杭州潮鸣艮山地块项目可行性研究_开题报告

1.1 选题背景和意义

1.1.1 选题背景

对于现代社会，房地产是我们人类赖以生存和生活的最基本的条件之一，也是最为重要的生活和生存载体。自从我国持续并且深化改革开放以来，国民经济一直保持高速稳定的增长，给各行各业带来巨大的商机，而其中房地产行业对国民经济和许多房地产相关行业的影响也越来越大。

目前的房地产行业对我国推动投资的增长、税收的增收贡献做出了重大贡献，同时也促进了房地产附属行业的发展。促进我国经济增长的“三驾马车”，即出口、投资、消费，而房地产在投资和消费中的作用愈来愈大。成为我国经济增长中难以忽视的行业，逐渐成为我国的支柱性产业之一。

据国家统计局公布，2015年，全年固定资产投资（不含农户）551590亿元，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%）。其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。城市化发展步伐的加快，城市人口的增加以及国民经济的飞速增长带动了我国房地产行业的蓬勃发展，房地产项目投资的高收益也使其逐渐成为了一种重要的投资工具。 

2016年3月，我国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要中指出：转变城市发展方式，提高城市治理能力，加大“城市病”防治力度，不断提升城市环境质量、居民生活质量和城市竞争力，努力打造和谐宜居、富有活力、各具特色的城市。同时指出，加快城市群建设发展：优化提升东部地区城市群，建设京津冀、长三角、珠三角世界级城市群。

杭州市，浙江省省会，位于中国东南沿海、京杭大运河南端，是浙江省的政治、经济、文化和金融中心，中国七大古都之一，中国重要的电子商务中心之一。杭州是国务院确定的全国重点风景旅游城市和历史文化名城，副省级城市，相继获得国家卫生城市、全国园林城市、国家环境保护模范城市、联合国人居奖、国际花园城市等10多项国家级、世界级荣誉。据杭州市透明售房网统计，2015年全市商品住房共成交122307套，成交面积1381.7万平方米，成交金额2072.1亿元，均创下历史新高。2016年，从市场供应看，商品住房总量充裕；从市场需求看，住房需求相对稳定。

房地产行业也是一个高风险的行业，风险因素复杂，难以量化，尤其是对于初涉房产开发项目的开发商更是如此。我国房地产开发的实践表明，开发项目的关键是决策，决策的依据则是可行性研究报告。在改革开放初期，我国的房地产业刚刚起步，开发并没有重视可行性研究的重要作用。因为在当时的经济环境下，开发商还没有真正意到房地产的风险，很多人都是通过“投机”来赚钱。随着我国房地产市场的日渐成熟规范，只有依靠合法的房地产经营管理，不断提高决策水平，才能确保获取开发收益可靠性。

项目的建设符合国家建设长三角世界级城市群的发展需求，也符合十三个五年规划中不断提升城市环境质量、居民生活质量和城市竞争力，努力打造和谐宜居、富有活力的绿色、智慧城市、创新城市、人文城市的发展方式，项目建成后将会为更多的居民提供优质住所。然而，在房地产业刚刚复苏的情况下，项目土地成本高，加上国家宏观调控政策的不确定性，给房地产项目的开发业带来了许多风险和压力。因此，基于很好地控制项目开发过程中的各种风险和难题、确保项目投资的最大收益目的考虑，分析该项目的可行性研究是非常必要的。 

1.1.2 研究意义

一个完善科学的房地产项目可行性研究在房地产项目实施过程中有三个重要意义：

保证项目投资决策的科学性。房地产项目投资数额巨大，而且房地产开发牵涉面广，项目投资周期长， 房地产市场面临的不确定因素多，盲目投资很难取得预期经济效益。 只有对投资项目进行详细可靠的土地房产市场预测、成本分析和管控、 财务收益计算和风险评估，才能使投资决策建立在科学合理的基础上，取得理想的投资效益。

保证项目投资优化。项目可行性分析是研究一个项目投资风险、投资收益，能取的怎样的经济收益和应该怎样做的项目分析。 通过可行性研究，可以在多个可行方案中选出一个最优方案，研究员和投资方就能在可行性分析的基础上，全面充分地考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价、合理取舍， 优选最佳项目方案，使投资获取最大经济效益。

保证项目投资有序性。房地产项目投资的可行性研究阶段，实质上就是对未 来项目的实施进行周密安排的过程。特别是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹措、现金流、还贷能力等进行一系列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应、 配套工程实施步骤等，使整个项目的 实施有条不紊地进行，以达到预期目的。

本文所研究的杭州潮鸣艮山地块位于下城区潮鸣艮山街道，东至环城东路，南至珠碧二弄，西至刀茅巷，北至凤起路，包括D4-01、D4-05地块，即原沃尔玛地块与原杭州机床厂地块，两宗地块合计土地出让面积34415平方米，合计建筑面积8.2万平方米，起拍总价为17.84亿元，起拍楼面价为21668元/平方米。 经过56轮竞价，最终由绿城房产以37.35亿元总价强势竞得潮鸣地块，折合楼面价为45368元/平方米，溢价率达109.38%。房地产开发项目，投资较大，又处于城市的繁华区域，十分有必要对其进行全面 的科学的合理的可行性研究。 本文的意义在于运用项目可行性研究的各种理论， 对该地块房地产开发项目进行实际研究， 得出全面的科学的合理的可行性结论， 为该地块房地产开发项目投资决策提供了基础，对其他房地产开发项目的可行性研究提供参考依据。

1.2 国内外研究现状

1.2.1 国外研究现状

可行性研究是在 20世纪前叶随着社会生产技术和经济管理、统计等科学的发展而 产生的。早在上世纪 30年代，美国开发田纳西流域时就开始试行，作为流域开发规划的重要阶段纳入开发程序， 使工程建设得以顺利进行， 取得了良好的经济效益。上世纪50年代以来， 随着新技术不断涌现，世界科学技术和经济管理科学的迅猛发展，可行性研究不断得到充实、完善和发展，逐步形成为一整套系统的科学研究方法。到70年后开始得到足够的重视，其发展过程中主要著作包括：经济合作与发展组织(OECD)《发展中国家工业项目分析手册》；联合国工业发展组织(UlVIDO)《项目评价准则》；经济学家林恩·斯奎尔(L.Squire)和范德塔克(H.G.Vandertak)合著的《项目经济分析一影子价格的推导和估算》；约翰·汉森撰写的《 项目评价使用指南》；联合国工发组织和阿拉伯国家工业发展中心(U1VID0-IDCAS)编写的《 工业项目评价手册》。在房地产项目可行性 研究的前沿领域，一些专家和学者分别从房地产的区位选择、 投资资金筹措、 投资成本 和收益、投资风险不确定性、目标合理性等不同方面对房地产项目投资的可行性进行了一定的开拓性研究。

 W.Behrens And P.M.Hawranek认为可行性研究是房地产投资决策的重要依据，是投资分析中的重要环节，可行性研究是一个繁杂的系统工程，因此可行性研究是一个反复优化的过程。 

著名房地产教育学家詹姆斯·格里克普（James • Gerry Blackpool）在其经典^范文《可行性研究的合理方法》中提出的：当房地产项目分析师认为一个项目详细的具体计划在特定约束和有限资源的条件下，具有满足特定目标的合理的可能性，那么这个房地产项目就具有“可行性”。

Gaglon.E.Greer And Micher.D.Farre认为在房地产可行性研究中应加强对风险 的分析和认识，以免出现决策失误。同时他把风险分成三类:财务风险(financial risk)，它是由不同财务管理方式引起的使用贷款的风险；可保风险(insurable risk)，它是由于自然灾害引起的损失导致的风险，它可以嫁给保险公司：经营风险(business risk)，它是由于决策者做出不恰当的决策或者错误判断而带来的风险。它们是可行性研究中要重要考虑的因素。在房地产项目可行性研究中，首先，它吸收了科学技术的最新成果，如把电子计算机、遥控遥测技术、计算机软件技术用于房地产项目的可行性研究中；其次，运用最新经济科学理论，如计量经济学，数量经济学，技术经济学，市场预测学和系统论，以及经济效益理论与方法，用于科学预测房地产项目的经济效益； 再次，房地产项目可行性研究还吸收了现代管理科学理论，如企业管理理论、 房地产营销理论和施工组织管理等，把它们用于降低投资成本和提高投资收益率。 

 Arthur.J.Keowr认为在房地产项目可行性研究中对不确定性因素分析时， 可以采用概率分析法，通过这种分析方法可测算风险的大小，以及对项目的影响程度。

1.2.2 国内研究现状

我国20世纪 70年代开始， 可行性研究的概念内容和方法被逐步介绍到我国， 并运 用于工业项目建设前期的技术经济分析。主要参考文献有联合国工业发展组织在 1978 年、 1980年分别编写的《工业可行性研究手册》和《工业项目评价手册》。在我国，房 地产项目可行性研究起步比较晚， 20世纪80年代末开始推广房地产项目可行性研究， 进入20世纪90年代以后， 房地产项目可行性研究进入快速发展的阶段。 

 目前我国可行性研究的指导文件是建设部于2000年颁发的《房地产开发项目经济评价 方法》，对房地产投资项目的经济可行性研究指出了研究框架和研究方法,指出开发项目 的经济评价是可行性研究的重要组成部分，是房地产项目科学决策的重要手段。该文件的颁布执行，弥补了房地产开发目依据《建设项目经济评价方法与参数》 进行经济评价的不足它是根据房地产开发项目的特点，按照现行的财税制度和价体系，计算项目的财务收入与财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力、资金平衡状况及抗风险能 力，判断项目的财可行性,目前是房地产开发项目可行性研究遵循的基本方法框架。

近年来，国内有关房地产项目可行性研究的文献或专著主要有：

王伟宇、李淑同( 2001)在《房地产开发项目可行性研究与经济评价手册》一书中，概述了房地产开发项目可行性研究、 房地产项目可行性研究报告，对房地产开发项目投资环境、 项目投资风险、 财务和不确定性进行了详细阐述。 

于守法(2002)在《投资项目可行性研究方法与案例应用手册》一书中，系统地介绍了项目可行性研究与经济评价工作的基本理论、具体业务内容和方法，并编入了大量不同类型项目的可行性研究和项目评估案例。

陈溥才、郭镇宁(2005)在《房地产开发项目可行性研究与方案优化策略》一文中，系统论述了房地产开发项目可行性研究工作的范围和内容，介绍了财务评价方法与方案优化方法，可行性研究报告编制方法与技巧和土地报批评价与决策方法等。

余源鹏(2008)在《房地产项目可行性研究实操一本通》一书中， 列举了大量优秀案例，进行分析论证。分别介绍了房地产项目的研究概论、概况分析、市场调查分析、规划设计建议、费用估算、资金筹措、财务评价、风险分析、方案比选、社会评价等内容。

从国内研究情况来看， 2000 年以前有关房地产项目可行性研究的文献相对较少，涉及的内容也比较少，基本上都是介绍可行研究的重要性、基本方法和内容。 2000 年以后，房地产项目可行性研究的文献明显增多，几乎每年都有一些学者发表相关文献或专著，内容涉及的范围也较广，从具体的房地产项目可行性分析案例研究，到可行性研究与企业战略的发展关系，到可行性研究评价指标体系的构建，计算机技术在可行性研究中的应用等方面，都有较多的研究。然而，各个研究的侧重点不同，各房地产项目的实际情况也不同，因此该领域仍有较多的研究空间。

1.3 研究方案及技术路线

1.3.1 研究方法 

本文利用实地调研、 统计分析、 比较分析法、 SWOT分析法等分析方法， 对项目开 发前景进行综合分析， 运用投资估算法进行财务评估， 通过盈亏平衡分析法和不确定分 析法中的敏感性分析法进行风险分析。在整个可行性研究中，注重从竞争性、收益性、 风险性三个方面论证项目的可行性。 最终， 提高房地产开发项目可行性研究的实际应用效果。1.3.2 研究内容 

本文分共为 4章，各章内容如下：

 第一章： 绪论。 介绍了本文研究的背景、 意义以及国内外研究现状， 确定本文所采 用的研究方法、研究思路框架以及研究内容。

 第二章： 房地产项目可行性研究概况。 叙述房地产项目可行性研究的基本理 论，提出房地开发项目产进行可行性研究的必要性。

 第三章： 项目可行性研究分析。将房地产项目可行性研究理论及方法运用于本房地产项目开发中。从房地产开发商开发项目SWOT分析及竞争对手分析， 项目定位，项目技术分析，项目进度计划，投资估算和风险分析几个方面来阐述。 通过实践和理论结合，对该开发项目进行可行性研究，得出该项目是否值得开发商进行开发， 并针对其存在的问题提出改进意见，以提高项目的可行性。

：结论。总结本研究的结论，并指出^范文其中的不足之处。

二、^范文提纲

1 绪论

1.1 选题背景和意义

1.1.1 选题背景

1.1.2 研究意义

1.2 国内外研究现状

1.2.1 国外研究现状

1.2.2 国内研究现状

1.3 研究内容与技术路线

1.3.1 研究方法

1.3.2 研究内容

2 房地产项目可行性研究概况

2.1房地产开发程序简介

2.1.1 房地产开发程序

2.1.2 房地产的特点

2.2 房地产项目可行性研究

2.2.1 可行性研究及作用

2.2.2 可行性研究的内容和程序

2.2.3 房地产项目开发方案的综合评价

3 项目可行性研究分析

3.1 项目市场分析

3.1.1 项目解读

3.1.2 SWOT分析

3.2 项目定位和方案

3.3 项目投资收益分析

4 结论

4.1 本文结论

4.2 本文的不足

三、参考文献

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[2]中国政府网.中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要[Z].中华人民共和国工业和信息化部.  :// .miit.gov.cn/ 2016-03-18

[3]杭州市住保房管网.透明售房网盘点2015年杭州房地产市场[Z].杭州市住房保障和房产管理局. :// .hzfhj.gov.cn/.2016-01-08　

[4] 曲丽萍.论可行性研究在房地产开发中的作用及要求[J].建筑经济,2001,45(78):19

[5] 傅晓艳.国外房地产政策与制度建设的经验借鉴[J].江苏现代计量,2009,12(34):34

 [6] 丁烈云,毛鹤琴.房地产开发[M].北京:中国建筑工业出版设,2004， 10(56):71-72 

[7] Tessa Hebb,Ashley Hamilton,Heather Hachigian.Responsible Property Investing in Canada: Factoring Both Environmental and Social Impacts in the Canadian Real Estate Market[J].Journal of Business Ethics, Springer,2010,35(67):124-127 

[8]Tull Donald,Del Hawkins.Marketing Research: measurement and Measurement and Methods NewYork[M].MacMillan,1990 

[9]Mario coccia.A basic moder for evaluating R&D performance[J].R&D Amanagement, 2001

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[11] 黎莉莉.如何做好房地产开发项目初步可行性研究[J].广东科技,2008,5:156-159 

[12] 宋春红,苏敬勤.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化,2006,23(34):134-137

[13] 王伟宇.李淑同.房地产开发项目可行性研究与经济评价手册[M].北京:地震出版社.2001[14]于守法.投资项目可行性研究方法与案例应用手册[M].北京:地震出版社.2002[15]陈溥才.郭镇宁.房地产开发项目可行性研究与方案优化策略[M].北京:中国建筑工业出版社.2005[16]余源鹏.房地产项目可行性研究实操一本通[M].北京:机械工业出版社，2008