嘉兴市秀湖生态公园养老地产项目的可行性研究-开题报告

一、文献综述

（一）国内研究现状

截止2013年底，我国老龄人口（60岁以上）超过2亿，其中80岁以上人口超过2300万，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。根据世界银行统计数据显示，1980年，我国65岁及以上人口总量为4980.6万人，占全部人口比重为5.1%。2012年底，我国老年人口总量为1.94亿人，占全部人口比重为14.3%。到2020年，是加速发展阶段，届时老年人口将达17%；之后进入到高速发展阶段，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，到2050年快速提升到30%以上，进入重度老龄化平台期。如何让老年人退休后由“单位人”转变成“社区人”，成为老龄化社会的新挑战。

近几年相关数据显示，少儿人口抚养比从2012年的23.96%提高到2013年的24.36%，老年抚养比从2012的20.66%上升到2013年的21.58%，社会总抚养比从2012年的44.62%上升到2013年的45.94%，社会抚养压力不容小觑。提升全社会的老龄意识，推进老龄事业是时代发展改善民生的重要组成部分。

浙江省作为沿海发达地区，老龄化问题非常严重。嘉兴是浙江省老龄化程度最高的地区。呈现出老年人口基数大、增长快、高龄化、家庭小型化和空巢化比例高的特点。嘉兴市统计年鉴显示，截至2014年底，全市35~60岁人口达到144.78万人，占总人口的41.59%，60周岁以上老年人口达81.3万人，占户籍总人口的23.35%。嘉兴市老年人口正在以超过17%的年增长率逐年攀升，预计到2030年我市60周岁及以上老年人口总数占全市人口总数的38.68%。也就是说，届时5名嘉兴人中，老年人数将达到2名。养老问题可谓“压力山大”。

养生养老产业是伴随着我国老龄化社会矛盾的日益凸显、社会经济的不断发展、收入结构的变化应运而生。“养老” 不仅仅是将老年人当做照顾的对象，更重要的是充分发掘老年人的内在养生需求，建立老年人养生养老服务体系。“十二五”的目标指出要“全面建设小康社会，深化改革开放，加快转变经济发展方式。养生养老项目响应社会需求趋势，引领我国进入以养生养老为代表的健康产业的发展时代”。

许多人士，特别是大部分高知人群、金领白领阶层认识到，事业成功之前，透支健康换取成功，事业成功之后用金钱赎回健康，健康对于人生有非常重要的意义。克服亚健康，精力充沛的健康状态是人们非常迫切的需求，人们渴望返朴归真，又期望突破传统疗养院与养老院模式。相关养老健康产业的房地产业市场潜力大，特别是传统医疗体系无法解决，而人们生活中广泛面对的“亚健康”问题，是一个巨大的市场空白。在房地产市场通过附加值获取较高利润，结合当地实际情况，在原有普通住宅地产策划基础上，进行重要的附加创新，充分考虑其具体需求特点，进行针对性的养老地产策划。

从中央到各级地方政府都出了若干政策法规，鼓励民间资本进入养老养生市场，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体。而实际“421”的家庭模式让成长后的独生子女遭遇了不同程度的养老压力和困惑，养老地产所拥有的配套--老年公寓和幼儿园能解决“上有老，下有小”的实际问题。而且“走出去”养老被越来越多的老年人所接受，也切实的成为了现代社会的养老需求。所以作为目前欲跨界拓展业务的房地产业，将迎来了新的起点。

从房地产的发展来看，过剩的市场正在呼唤新的突破，要打破房地产就是建筑与环境的局限，面临着开发战略的创新问题，必需跳出房地产做房地产，从新的角度新的思路，把握新世纪客户的精神追求，挖掘区域文化的精神，把开发战略作为根本目标，开发创新作为实施手段，把客户的满意度作为成功的检验标准，在更广的范围内整合各种资源，寻找房地产开发新的制高点。而当下退休年龄延迟引发的争议，也正在催生公众对养老问题的担忧，开发商对养老地产的热衷和布局，已经不再是可有可无的小打小闹。大型开发商越来越把养老地产视为一种势在必行的战略选择，很多开发商把养老地产作为重要战略选择。

（二）国外研究现状

据统计，到2014年年底，全球60岁及以上人口约9.01亿，占世界人口12.3%，到2030年这一比例将达到16.5%。全球进入老龄化的国家和地区已经达到72个。全球范围内，60岁以上的人口数如今已超过5岁以下儿童的人口数，到2050年，60岁以上的人口数将超过15岁以下的人口数。

在人口老龄化下，国外养老地产实在财富积累充分、社保体系健全的情况下，以政府通过政策引导为主的方式解决老年人居住问题。企业以建造以人为本的人居环境层面上重视社区中的老年问题，并从专业上解决老年住宅实施中的问题。具体从单一的养老向系统、多元化和聚集性养老社区转变已经成为一种新的趋势，而且前期已经成功的案例值得中国借鉴，例如美国太阳城、日本港北新城和荷兰的弗莱德利克斯堡。在建造养老社区上应考虑两方面内容：一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务；另一方面，提供适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。通过这些样本,我们能感受到”养老地产“正在加快走向未来。

二、^范文提纲

1 总论

2  老年住宅市场分析

2.1老年人机构养老床位明显不足

2.2机构养老和老年公寓的户型设计不合理、功能相对单一

2.3老年公寓住宅区规模小、配套设施不足

2.4环境质量有待提升

2.5服务人员缺乏专业培训

3  嘉兴市老年人住宅市场机遇分析

3.1老年人住宅市场潜力巨大 

3.2养老观念逐步转移

3.3家庭因素催生老年人住宅的产生和发展

3.4国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发

4  本案周边新型养老模式调查项目分析

5  项目立项分析

5.1秀湖公园养老住宅项目基本情况

5.2秀湖公园养老住宅项目开发运营分析

5.3秀湖公园养老住宅项目投资分析

6  结论及建议

6.1 结论

6.2 建议

三、参考文献

[1]国家统计局.2014年国民经济和社会发展统计公报[R]，统计局网站  :// .stats.gov.cn/，2015年2月26日；

[2]嘉兴市统计局 嘉兴统计年鉴-2015[J]，嘉兴，中国统计出版社，2015年9月：65；

[3]国际助老会2015全球老龄事业观察指数[R]，助老会网站  :// .helpage.org/，2015年9月9日；

[4]浙江省人民政府 浙江省老龄事业发展“十二五”规划浙政发[2011]59号[R]   2011年9月；

[5]浙江省人民政府 关于深化完善社会养老服务体系建设的意见浙政发〔2011〕101号[R]，2011年12月15日；

[6]民政部 关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见（民发〔2012〕129号[R]，2012年7月24日；             

[7]国务院办公厅 转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知 (国办发〔2006〕6号) [R]，2006年2月9日；

[8]国务院办公厅 关于印发社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）的通知（国办发〔2011〕60号）[R]，2011年1月16日；

[9]中国社会科学院 中国老龄事业发展报告(2013) [R]，2013年2月27日；

[10]国土资源部办公厅 养老服务设施用地指导意见[R]，2014年4月17日。