以开发商的视角浅论房地产开发项目成本控制_开题报告

一．文献综述

（一）国内学者关于房地产开发项目成本控制的研究

陈磊（2009年）在《房地产开发项目全过程的成本控制》一文中，认为对开发土地进行综合估价，采用博弈论在土地竞价的过程中对土地价格进行直接控制，在分析容积率对开发成本的影响，制定合理的开发方案，对土地成本进行间接控制，中期开发阶段以动态控制的理念贯穿全过程。

楼群（2008年）在《论房地产项目成本控制》中指出，项目的价格和品质是成功的关键。并对开发的全过程，即立项阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段等个环节成本构成、影响因素做了研究，认为房地产开发项目成本控制必须遵循对设计进行限额设计、加强合同管理、规范招投标行为、外聘专业咨询机构进入项目进行成本管理。

孙以东（2014）《房地产开发项目前期成本管理研究》中认为，房地产开发过程中，土地成本、建安成本、营销成本、管理费用、和财务成本都具有较强的刚性，降低房地产开发成本的关键是前期成本的控制上。在国内外学者关于房地产开发成本的控制研究成果的基础上，对我国房地产开发项目前期成本控制进行分析，从项目决策、规划设计、招标各个阶段当前房地产项目前期成本控制的问题。

肖志刚（2009）在《融圣国际房地产项目成本控制研究》中，对融圣国际房地产项目的决策、设计、招标、变更、营销等诸多方面进行考察研究，结合国内外项目管理理论、成本管理理论对以上诸方面进行研究，表明我国现阶段房地产开发项目成本控制存在对成本控制过于局限于施工过程；成本控制的基础工作不到位；过分突出工程标价；项目进度控制不严等问题。

候荔玮（2014）《我国房地产开发企业限额设计实施状况与改进研究》通过实地调研，表明在房地产项目开发成本控制中起到关键作用的限额设计在运用的广度、管理意识、管理方法等方面都存在较大局限性。并从限额设计刚性指标与可调性的辩证关系、设计变更与限额设计效果呈负相关性、限额设计指标合理性含义等方面做了分析，并提出了包括“制定限额设计管理职责和相应制度”、“限额设计指标合理制定、下达、跟踪、反馈与修改的动态管理”、“限额设计激励与引导”在内的若干条限额设计管理体系构建建议。

周世军《经济论丛》杂志撰文，《浅谈房地产项目招标的成本控制》中认为，在招标中做到“使用者不采购，采购者不使用”的原则上，模仿银行的“审贷分离”的模式，成立多部门人员和社会力量参加的招标评审小组，将最终决定权交招标小组（或专业招标机构），更能有利于采购获得性价比较合理的成本。

马都的专著《房地产开发项目成本控制》是最好的，全面研究并介绍了房地产项目开发成本控制的特点，提出房地产开发成本控制的特点具有：质量、进度、工程量、工作效率资源消耗等相结合的综合性；成本控制贯穿于整个过程的全面性；注重每个分项成本控制的微观性。

（二）国外学者关于房地产开发项目成本控制的研究

1954 年，Peter F. Drucker 首次提出“目标管理理论”，此理论将管理前置，他认为只有在特定目标的指引下，组织中的每个人才能有具体的工作方向，各项工作的实施才能够效率最大化。1959 年，日本提出“目标成本管理”的概念（原名为“成本企画”），将目标管理理论与成本管理理论相结合，使成本管理前置至产品的设计阶段，着眼于成本的发生源泉，实行成本的源流管理[14]。

    美国在1991年举办的造价工程师年会上，诞生了全面成本管理理论。该理论比较专业化、技能花的结合了专长和方法，并将其运用到造价、资源、获利以及风险控制等方面。在具体实施中秉持全员、全面、全过程参与的理念。之后，越来越多的学者推崇集成式的全方位的管理，包括成本、质量、进度等方面。美国工程成本管理凸显项目分解的关键性特征。基本上所有工程项目均配备了自己的编码。

在建筑设计项目中，限额设计是指在设计工作开始前由客户业主（一般指项目开发者）提出设计的经济限额指标，并要求设计人员在该指标下进行设计工作，在设计过程中和设计完成，以限额指标为依据，对设计项目的功能、设计的质量等进行调整、优化[15][16] 。

Zengin Y, Ada E.提出了目标成本管理的优化方法，即结合价值工程、设计技术、质量功能展开，形成一个促进质量规范，满足客户需求综合模型。[17]

Pennanen  A、Ballard  G、Haahtela Y.等多数研究者也开始了限额设计的应用研究，寻求成本与设计质量平衡，并利用BIM（Building Information Modeling）帮助进行限额设计。[18]

（三）文献述评

纵观国内外现有文献，学术界对房地产项目开发过程中，对建立有效、科学、合理的成本控制体系的重要性，在项目开发过程中，应秉承全员、全面、全过程成本控制理念，推行价值工程，建立风险控制模型等有较一致的认识。而且在已有的文献中，对项目开发的前期、中期、以及交付后的运维都分别进行系统的研究，对建设过程中的各项费用也有专门的研究。但就中国国内房地产开发项目的现实环境下，都过于理论化、学术化，应用型、实用性研究不多，有的研究甚至是无用功，没有一点实际的意义，而且对成本控制的研究看似是对开发商成本控制的研究，其实还包含了对施工单位等的成本控制研究，大而统的现象十分突出。

二．^范文提纲：

1．房地产开发项目成本

1.1土地成本

1.2前期成本

1.3开发过程中的成本

1.3.1配套费

1.3.2管理费

1.3.3建设成本

1.4财务费用以及不可预测成本费用

2.房地产开发项目成本控制

2.1前期成本控制

2.1.1设计阶段的成本控制

2.1.2招标价格的控制

2.2过程中的控制

2.2.1杜绝联系单

2.2.2落实进度计划

2.3费用控制

2.3.1不可预测费用的常见种类

2.3.2 不可预测费用的控制

3.结论与展望

三．参考文献

  [1] 马都编著，房地产项目开发成本控制[M],北京,中国建筑工业出版社，2006

[2] 孙以东,房地产开发项目前期成本管理研究[Z], .cnki.net,2014

[3] 梁怡，房地产项目成本控制研究[Z]， .cnki.net ，2013,

[4] 刘磊，房地产开发项目全过程的控制成本控制[Z]， .cnki.net, 2009

[5] 左新慧，房地产项目规划设计阶段的成本控制研究[Z]， .cnki.net,2011

[6] 候荔玮，我国房地产开发企业限额设计现实状况与改进研究[Z]， .cnki.net,2014

[7] 楼群，论房地产项目的成本控制[Z]， .cnki.net,2008

[8] 周世军，浅谈房地产项目招标成本控制[Z]，《经济论丛》 .cnki.net 

[9] 肖志刚,融圣国际房地产项目开发成本控制研究[Z]， .cnki.net,2009

[10] 蔡辉旺、陶莉, 限额设计下项目成本控制探讨[J]，《建筑经济》2012年第二期（总第352期）

[11] 区伟江，限额设计方法在造价控制中的应用研究[Z]， .cnki.net,2014

[12] 贺芬平，探讨房地产企业中设计阶段成本控制的重要性[Z]， .cnki.net,2010

[13] 熊蕾，市政工程设计阶段的工程造价控制[Z], .cnki.net,2012

[14] Burrows  G,  Chenhall  R  H.  Target  costing:  first  and  second  comings[J].  Accounting  History Review, 2012, 22(2): 127-142

[15] Smith J, Jaggar D. Building cost planning for the design team[M]. Routledge, 2007.

[16] Ben-Arieh  D,  Qian  L.  Activity-based  cost  management  for  design  and  development  stage[J]. International journal of production Economics, 2003, 83(2): 169-183.

[17] Zengin  Y,  Ada  E.  Cost  management  through  product  design:  target  costing  approach. International Journal of Production Research

[18] Pennanen A, Ballard G, Haahtela  Y. Target costing and designing to targets in construction[J]. 

Journal of Financial Management of Property and Construction, 2011, 16(1): 52-63.