可行性研究在房地产项目整个阶段中的重要作用，进而说明可行性研究评价指标体系的研究的必要性和意义，然后提出相应评价指标体系的建立原则，并利用定性和定量相结合的方法构建出一套较为系统的评价指标体系。

    梅贤(2008)从房地产开发与城市规划的关系入手，认为房地产在区位的选择时，一定要考虑到城市整体规划和布局。

    蔡亮（2010）房地产项目的确立是一个极其复杂同时又是十分重要的过程，文章通过具体案例的可行性研究，提出了作者对房地产可行性研究的体会和建议。

    廖意红（2014）在对房地产项目进行投资开发前，需要进行房地产项目可行性研究，房地产项目可行性研究是投资决策和开发计划的重要依据。

    郭吓利（2014）对开发项目进行可行性研究是基本建设管理中的一项重要基础工作，是保证开发项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法，可行性研究在项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的现实意义。

（二）国外研究现状

    可行性研究作为开发前期对项目进行技术经济论证的一种科学方法，最早起源于美国，而应用于房地产项目的可行性研究最早也是出现在20世纪30年代的美国，特别是20世纪60年代以来，新技术不断涌现，世界科学技术和经济管理科学的迅猛发展，可行性研究不断得到充实、完善和发展，逐步形成为一整套系统的科学研究方法。联合国工业发展组织先后于1972年、1974年和1977年分别编写了《项目评价准则》、《发展中国家项目评价和规划》和《工业项目评价手册》等书籍对发展中国家的可行性研究进行指导和帮助。

    直到20世纪70年代，可行性研究才正式运用到房地产领域的项目建设。众多学者从房地产项目的区位选择、投资的成本和收益、风险分析、防范和决策等多个方面对房地产项目可行性研究进行了开拓性的探讨。

    Gaglon. E. Greer & Micher.D. Farred (2003)认为在房地产项目的可行性研究中，最重要的是对可能存在的风险进行分析、认识、预测和防范。并且他把风险分为三种：(1)财务风险(financial risk)， 即在项目的建设过程中，由于不同的财务管理模式所引起的财务方面的风险；(2)可保风险(insurable risk)，即这种风险是可以转嫁给保险公司的，大多数是由于不以人的志为转移的自然灾害所导致的；(3)经营风险(business risk)，即由于经营管理者做出不恰当的决策而引起的风险，这种风险是可行性研究中最为重要的风险，同时也是以通过可行性研究来规避的。

    Romualdas,Viktoras Zubrecovasb (2009)引进了一个多维度的效率分析模型对房地产的可行性进行分析。这一模型为解决替代项目、品种选择、投资资源分配、房地产价值维护和提高等方面的问题提供了很好的思路。

    David M Geltner,Norman filler (2009) 在《商业房地产投资分析》一书中，从房地产投资者的角度分析了房地产价格的影响因素，从供给与需求两方面展开，当前经济形势以及对经济发展的预期是影响需求的最主要方面，资本市场和土地供给等方面影响着房地产的供给。从投资者角度的分析给房地产开发的可行性研究提供了很好的依据。

二、^范文提纲

1项目概括和可行性研究编制依据

2 市场分析与预测

2.1 房地产市场分析

2.1.1 全国房地产市场分析

2.1.2温州市房地产市场分析

2.2 温州市市区板块分析

2.2.1板块范围界定及对比分析

2.2.2 板块产品特征分析

2.3 项目所在板块分析及项目SWOT分析

2.3.1 项目所在板块分析

2.3.2 项目SWOT分析

2.4 楼盘竞争对手分析

2.5 市场需求分析

2.6 项目定位

2.6.1 项目的市场定位

2.6.2 项目客户定位

3 规划设计方案

3.1 建筑方案

3.1.1 总平方案

3.1.2 建筑立面

3.1.3 户型方案

3.2 结构方案

3.3 给排水方案

3.4 经济技术指标

4 项目建设条件

4.1 项目建设的用地条件

4.2 项目建设自然条件——温州市自然气候条件

4.3 市政配套条件

5 项目开发进度安排

5.1 项目开发的各项工作内容

5.2 项目投资开发进度安排表

6 营销方案策划

6.1 总营销策划

6.2 品牌战略策划

6.2.1 名称确定及推广名确定

6.2.2 项目卖点

6.2.3 装修标准

6.2.4 物业管理服务建议

6.3 广告、宣传、推广策划

6.3.1 品牌展示

6.3.2 媒体广告

6.4 销售期促销策划

6.4.1 销售期划分及定价

6.4.2 促销计划

7 投资估算及资金筹措

7.1 项目建设的投资估算

7.1.1投资估算说明

7.1.2 总投资估算

7.2 资金筹措

8 财务评价

8.1 财务评价的依据和原则

8.1.1 财务评价的依据

8.1.2 财务评价的原则

8.2 盈亏能力分析及相关报表

8.2.1静态盈利能力分析与损益表

8.2.2动态盈利能力分析和现金流量表

8.3 风险分析

8.3.1敏感性分析

8.3.2 临界点分析

9 项目综合评价及结论

9.1 可行性研究结论

9.2 建议

三、参考文献

[1]刘洪玉.房地产开发经营与管理[M].北京：中国物价出版社，2001

[2]梁爽.房地产投资可行性分析中的成本及投资估算[J].绵阳经济技术高等专科学校学报，2001

[3]瞿富强，瞿莹芳. 房地产开发项目与一般建设项目可行性研究的比较与分析[J].基建优化，2003

[4]巫世峰. 房地产项目可行性研究的评价指标体系研究[J].国外建材科技，2006(5)

[5] 梅贤.房地产开发的规划与城市发展的研究[J ].消费导刊，2008

[6] 蔡亮. 某房地产项目可行性研究分析[J].安徽建筑，2010(5)

[7] 廖意红. 房地产开发项目的可行性研究[J].商品与质量•建筑与发展，2014(10)

[8] 郭吓利.关于房地产项目可行性研究分析[J].新经济，2014(20)

[9]张宓.我国房地产开发项目可行性研究的问题及对策[J].才智，2009,22(2):271-272

[10] 陈溥才，郭镇宁.房地产开发项目可行性研究与方案优化策略[M].北京：中国建筑工业出版社，2006:16-20

[11] 吕忠诚.浅谈房地产开发项目可行性研究[J].网络财富，2010,21(3):90-91