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浅谈当今租购并举政策下的房地产变化及调整策略_开题报告

Ktbg7697 浅谈当今租购并举政策下的房地产变化及调整策略_开题报告（一）背景中国共产党第十九次全国代表大会开幕。习主席代表第十八届中央委员会向大会作了报告。对于经济、民生重点的房地产市场，报告指明了方向，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体..

浅谈当今租购并举政策下的房地产变化及调整策略_开题报告 Ktbg7697 浅谈当今租购并举政策下的房地产变化及调整策略_开题报告

（一）背景

中国共产党第十九次全国代表大会开幕。习主席代表第十八届中央委员会向大会作了报告。对于经济、民生重点的房地产市场，报告指明了方向，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这会对房地产市场产生这样的影响呢？

住房城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行等八部门，联合下发《通知》，推进“购租并举”，加快发展住房租赁市场。旨在准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立“购租并举”的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。

于是，全国各个城市住房租赁平台如雨后春笋纷纷加紧建设，杭州房管局与阿里巴巴合作打造的“智慧住房租赁平台”已上线试运行。

（二）国内研究现状

我国的房地产现状比较复杂，房价一路飙升，居高不下。这是为什么呢？我认为最重要的原因有两点：一是资源分配不均。城乡之间，一二线城市与三四线城市，甚至小城镇与农村的差距都不是一点两点。大城市有更好的资源，虽然它交通拥堵，环境污染，空气质量差，生活节奏快，但它有更好的基础设施，更优质的教育资源，更先进的医疗设备，更多的娱乐方式，更广阔的平台与视野，更多样化的机会，有谁不想拥有更好的呢？于是一大群人全部拼命捅进大城市，希望可以寻找到大显身手的机会，希望得到有更好的教育资源，希望得到先进的医疗技术的保障。在人口众多，资源有限的中国，资源分布不均是必然的。虽然我国正大力推进城乡一体化建设，也取得了一些成果，但差距之大并非一时的努力可以弥补，缩小差距之路，必定是一条漫漫长路，而伴随资源不均而来的社会问题，也并非短期可以解决。但是至少，为了住房，为了安身而购房，是一种刚性需求。

二是投资和投机性购房。这类购房行为就并非出于刚性需求了，而中国房价持续走高，也与这种炒房行为密不可分，像之前的某某炒房团一下把整栋楼全买了这样的新闻也是有的。

但为什么炒房的行为会如此泛滥？究其原因，有如下几点：

1. 金融市场发展不完善，大众投资理财的渠道窄；

在房地产兴起之前，我国的资本市场发展也比较落后，人们的投资渠道十分单一，要么存款，要么炒股。但是存款的收益率极低，在通货膨胀严重吋，连保值的功能都可能达不到；而我国的股票市场刚兴起不久，许多方面都不够完善，再加上普通民众专业知识不足，炒股的风险更是不言而喻。因而，10年的楼市大发展，使得房产的财富效应被过度放大，投资房产这种不动产成为人们投资理财，实现资产保值增值的首选渠道。并且似乎找不到比其他比囤房更好的投资途径了。当投资渠道过窄吋，投资无法分散，一个好的投资渠道的产生必然会吸引资金大量捅人，供需不匹配，就会引起价格上涨。已经囤房的人不愿价格下跌，资产贬值，而需求者又因为价格太高难以支付，就形成了三四线城市“有价无市”的现象

2. 房地产制度存在很大问题；

中国目前存在很多小产权房，究其原因，主要是正规房屋价格太高，只能从具有经营资格的房地产开发企业中购买，而房地产开发商是以利益最大化为目的，所以目前大多数人存在买不起房的情况。而当初为了发展房地产业的预售制度的存在也是一个很大的问題，由于门槛过低，导致房地产开发商素质良莠不齐，一部分开发商趁机哄抬房价，同时不按时付给建筑施工团队エ资，使得住房质量没有保障，住房的售后也没有保证，这使得消费者成为不知情的一方和交笏中的弱势一方，各种社会问题也接應而至。

3. 政府调控不力，出现房地产“泡沫”；

中国房地产业起步比较晚，所以法律制度以及市场发展都不是很健全，这时候就必须发挥政府的宏观调控的作用，可是由于中国特殊的国情和土地制度，使得出卖土地的收人成为地方政府的財政来源，所以政府当中有很多人是不愿意调控房价的，这就使中国的房地产业走人一条死胡同。同时，政府对房地产业对民生问題的重要作用没有重视，导致监管不严，保障型住房根本没有落到实处，低层收人者还是买不起房，甚至还出现了倒卖以及出租保障型住房的现象。

在过去的十年里中国投放了大量货币于市场，经济增长也十分迅速，GDP总额也迅速位居全球第二。货币投放虽然刺激了经济增长，但也造成了通货膨胀，货币购买力下降，使得中国家庭的财富更加难以保值，于是人们开始选择投资房产这种不动产。

房地产市场就像一个巨大的蓄水池，囤积了大量流入的资金，也形成了巨大的泡沫，而泡沫一旦破裂，必然会给经济带来灾难性的后果。对投资房产的人来说，一定会带来巨大的经济打击，并且与房地产有关的产业链、银行以及股票市场都会受到重创。所以政府会出面参与调控，稳定房价，維持泡沫不破，从侧面消除泡沫。而近年来出台的政策也表明政府确实是这样做的，政府一直希望维持房价平稳上涨，并通过増加居民收人，缓慢的消除泡沫，但是效果并不显著。我认为，泡沫靠压是压不住的，必须从根本人手，釜底抽薪，减少泡沫生长的根基。换句话说，就是从供给侧人手。

5. 房地产税费制度不合理；

我国税收制度发展得很不健全，目前没有一套完整的税收制度，各部门之间的配合也很不好，致使出现了许多税费征管不合理的现象，主要是税费种类多且杂，与房地产有关的各类税占我国税收征收种类的一半，且各地方政府规定的各种费也是名目繁多，光是上海地区列出的房地产收费项目就多达170多项。除了税收种类多，重复课税这种不合理现象也是大量存在，由于房地产业牵扯项目众多，所以买卖土地等收入就轻而易举地成为了地方政府的收入来源。而房地产商又轻易地将这些税负转嫁到消费者身上，造成消费者的负担过重。

（三）国外研究现状

外国房地产现状主要可以表现在这几个方面：

1.政治法律剩度

随着历史的演变，西方发达国家和港台地区的逐渐形成了一套严谨而完备的法律制度。以美国为例，众所周知，美国法律使用的是英美法系，其特点是坚持“遵循先例”、“一亊一法”和“分域分治”的原则，这样使得美国在应对不断变化的社会发展过程中可以不断增加新的法律。例如，1975年，为了阻止金融机构对中低收入者居住的城市中心区的老房子拒贷，鼓励积极地放贷，通过了《住房抵押披露法案》。日本由于人口密度较大，土地严重不足，因此，除了法律之外，政府还出台了一系列政策，按社会等级，为上等收人的人提供私人购买住宅，为中等牧人者提供租赁住宅，为低等牧人者提供政府保障型住房，制定了《日本住宅公团法》等一系列法律。.新加坡刚建国的时候还是有大部分人住不起房，因此新加坡政府实施了“居者有其厘”计划，为中低收人者提供政府住房，同时实行中央公积金制度，这是居者有其屋的保障，新加坡是住房保障很好的国家。

2.土地制度

在美国，有两个土地观念已经被人们广泛接受：特定区位的土地供应是稀缺的；土地不仅仅是商品，更是资源。所以，美国的土地制度跟中国存在者很大的差异，美国法律允许个人通过合约的方式来使用土地，前提是与公共政策不冲突。现在美国私人所占有的土地占美国土地的58%，其余为联邦政府和州政府所有。日本也是以土地私有制为主，国家所有、个人所有与法人所有并存，私有土地占土地总数的60%以上。而中国一直坚持社会主义公有制，所以土地也是国有和集体所有，人们对土地只有使用权而没有占有权，在坚持土地国有的前提下，可以进行土地使用权的转让。

3.税制

房地产税收是政府对房地产市场进行调节的直接且有效的手段。美国房地产税中最重要的一个税种是财产税，也就是向拥有房地产的个人或企业征收的一种税，它将房屋和土地的税种合二为一，这是美国地方政府财政收人的主要来源，如果是自有住房的话，税负必须自己承担，而如果是出租房的话，税负就可以转嫁给承租人，这就是美国出租房市场发展很好的原因，而中国却正好相反，自有住房的持有税负非常低，这就导致中国居民将住房当做投资的一个重要方面，这也是造成中国房价居高不下的原因。英国的房地产制度非常完善，同时，它还具有一套非常完善的财产评估系统，也就是对房屋评估价值，不同价值的房屋征收不同的税，同时还对房屋征收非常高的遗产税，这使得自有房屋持有的成本非常高，刺激的房地产的流转。

4.金触制度

金融制度对于美国、西欧等发达资本主义国家来说是十分成熟的制度，主要是分为政府建立的房地产金融机构、商业银行为代表的商业金融机构以及民间金融机构，但这些金融机构都必须由政府来调控。而我国的房地产金融机构只有以国有四大商业银行为代表的金融机构，其他形式例如信托机构、保险等很少运用到房地产中，房地产商主要是通过借贷、快速销售来达到利益最大化。英国主要是住房金融公司，它向行业内部筹集资金，然后向住房协会提供资金，以解决不易贷款的悄况。澳大利亚和美国的住房贷款保险公司运营的非常成功，他们的房地产保险种类众多、齐全，并且有政府的强大保障，增强了人们贷款的信心。

二、^范文提纲

提供二级或者三级提纲

一引言

二房地产的现在

国内房地产现状

国内房地产租赁市场现状

（三）国外房地产情况

（四）国内房地产需要在哪些方面学习国外房地产的

三租购并举将给国内房地产带来的新变化

（一）房地产销售购买的变化

（二）房地产租赁市场的变化

四结论