我国房地产项目风险管理现状分析及对策_开题报告

一、文献综述

（一）国外研究综述

1929年美国开始受的世界经济危机的影响，全国在经济危机期间接近四成的企业倒闭，经济体系遭遇重创。为了防止这种情况发生在自己的公司，许多公司内部纷纷采取保险手段来进行防范。此时美国管理协会主张将风险管理的方法加入公司管理之中。1938 年以后，美国的公司对风险管理开始采取科学的管理技术，并在实际操作中取得了大量的经验，1950年以后随着实践中的应用总结，风险管理成为了一门学科。1970年以后风险管理的理论在全球得到广泛传播，现代大型公司面临的风险复杂多变，欧洲、日本等地区和国家的企业都开始了风险管理研究。由上情况可以看出风险管理作为现代管理科学的一门重要的分支学科，是随着企业发展的历程共同发展起来的。

Wurkzebach（1991）对房地产项目的投资风险做了系统的分析，第一次谈到了投资组合的问题。Gaylone.Greer  （1997）研究了不同的房地产项目中投资收益与风险损失之间的联系，同时提出了应对风险的决策方法。Roger P.Sindt  （1998）分析了房地产项目投资领域中的风险问题。Diamond  和 Rajan（2001）提出银行的信贷结构在为市场提供流动性资金的同时具有一定的脆弱性，也就是说银行信贷风险不容忽视。而后 William N. Goetzmann，Ravi Dhar  经过详细的市场实证调查与分析，提出了识别与防范不确定性的风险因素在房地长项目开发中的重要作用。Michael 和 William 也针对于房地产的信贷交易领域系统阐述了信贷结构的特征与风险管理的应用。Foort  和  Martin  明确了风险损失的程度，提出具体计算风险损失的方法。在亚洲金融危机发生时，John Glascock，Chiuling  和Raymond  这三位学者对于目前房地产项目的高投资、高风险、高回报的行特点以及所面临的应对风险防范于解决的措施做了详细的分析与研究。

（二）国内研究综述

相对国外的研究来讲，国内对于风险管理的研究发展较晚，而对于房地产

行业中风险管理的工作一直没有得到政府与企业的重视与关注，随着市场经济

发展，企业逐步意识到想在市场竞争中处于不败之地，必须加强企业内部外部的管理，尤其是对风险的系统、规范的管理，能够有效保障企业健康成功的发展。        

目前国内理论界与实践界对房地产项目风险的管理主要集中在对风险的识别、风险的评估、风险的防范以及风险的预警方案的研究中。

1996 年，搜房房地产研究院首次建立了中国房地产指数分析系统（CREIS),主要是根据房地产的价格指数变化与市场发展变化的相关性来分析和监督房地产市场的研究体系。李启明和杜海鹏（1998）先后在房地产投资方面所产生的风险进行了分析与研究，虽然在一定程度上可以做到有效识别风险的类型，但是对于风险带来的损失程度还无法进行评价与计算。张伟民（2007）在研究房地产市场周期性发展的理论基础上，根据房地产企业在市场中的经营模式，初步提出了房地产项目风险预警体系的建议和举措。梁运斌（2008）为了能够预测房地产市场的发展趋势与周期性的规律，构建了房地产项目风险预警模型，这有力的增强了房地产企业应对风险的意识与能力，从而为其健康有序的经营与发展奠定了理论基础。姚杰（2005）在房地产企业所面临的财务风险方面，详细的梳理了导致财务风险的因素与风险主要特性和形式，并提出了应对财务风险的具体办法与措施。

在市场的实际应用中深圳率先应用了房地产市场风险预警系统指导并预报在预警指标提示下的市场变化。深圳房地产预警研究课题组还尝试性的建立了与预警系统相对应的监控系统。而上海发展房地产预警系统，主要从建立和完善房地产行业的信息管理系统出发，运用数理统计分析，对于项目经营与开发状态进行实时跟踪，从而对房地产市场整体做到动态的监测，从而预测其可能存在风险的变化与发展趋势。

二、^范文提纲

1绪论

1.1国内房地产业现状

1.2国内外风险分析与管理研究状况

1.2.1国外研究综述

1.2.2国内研究综述

1.3课题的研究意义

2房地产开发风险简述

2.1风险的一般概念

2.2房地产开发风险

2.2.1  房地产开发风险的涵义及其特征 

2.2.2  房地产开发面临的主要风险 

2.2.3  房地产开发风险的因素成因分析 

2.2.4  房地产开发风险的特殊性

3房地产开发各阶段风险因素分析

3.1  投资决策阶段的风险 

3.2  前期工作阶段的风险 

3.3  项目建设阶段的风险

3.4  租售管理阶段的风险

3.5  小结

4  房地产开发风险防范对策与措施

4.1  房地产开发风险防范对策

4.1.1  风险回避 

4.1.2  风险控制 

4.1.3  风险转移 

4.1.4  风险自留 

4.1.5  风险分散 

4.1.6  风险利用 

4.2  风险防范的具体措施

4.2.1  建立房地产投资基金 

4.2.2  规范房地产市场，增强企业实力 

4.2.3  做好项目可行性研究工作 

4.2.4  加强与金融业合作 

4.2.5  加强对市场监测 

4.2.6  规范项目论证程序 

4.2.7  介入土地一级开发市场 

4.2.8  采取新的规划思想，合理配套公建 

4.2.9  做好开发项目的财务规划 

5总结

三、参考文献

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