房地产行业发展趋势研究_开题报告

自20世纪90年代以来，随着我国住房分配制度由福利性分房向货币化、商品化转变以来，我国的房地产行业开始飞速的发展，目前已经成为我国国民经济的重要组成部分。房地产行业经过二十余年的发展，已经成为我国各地的支柱产业，它既受我国整个宏观经济影响，也在我国经济发展起重要的作用。本文通过对14年房地产行业的各类数据研究，目前房地产行业现状及遇到的问题，国家发布的各类对房地产行业有影响的政策分析，对比其他国家房地产行业发展的经验，对我国未来房地产行业的发展趋势做一个简单的研究，希望能够对其他研究房地产行业发展的学者有一定的参考价值，促使房地产行业健康的发展。

（一）国内研究现状

1、在21世纪网2017年9月19日的报道《房地产行业进入白银时代调整或将持续到2015年》中，根据国家统计局的数据，2017年8月，70个大中城市新建商品住宅价格下调的城市数量为68个，仅温州持平，厦门微涨，商品房待售面积56160万平方米，这一数据自2012年4月以来，已经连续29个月保持上涨。全联房地产商会创会会长聂梅生认为，房地产行业进入了2008年以来的最低点，“从投资、库存等多项数据判断，当前的房地产形势依然严峻，且该形势或将持续到2015年，更为悲观的是可能将持续到2016年。中原地产首席分析师张大伟判断，需求购买力的透支、过度的房地产投资、较高的待售面积以及较为谨慎的货币政策都预示着白银时代的楼市，短期内不具备大幅反弹的空间。通过该报道，我们可以了解到目前房地产行业现状为房价下跌，成交量减少，库存量不断增加。

2、李克强总理在第十二届全国人民代表大会第三次会议开幕会上做政府工作报告时讲到，今年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长7%左右，居民消费价格涨幅3%左右，城镇新增就业1000万人以上，城镇登记失业率4.5%以内，进出口增长6%左右，国际收支基本平衡，居民收入增长与经济发展同步。能耗强度下降3.1%以上，主要污染物排放继续减少。李克强总理在报告中还提出“支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。房地产行业作为中国国民经济的重要组成部分，对完成国民生产总值增长7%左右的目标将起到重大影响。同时，房地产行业还影响着建筑、金融、家装、物业等多个行业发展，直接或间接的提供着各类就业岗位，对完成城镇新增就业1000万人以上，城镇登记失业率4.5%以内的目标至关重要。

（二）国外研究现状：

1、日本挤压房地产泡沫。日本的房地产泡沫来自于20世纪80年代，当时日本的房地产价格上涨速度飞快，土地只会升值不会贬值的想法在日本人的脑海里根深蒂固。到1990年，日本的房地产总价值约为20万亿美元，大约是1955年日本房地产开始告诉发展时的75倍，相当于当时全球股市总市值的2倍。从地价上来看，1990年的东京的地价总值就相当于当时整个美国的地价总值。在这波房地产热中，最大的投机者是财力雄厚的企业，他们在大量的资金投入商业房地产使房价快速抬高时，也拉动了住宅房产的价格。最后，由于日本央行的升息力度不断加大，在股市崩溃的同时，房地产行业的泡沫也被挤破。投资者大量抛售房产来弥补股市上的损失，或大量抛售股票弥补房地产投资上的损失，使得日本当时的楼市与股市在短期内直线下降，直至谷底。受此影响，日本引发了严重的财政危机，经济陷入了衰退和15年的萧条低迷期。

2、德国房价与经济、收入、人口的关系。在1958年至1995年，德国经济处于高速增长期，名义GDP年均增速达到7.8%，城市化速度也非常快，城市化率年约增加1.1%，1996年时，城市化水平已达94.6%。在此期间德国经济增长波动较大，相对应的房价增速也处于同向变动，房价年均增速达到5.2%。在1996年至2008年，德国经济步入低增长时期，名义GDP的增速大幅下降为2.3%，。自1993年起，德国居民工资和收入开始下降，并在1996年后步入低增长甚至不增长时期，伴随着收入增长拐点的出现，名义GDP增速的放缓，房价也由快速上涨期进入稳定增长期，相对应的是房价年均增幅下降至1.4%。

二、^范文提纲

引言

现阶段我国房地产行业所面临的问题

房价下跌

成交量下滑明显

库存压力巨大

现阶段国家政策对房地产行业的影响

央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》

多地政府取消住房限购政策

公积金新政密集推出

国外房地产行业发展的历史经验

日本挤压房地产泡沫

德国房地产行业的发展

未来几年我国房地产行业的发展可能

现阶段房地产行业面临问题的对策

房地产行业市场的变化

房地产行业的风险防范

结论

三、参考文献

[1] 张明之，毛丰付，孙建波[M].经济科学出版社.2016.

[2]纪睿坤，骆丹.房地产行业进入白银时代 调整或将持续到2018年[J].21世纪经济报道，2017年9月19日

[3]中国人民银行，中国银行业监督管理委员会文件.关于进一步做好住房金融服务工作的通知.银发[2014]287号

[4]央广网.多地取消限购彻底开放楼市 房价有涨有跌将成新常态[Z]  ://finance.cnr.cn/jjpl/201408/t20140829_516336502.shtml.2014年8月29日

[5]中国证券报 中证网.中央政策确定大方向 公积金新政密集推出[Z]  ://epaper.cs.com.cn/html/2015-04/13/nw.D110000zgzqb_20150413_8-A03.htm?div=-1 .2015年4月13日

[6]BWCHINES中文网.日本房地产泡沫警告中国什么?.[Z]  :// .ieforex.com/jjgc/20150211/486873.html . 2015年2月11日

[7]杨国华.国外房地产市场专题研究之一：德国房地产市场[J].东方证券专题报告，2011年

[8]李克强.第十二届全国人大会议第三次会议政府工作报告

[9]搜狐证券.2015年中国房地产市场20个重大走势预测[Z]  ://stock.sohu.com/20141111/n405936377.shtml .2014年11月11日

[10]新华网.房地产行业要防范的三个风险[Z]  ://news.xinhuanet.com/house/2009-03/29/content_11092502.htm .2009年3月29日