浅谈保障性住房建设中的融资困境及对策建议_开题报告

一、文献综述

近年来,中央政府提出加大保障性住房建设,保障性住房是政府实施的重要民生措施,国务院、部委及各级政府部门相继出台了多项政策来确保我国保障性住房的顺利建设。但在实际情况下，各级地方政府的任务完成情况并不乐观，究其原因在于保障性住房建设资金来源问题。保障房的建设需要有足够资金的支持，目前中国保障房建设所面临的巨大资金缺口成为了保障房建设的突出问题。因此，在保障房的建设中如何拓宽融资渠道、如何确保保障性住房的资金来源成为当前社会各界和专家学者较为关注的热点。

（一）国内研究现状

国内关于保障房建设融资问题的研究，主要集中于以下几个方面。

第一，住房金融体制方面的缺陷以及解决对策。郭亚力在《我国房地产投融资格局分析及路径选择》针对我国房地产投融资格局进行分析，提出:发展房地产投资信托基金，适时推出住房抵押贷款证券化，及时开辟多元化的房地产融资渠道，建立健全房地产金融体系。兰勤在《我国城镇住房保障制度金融政策的现状评析与改革建议》认为我国的住房金融体制在为中低收入居民提供金融支持方面存在缺陷，他认为应该从住房金融机构的设立和完善、住房抵押贷款证券化、适当的制约和监督措施三方面入手，对我国住房保障制度金融政策进行改革。

第二，对传统融资工具与方式的评价。我国政府在近几年一直加快保障性住房的建设，且在不断扩大保障性住房的建设规模。随着保障性住房建设力度的加大，建设资金的问题也越发凸显。传统的政府财政资金支持保障房建设给各地的地方财政带来了很大的财政压力。除了政府财政资金，利用住房公积金支持保障性住房贷款、利用地方政府融资平台发行债券。利用闲置住房公积金贷款支持保障住房建设试点的投资决策是广泛受到质疑的。主要集中于住房抵押贷款的信贷风险及其防范领域。王斌在《中美房贷险风险保障机制的比较研究》中借鉴美国房贷风险保障机制，提出我国应该建立有效的房贷风险保障机制。

第三，对创新性融资工具与方法的评价和完善建议。在创新性融资方式中

国内研究提出了抵押贷款证券化、房地产投资信托基金(REIs)、BOT等项目融

资方式。蒋先玲在对美国次贷危机进行剖析中提出了我国应该从重视房贷风险、完善贷前审查、完善及推广抵押资产证券化和采取多种手段有效调控房地产市场等措施防止类似次贷危机事件在中国的重演。在REIs领域，李静静《REITs在保障性住房融资中的运用》中提出，可以利用社会上中小投资者的闲散资金，在保障性住房建设中引入房地产投资信托基金。在BOT等项目融资方面，李德正在《浅析利用BOT融资方式建设公共租赁住房》(2010)提出运用BOT等融资模式，吸引民间资本进入公共租赁住房建设，建立完善的住房保障体系。

（二）国外研究现状

由于亚洲人口多、人口密度大，各国的城市问题随看经济的高速发展越来越突显，如经济发展造成了城市住房的短缺，中低收入人群的住房问题变得更为突出。亚洲大多数国家一直致力于建立一套适合自身的住房保障体系，其保障性住房融资方式大都是以政府投资为主、其多种融资渠道为辅，而像房地产投资信托基金、资产证券化等新的融资工具尚未得到广泛的应用。在亚洲，比较典型的是新加坡公共组屋融资。新加坡的公共组屋是由新加坡建屋发展局以较低的市场价格出租或出售给中低收入人群的福利住房。新加坡建屋发展局的建设资金主要来源于政府提供的住房建设贷款和运营津贴、中央公积金货款、公共组屋的租金及出售收入。其中，最核心的资金来源是政府的贷款、拨款和补贴。同时，中央公积金所提供的建设资金贷款，为建设公组屋提供了强有力的金融支持。采用这种模式与新加坡的国情密不可分，如较小的国土面积、良好的房地产市场秩序、高度廉洁的行政作风等，其他国家在绝大部分情况下难以复制与实现。 

欧洲地区的经济发展水平比较高，这些国家的保障性住房融资存在一个开始转变，即由以政府财政支持为主的融资方式向多元化的融资方式转变。如2003年后，德国公共住宅领引入了PPP等较新的融资模式，为解决住房问题发挥了很大作用。在欧洲，荷兰的融资模式具有典型的特点。荷兰的人口居住密度比较高，其利用公共租赁住房相类似的社会住房顺利地解决了中低收入人群的住房问题。荷兰社会住房是指由住房协会或公立住房公司提供的用于租赁的非盈利性住房。荷兰政府不仅鼓励银行、保险公司、投资公司和养老金基金等发放货款，还允许国外金融机构发放贷款，同时还推进金融机构之间相互竞争，促进各金融机构创新贷款方式。

在美洲，除了美国和加拿大以外，其他都是发展中国家，各国之间的经济发展水平存在很大的差异。相对于美洲的其他国家，美国的公共住房有其独特的融资模式，它依赖成熟的金融市场环境，形成了健全的住房金融体系。在发展过程中，美国也逐渐改善融资方式，采取新的运营措施，用于补助保障住房建设支出，如对私人银行等金融机构给予贷款补贴鼓励人金融机构向保障性住房开发商提供低息货款;鼓励私人资金参与保障住房建议等等。从20世纪70年代以来，美国涌现了大量的融资新工具，如房地产投资信托基金、公私合作关系、建造运营移交等，这些新的融资工具够为金融市场注入新的活力，为住房市场的发展带来庞大的社会资金，促进了中低收入家庭住房问题的有效解决。

二、^范文提纲

引言：保障性住房建设的意义及简述建设中的融资问题

1目前保障性住房建设的概况

1.1保障房的主要类型

1.1.1公租房

1.1.2经济适用房

1.1.3棚户区改造

1.2保障房的运作模式

1.3保障房的建设情况

2保障性住房建设的融资现状及融资困境分析

2.1融资现状分析

2.2融资困境分析

2.2.1过度依赖财政收入，融资方式单一

2.2.2缺乏保障性住房融资配套机制

2.2.3相关法规制度不够健全

3保障性住房融资对策建议

3.1开发多元化融资渠道

3.1.1放款银行贷款政策

3.1.2发放保障房债券

3.1.3引入民间资本

3.1.4推广住房公积金的投入

3.2创新融资平台建设，建立政策性银行

3.2.1设立地方融资平台

3.2.2设立住房保障银行

3.3制定法规制度，完善运行机制

4结论与展望

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