房地产企业合同管理与招投标管理的研究_开题报告

（一）背景及概况

近年来，随着我国经济发展的速度越来越快，房地产事业也得到了迅猛发展，要想在激烈的市场竞争中立于不败，内部控制被越来越多的房地产企业重视起来，而房地产企业工程建设和管理较为复杂，随着房地产事业的快速发展，工程建设和管理凸显的问题也较为明显，要想做好房地产企业的内部控制，管理好房地产企业，合同管理、招投标管理便显得尤为重要。

合同管理和招投标管理工作在我国建设工程中所占的地位越来越凸显，其关键性和重要性逐步提升，人们也逐渐意识到合同管理和招投标管理的重要性。这不单单因为在提倡对外开放的市场下，我国的建筑业走出国门，国外的建筑业也走进我国，要想在市场竞争下保持优势，需要重视合同管理和招投标管理，更是因为合同管理和招投标管理对于一个建设工程的成败起着关键的作用。其中，合同管理不仅仅是签字盖章的问题，它与建设工程的三大控制目标(质量目标、进度目标、成本目标)同等重要。

合同管理及招投标管理是房地产项目在运营阶段成本管理的重要工作内容，影响整个房地产项目的经济效益。在房地产开发市场竞争愈加激烈的形势下，房地产企业应进行有效的合同管理，择优选择承包商，确定合理的中标价格，从而保障房地产开发项目保质、保量、高效实施，加快资金回笼，降低开发风险，提高企业的投资收益。

（二）国内研究现状

我国房地产开发企业目前常用的合同体系主要有以下两类：第一类是以FIDIC、JCT为代表，FIDIC（由于FIDIC与JCT适用条件、合同内主要内容基本一致，以下只以FIDIC为例）条款在我国建设上的使用，始于八十年代中期的世行贷款项目及大型国际项目。由于其具有条款严密、非常强的系统性和可操作性，工程建设各方（建设单位、监理工程师、承包商）风险责任明确、权利义务公平的特点，使用范围逐步扩大。又因为FIDIC适用的法律环境、社会环境与国内有较大差别，国内企业在适用FIDIC条款的时候，会对其条款内容的约定做较大的修改，使其尽可能的适应投资管理方的实际需要。第二类就是国家2007年标准施工招标文件，以下简称“国家范本”。建设部于91年、99年，2007年多次颁布了合同范本，从99版的国家范本开始，引进FIDIC条款，对91年的范本模式做了较大调整，将范本的组成参照FIDIC合同，分成协议书、通用条款、专用条款。2007年版结合建设部推广的《建设工程工程量清单计价规范》，对合同中的清单报价的格式及计价内容做了规定。从格式和组成来讲，国家范本已经和FIDIC越来越接近了。但就具体内容上来讲，“国家范本”仍较为简略。在工程实际工作中，如合同双方发生争议，其条款操作性还不能充分满足工程实际需求。国家范本与FIDTC合同，其实都是合同的通用条款，而体现合同个性化是靠合同的专用条款的针对性约定。

长期以来，我国的投资制度因透明度低、投资效益低，资金运作中腐败浪费现象时有发生，因而在工程建设中推行“五制”，即项目法人制、资本金制、招标投标制、工程监理制、合同管理制。其中招标投标制成为我国投标体制改革的突破口， 对强化投资过程的监督，促进企业改善经营，降低工程造价，提高投资效益起到一定作用。“中华人民共和国招标投标法”的颁布和实施，是我国投融资体制改革和公共采购发展史上的一个重要里程碑，是投资管理的关键环节，标志着招投标活动步入法制化轨道，告别了无法可依的时代，也是与世界经济接轨迈出的一大步。在规定了招投标的范围、方法、程序和法律责任后，国家各部委和地方政府相继出台了许多配套法规，进一步完善了工程建设招投标的法律体系，为建立”公开、公平、公正”的招投标市场迈出了坚实的一步，对改变施工企业过去单纯靠行政手段分配工程任务的作法和促进施工企业由单纯的生产型向生产经营型转变发挥子积极的作用。但是，随着市场经济的不断深入，出现了一些新情况，因而招标投标制度的推行也受到了影响。

（三）国外研究现状

在国外，对于房地产企业工程项目合同管理的研究，起步较早。国外的管理公司经过长期的发展，具有一定经营规模和先进的管理水平。但国外管理公司与国内监理公司，就其管理目标和内容而言，具有共同点，无非是力图以最少的投资、最短的工期、最佳的质量完成一个项目。但在具体运作上有其独到之处，简述如下:

首先，国外的管理公司对业主提供的是一种全方位、全过程的服务。这与我们的代甲方有点类似，但并不完全相同。举例而言，在业主设立企业，取得土地使用权之后，管理公司就开始运作，为业主提供方案设计，选择勘探、设计、施工监理单位及主要设备的供货商;并为业主在政府方面办理一切需要的手续，如规划、环保、消防、防疫、劳动安全报批以及质检、竣工验收、档案整理等。一般情况下，业主会关注和参与上述工作并最终与各承包商、供货商形成合同关系，但在项目实施过程中，绝对是以管理公司的工作为主。总之，有管理公司参与的工程项目，业主多是一个功能非常弱化的角色，比如确认分包商、合同范围内的工程量及造价变更、停工等，均无需经得业主同意。管理公司即是整个项目实施过程中的组织者、指挥者。

另外在发达国家，合同管理方面的研究重心也发生了转变，比如80年代前人们比较偏重于从法律方面研究合同，自80年代以来，人们开始较多的从工程项目管理的角度来研究合同管理问题。近十年来，合同管理己成为工程项目管理的一个重要分支领域和研究的热点，下面从以下5个方面对国外合同管理研究现状进行综述：

1.合同管理在工程项目管理中的作用

合同管理作为整个项目管理的关键，主要表现在以下几个方面:

(1)合同管理是项目管理的核心;

(2)合同管理对项目承包的经济效益有重大的影响;

(3)合同确定了各方的项目实施目标。

2.合同战略管理研究

合同战略是项目经营战略和项目管理战略的综合体现。国外的理论研究和实践表明，业主的合同战略对其项目控制有着深远的影响。目前，合同的战略研究最多的专题是合同类型的选择，其研究主要集中在以下四个方面:管理方式，激励措施，双方的目标与动机，选择的决策方式。

3.合同风险管理研究

工程风险分析的理论研究是伴随着国际工程建筑市场的形成和发展而产生的。经过几十年的理论研究和探讨以及在实践中的初步应用，国际学术界己对工程风险管理的理论达成一致的看法，认为国际工程风险管理是一个系统工程，它涉及工程管理的各个方面，包括风险的辨识、评价、控制和管理。目前的争论主要集中在风险评价方法上。为促进该领域的交流与合作，国际学术界定期召开有关的学术会议，交流和探讨取得的最新研究成果。国际上知名的大学和科研机构都有以工程风险分析为研究课题的。

4.合同的索赔管理研究

国外承包商在合同管理中非常重视索赔管理。许多建筑公司和项目咨询公司都制定了厂整套完整的合同管理体系，包括项目文档保管和审查制度、索赔工作程序、索赔预防措施等。而且，众多的建筑公司将多年来项目合同索赔案例加以整理归档，建立公司内部的索赔案例库。许多索赔管理的研究文献分析了引起合同索赔的原因及索赔的预防措施。

5.合同纠纷的解决

最近几年，ADR在欧美国家合同纠，纷解决中应用较多，并取得了良好的效果。ADR是英语Alternative Dispute Resolution的缩写，它指一系列替代诉讼的纠纷解决方式。仲裁就是一种传统的ADR方式，除了仲裁之外，还有谈判、调解、微型审判(Minitrial)、争端评审委员会(DRB)、争端审查专家(DRE)。目前，国外还提倡利用相互之间建立的伙伴关系来解决纠纷。上述争议解决办法的共同特点在于给合同双方提供了一个非对抗的环境来解决合同纠纷，从而使合同双方免于将合同纠纷提交诉讼。

6.合同管理软件的开发研究

从80年代中期开始，国外开始开发管理软件。合同管理专家系统的开发研究成为计算机辅助合同管理软件开发研究的热点。在合同管理专家系统开发研究中，研究最多的是合同索赔管理专家系统，其他一些合同管理专家系统的研究包括合同类型选择专家系统、承包商预选专家系统等。

二、^范文提纲

摘要

绪论

1.1背景及概况

1.2房地产企业合同管理概念

1.3房地产企业招投标管理概念

国内外研究现状

2.1国内研究现状

2.2国外研究现状

房地产企业合同管理的特性

房地产企业合同管理存在的问题与分析

房地产企业招投标管理的特点

房地产企业招投标管理存在的问题与分析

房地产企业合同管理和招投标管理的规范化对策研究

7.1房地产企业合同管理的规范化对策研究

   7.1.1建立健全合同管理制度

   7.1.2提高法律意识

7.2房地产企业招投标管理的规范化对策研究

   7.2.1建立健全招投标管理制度

   7.2.2招投标类型与流程

   7.2.3 防范招投标中的不规范行为

8.综述

三、参考文献

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