房地产开发项目成本控制问题及对策研究_开题报告

我国的房地产业的发展是从20世界90年代开始的，起步较晚。1992年我国政府宣布实行市场经济体制之后才真正形成我国的房地产业及我国的房地产市场。我国1998年4月12日，七届人大一次会议通过的宪法修改案，规定允许土地使用权依照法律的规定转让，为房地产业的发展奠定了法律基础。至今我国房地产业只经过短短10余年的发展历程，但已经成为拉动我国经济增长的重要力量。经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程。在未来几年里，房地产将仍然起到不可替代的重要作用。

中国房地产业的发展起步较晚，正处于一个由粗放式管理向精细化的科学管理的转轨阶段。项目的成本管理受过去计划经济的影响较大，处于项目实施阶段的被动的成本管理与成本控制阶段。对房地产项目的成本管理应该从项目的决策阶段开始，而设计阶段是房地产项目成本形成的主要阶段。许多企业还没有意识到，对整个项目周期进行成本管理的意义，对成本管理的不重视使房地产开发很难达到预期的经济效益。

（一）理论研究概述

项目成本管理作为企业项目管理活动中关键的一环，对于优化企业的成本，提高企业的经济效益有着至关重要的作用。

国外的成本管理是随着工厂制度的出现而产生的。14世纪，工厂的生产和销售活动处于垄断行会的控制之下，没有实行成本核算的必要。19世纪80年代到20世纪初期间及以后，成本计算方法和成本理论研究取得很大的进步，一些至今仍有很大影响力的成本管理理论、概念和方法，如作业成本、成本动因、目标成本、激励制度、产品寿命全程成本计算、质量成本相继产生。

进入80年代项目管理基本形成了自己完整的理论知识体系，特别是项目成本管理的理论与方法，随着全球性竞争的日益加剧、项目活动的更趋扩大和复杂、项目数量的急剧增加、项目团队规模的不断扩大、项目相关利益者的冲突不断增加、降低项目成本的压力不断上升等一系列情况的出现，促使项目成本管理在理论与方法等方面不断地发展和现代化，现代项目成本管理理论和实践在这一时期均获得了长足的进步和快速的发展，这主要表现在两个方面。

1、形成了三种最具代表性的现代项目成本管理的理论思想和方法。其一，是从整个项目活动全过程角度去分析确定和管理项目成本的全过程项目成本管理的理论与方法。进入20世纪90年代，这种项目成本管理的理论和方法正逐步成为中国和世界其他许多国家项目成本管理的主要方法；其二，是由英美学者和实际工作者提出的全生命周期项目成本管理理论(Life Cycle Costing，LLC)。目前它己经成为一种项目投资决策和项目成本控制的一种思想和技术方法。其三，是由国际全面成本管理促进会(AACE-I，原美国造价工程师协会)前主席R.E. Westney 先生借用“全面质量管理”的思想而提出的一套“全面成本管理”的理论和方法，根据AACE 一的定义：“全面成本管理就是通过有效使用专业知识和专门技术去计划和控制项目的资源、成本与赢利、风险。”现在人们普遍认为项目全面成本管理将成为21世纪项目成本管理中最有效的技术和方法。

2、现代项目管理理论和方法的精髓在项目成本管理中的具体应用，例如项目集成管理理论在项目成本管理中的应用，其中最具代表性的是质量成本管理和进度成本管理的应用；再如项目风险管理在项目成本管理中的应用，具有代表性的是美国项目管理协会(PMI)和美国造价管理协会(RACE)提出的项目风险造价管理；另外美国用垂直切割法(样本法)(Verticals Slice)和偏差分析法(Trend Analysis)在项目成本控制中的应用；还有英国的成本编码系统(Cost Code System, CCS)在成本估算中的应用和香港的项目成本动态管理的应用等。

我国在项目成本管理上存在那些问题，理论和实务界有不同的看法。从宏观角度分析，存在三个不适应：一是成本管理体制不适应市场经济发展的需要。企业进入市场的机会和地位应该是平等的，但传统成本管理体制是按企业所有制形式制定的，不利于公平竞争；同时我国的成本核算方法与国际惯例差距较大，也不利于国际经济交往。二是成本管理的效果不适应经济发展的要求。我国资源要素综合利用率只有25%,同发达国家有较大差距，资源利用率低，特别是近年来成本持续上升，与先进的成本管理水平差距进一步拉大。三是成本管理不符合经济发展的内在规律。主要是成本补偿不足，明亏暗亏严重。

从微观角度分析，则存在四个不适应，即呆板的成本计划与灵活的市场不相适应；静态的价格体系与市场调节不相适应；传统的成本管理模式与市场竞争不相适应；成本责任体系与经营目标不相适应。

有的专家甚至对我国项目成本管理现状评价归纳为：成本管理意识淡化、成本管理理论僵化、成本管理方法老化、成本管理作用弱化和成本管理组织软化等。其中，在成本管理僵化方面主要表现在：只注重产品生产过程的成本管理，而忽视产品设计及生产要素的事前成本管理；只注重产品成本本身水平的降低，而忽视成本效益水平的提高；只注重微观成本管理，而忽视宏观成本管理。在成本管理方法和手段老化方面主要表现在：一是在成本管理理论上没有真正形成科学、系统的方法体系；二是在成本管理的具体方法上，难以适应市场经济需要；三是在成本管理手段上，大多数仍旧处于手工操作段，缺乏社会化的计算机信息网络对成本(造价)信息共享的软硬件支持，计算机信息网络技术在项目成本管理中应用跟不上形势的要求。

项目全过程成本管理思想是我国项目成本管理界在20世纪80年代中期提出的。其核心思想是努力使项目投资效益最大化和合理使用项目的人力、物力和财力以节约工程成本；它的根本方法是整个项目建设全过程中由各有关单位共同分工合作去承担好项目全过程的成本控制责任。其内涵：一是项目成本管理的方法论，方法论包括：对于项目全过程、全要素、全风险、全团队等成本管理的技术方法；二是项目成本管理技术方法的集合，三是其核心内容过程成本的确定与控制。项目的过程既有明确的起点和终点，也有明确的阶段性。每一个项目的全过程都是由一系列的项目阶段和具体项目活动所构成。为满足项目全过程成本管理的需要，人们还必须建立一套全新的项目工作分解与活动分解的技术方法。

（二）实务研究概述

罗钧(2003)在《房地产开发项目的成本费用控制》一文，在设计阶段提出了工程设计经济性定量模型，并进行了算例分析，为今后的设计经济性评提供依据。赵子瑜(2005)在《房地产开发企业成本管理体系设计》一文中运用价值链分析方法和目标成本法，从开发企业所从事的全部价值活动角度，对开发企业全员、全过程的成本管理做了系统阐述。对开发项目的成本管理首次提出建立全员全过程的包含组织和制度保障在内的成本管理体系的概念，为以后的研究开创了一个新的分析视角，但缺乏定量分析做支撑。孙立荣(2007)在《房地产建设项目的成本管理问题》中，对房地产现代成本管理体系的构成做了系统的总结，分别阐述了房地产企业现代成本管理的主体、对象、内容、措施体系和管理方法。其研究为房地产企业的成本管理理论注入一些新的元素，但缺乏相应的实证分析。杨晓梁(2007)在《房地产项目成本管理的研究》一文中，提出在动态中进行目标成本管理、在过程中实施成本管理、强化全过程管理为重点的观点。同时，进行关于成本效益、全员成本管理、成本系统管理及成本动因分析等观念的创新。初步实现了房地产开发企各阶段成本管理的动态控制，使其更好的融入国际房地产业。赵永明(2007)在《房地产开发项目成本控制研究》一文中，提出了包括建立目标成本动态控制机制的模型在内的一系列成本控制对策。许建国（2009）从实例研究入手，结合可行性研究的一般理论与房地产行业特征，采用定性分析和定量分析相结合、静态分析和动态研究相结合、比较分析的方法，对YH项目的成本管理体系进行优化。优化内容重点包括组织优化、流程优化、开发方案优化和资源计划优化等。并对项目成本要素中所包含的人力资源、物料采购、建设成本、财务费用等进行了深度分析，为项目成本管理体系的建立提供了依据和保障。苏彩云，谢斌（2010）指出房地产企业在项目前期开发阶段通常会面临评价、选择设计方案的问题。并且设计阶段的成本管理会影响到整个项目成本的达到75％以上。因此作者重点阐述了如何在设计阶段利用价值工程理论进行成本管理来提高房地产项目自身的竞争力。

二、^范文提纲

1绪论

2房地产开发成本控制概述

2.1房地产开发的基本情况 

2.2房地产开发成本控制的概述 

2.3房地产开发成本构成及影响因素分析

3我国房地产开发成本控制存在的主要问题及分析

3.1房地产开发前期重视不足 

3.2建设阶段控制机制不严密

3.3企业信息化水平落后，不能满足成本控制的需要

3.4缺乏规范的成本控制体系

4房地产开发的成本控制体系

4.1成本控制体系的特征和内涵

4.2成本控制体系的建立

4.3成本控制体系实施的保障

5房地产开发各阶段的成本控制措施

5.1项目决策阶段与土地成本控制

5.2设计成本控制

5.3建设阶段成本控制

5.4营销策划阶段成本控制

6案例分析

6.1项目概况

6.2A项目成本控制现状

6.3A房地产项目成本控制建议

7结论

三、参考文献

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[12]苏彩云，谢斌.加强价值工程在房地产设计阶段成本管理的应用[J].中国科技博览，2010,（31）