房地产项目前期产品定位的探讨-开题报告

研究背景

当人们满足了基本的衣、食时,住房就成了首要考虑的问题。再加上我国改革开放经济的复苏,人们生活开始有了翻天覆地的变化,同时房地产作为其不动产,具有投资性。人们愈发倾向于购置房产,使得我国房地产事业迅猛发展,成为经济发展的第一支柱。

    但是随着利益的驱动,开发企业进行盲目的生产,不重视房地产的前期产品定位,直接促使泡沫经济的产生,导致大量的房源滞销,很多的小区唱响空城计,这不仅是造成了国家资源的浪费,更甚至对开发商而言资金无法回笼,导致资金链断裂,损失巨大。在房地产调控措施不断实施的大环境下,再加上行业里的竞争越来越激烈,所以当今的房地产商要想真正有块立足之地,获得投资回报,就必须对房地产的产品进行一个正确的定位,开发出适合于市场,符合于客户需求的产品。

房地产前期定位作为房地产策划的核心内容之一，在理论和实践中都得到了一定的发展，但仍然存在难以满足房地产企业的需要、自身发展不够完善等问题，特别是在理论方面存在相当的不足，传统的前期定位策划需要进行创新和发展，本文的研究正是在这样的环境下进行的，因此目前仍然非常有必要对其进行研究。希望本文能为房地产前期定位的良性发展做点贡献，本文主要从以下几个方面进行了研究:

 （1）土地定位

    土地的获得是房地产开发的前提与基础，从时序上看，土地的定位是前期定位策划的第一个重要的内容。对于土地策划本文主要从以下几个方面进行探究:

   1）土地的储备与竞拍

   2）土地开发时机选择

   3）土地开发定位

(2)房地产市场调研与分析、预测

一般来说，一个产品的好坏、优劣最终都要到市场中去检验，这一点在房地产行业中也不例外。因此，更了解市场的房地产企业将会更容易得到市场的认同和接纳，其产品也才有生存的基础。对市场的认识手段可以说非常多，但是基本上都是围绕着市场的调研、分析、预测来进行的，因此房地产市场调研、分析、预测将是房地产研究中的一个重要内容，也是前期定位中的一个重要内容。

  1）房地产市场调研

  2）房地产市场分析

  3）房地产市场预测

 (3)房地产开发项目的市场定位

    根据对房地产市场的充分认识，找出市场真正需要的东西，认清市场需要的程度，在此基础上进行房地产项目的市场定位。这个定位只能是初步的定位，这种初步的定位只有经过反复的论证和深化研究以后，才能作为最终的市场定位，才能进一步进行产品的深化研究。

   1）价格定位

   2)产品市场定位

    3)目标客群定位

  (4)房地产产品定位策划

    在市场存在“空白点”或者说市场风险在可控范围内的时候，进一步需要研究的重点就是产品的定位策划，只有好的产品才可能真正占有市场。产品的定位策划需要从产品构建的各个方面细致入微的进行研究，最终达到打造“消费者想要的产品”的目的，这也是房地产前期定位策划的最终承载点。在这部分中，主要从以下几个方面进行了研究:

    1)产品定位

    2)产品建筑形象定位

    3)产品景观定位

    4)产品户型定位

    5)产品配套及其他定位

6)房地产项目建设、销售、物业管理与前期定位

    7）房地产项目建设与前期定位

    8)房地产项目销售与前期定位

    9)房地产项目物业管理与前期定位

本文所采用的主要研究方法

 房地产前期定位具有理论与实践相结合的特点，因此本文的研究采用了理论分析与实证研究相结合的方法。在许多问题的阐述过程中将以实际案例加以论证。由于房地产开发过程中影响因素较多，其中诸多因素无法量化，仅对其就进行定性分析。

 房地产业前期定位方面的起步较晚，近几年行业内专家及开发商不断地做了一些探索和研究，也形成了一些有经验有价值的策划系统工程。本文在借鉴这些有价值的研究的基础上自己做一初步的探究，希望能够为房地产事业做出一点贡献。

^范文研究的目的、意义

 本文将通过研究房地产前期定位的全部核心内容，希望本研究课题对于我国目前的房地产业的发展有着一定的价值。

    (1)为房地产开发企业及相关工作人员提供有益的参考，进行科学决策。前期定位有利于房地产开发企业把握市场脉搏、锁定目标市场；前期定位有利于房地产开发企业评估市场风险与收益；前期定位有利于房地产开发企业改善经营管理，提高市场竞争力；前期定位有利于各专业协同合作，前期定位的重要作用之一是为各专业协同合作提供平台，便于决策者指导多部门的工作，并使各专业间达到良好的交流效果。

    (2)促进房地产项目前期定位策划发展的规范化。

    到目前为止，房地产前期定位策划的发展时间并不长，并且规范化程度较低，还处在“百花齐放”的时期，作为一个成熟的专业应当是规范化的，希望本文的研究能为前期策划的规范化作出一点贡献。

    另外本文主要用系统、立体的方法对房地产前期定位策划进行了一定的探究。

小结

目前，房地产前期定位策划发展的时间不长，因此必然存在许多不成熟的地方，本文研究的目的之一就是希望能为房地产前期定位的健康发展做出一点的贡献。本文对房地产前期定位研究主要成果如下:

（1）对房地产前期定位策划的发展进行了初步的研究，并提出目前房地产策划应当进入“立体时代”，有利于掌握房地产前期定位发展的规律，并促进房地产前期定位健康的发展。

 (2)提出了较系统的前期定位模式，有利于房地产企业或房地产前期策划人员掌握前期理论，减少决策失误和工作的顺利开展。

 (3)本^范文建立的策划系统重视市场、消费者的观点，有利于房地产企业决策者正确掌握决策方法。

 (4)本文的前期定位理论中考虑到土地策划，进一步完善了房地产项目前期定位体系。

    

关键词:房地产开发项目，前期定位，问题及解决方法

二、^范文提纲

第1章   引言

第2章  房地产开发项目前期定位相关理论

  2.1房地产前期定位的基本涵义

  2.2房地产项目产品定位在前期必要性与意义

  2.3目前房地产项目前期定位存在的问题

第3章  土地定位

  3.1土地储备与竞拍

  3.2土地开发时机选择

  3.3小结

第4章  房地产市场调研、分析与预测

  4.1房地产市场调查的含义及内容

  4.2房地产市场调研的主要方法

  4.3房地产市场调研的主要步骤

4.4房地产市场分析与预测

4.5小结

第5章  房地产项目市场定位

  5.1房地产项目市场定位的基本内容步骤和方法

  5.2房地产项目市场定位的方法

5.3小结

第6章   房地产开发前期定位与中期建设、后期营销、物业管理的关系

第7章   结论

  7.1房地产项目前期定位的发展前景

  7.2^范文的结论

  7.3^范文的不足

三、参考文献

[1] 余源鹏. 《房地产项目精确定位与前期策划实务 》.北京：机械工业出版社,2011年。       

[2]刘亚臣.常春光.《工程项目融资》.辽宁：大连理工大学出版社,2012年8月。

[3]仲景冰.王红兵. 《工程项目管理》.北京：北京大学出版社,2012年2月第2版。

[4]刘晓君. 《工程经济学》.北京：中国建筑工业出版社，2008年1月。            

[5]谢毅.吴杰. 《商业地产:购物中心策划•实施•运营•案例》.北京：化学工业出版社,2012年9月。 

[6]王勇.陈延辉. 《项目可行性研究与评估典型案例精解》.北京：中国建筑工业出版社,2008年5月。

[7]孙甚林. 《房地产开发与经营》.澳门：中华出版社,2011年8月。

[8]翁仕海.《工程项目成本控制研究》西安：西安建筑科技大学硕士^范文,2011年。

[9]赵燕.《工程项目成本控制体系的构建》.沈阳：沈阳工业大学硕士^范文,2012年。

[10]王韬.房地产开发项目市场定位研究.硕士学位^范文.武汉理工大学,2005年。