对芜湖市房地产宏观调控的法律问题思考_开题报告

国内研究现状

房地产宏观调控在我国房地产的发展进程中扮演着极为重要的角色，同时，我国也是宏观调控手段相对匮乏，房地产行业却高速发展的国家或地区之一。今年两会上，中央对房地产行业的表述，一方面侧重长效机制的建立，促进行业平稳发展，另一方面强调因城施策，并继续去库存，“房子是用来住的，不是用来炒的”定下总基调，显示出政府对房地产进行调控的决心，即：坚决遏制投资需求，打击恶意炒房，促进房地产行业健康发展。房价爆发式增长过后，肯定伴随一轮相对严厉的宏观调控措施，主要有：土地计划和产业政策、税收、金融等。由于房地产宏观调控的重要性，国内许多专家学者对此也作了很多的研究，如李剑阁等人主编的《中国房改现状与前景》（2007版），全书由改革、调控、借鉴三部分组成。对我国当时的住房政策和市场作研究，提出改革措施；对当时宏观调控政策的回顾和评价，评析存在的问题与不足，提出调控措施；对国外相关国家的住房政策和制度，提出适合我们的建议和体系。又如余建源同志在《中国房地产市场调控新论》(2009版)中厘清我国当时房地产宏观调控的思路，第一是以国外调控实践分析，找出和总结出符合我国的经验和启示，第二是对我国宏观调控进行分析，补缺补差，提出相应解决方案，第三是对我国房地产市场未来指明发展方向。再如施继元、李杰群等人编著的《房奴、房价及其治理》，以现实热点话题，如房奴、蜗居的出现，就房地产泡沫及其调控、房地产税收体系构建等问题进行探讨，试图找出相应对策以解决目前出现的调控危机。同时，经济学界和法学界都从各自的角度做出了独到的分析。经济学主要在政府干预经济的有效性和重要性方面分析，法学则从有限政府和控权理论出发，注重制定法律制度去防范和规制政府对经济运行的不当干预行为，架构法律机制来制约政府机关及其官员的权力滥用行为，保护市场主体和普通民众的合法权益。

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（二）国外研究现状

国外房地产已有几百年的发展历史，有一套很完整的秩序和社会规则，与我国国情不同的是，国外土地属于私有财产，房和地整体销售，没有因地价高而影响房价高的现象。但外国政府亦采用各种宏观手段调控房地产行业的发展，提出较多有成效的措施，积累了很多可复制的经验，值得我们借鉴和学习，如利用利率的调整、立法征收房产税或直接利用行政手段查处房地产市场的混乱不法行为等。当然，国外学者如white M，J.E.Richard，Wheaton等针对政府职能和实际干预效率以宏观经济学的角度做了深刻探讨；在房地产行业与国民经济的关系及房地产行业与地方政府的关系方面，惠顿和迪帕斯奎儿提出政府行政干预的必要性学说；Stuart Gabriel根据大量研究结果，包括对美国现行房地产政策的研究，结合税收、金融、住房系统等三方面的调控效果有所评述；Geoffrey Meen，Mark Andrew等人通过对不同类型房地产政策在不同时期发挥的作用并进行比较，得出公共财政政策的广泛应用对于防止大口居住的密度扩大有显著效果；温茨巴奇等人指出房地产与土地二者的关联在于其共有的不可移动性及异质性等特征，这个特征使房地产行业的区域性极大地区分于其他行业，因此调控必须因城施策，结合城市的实际、现状及特点。以上学者对房地产行业的研究中提倡使用经济手段对市场加以调控和干预，且更多的提现在对住房市场和土地资源的管制上。由于房地产行业的特殊性，使任一国家的调控更甚于对其他一些经济领域。除纷纷颁布了大量有关房地产的法律，主要包括土地法、住宅法、规划法和房地产交易法等外，还积极运用经济手段加强对房地产业的宏观调控，控制房地产交易中的不正当竞争行为，维护了市场的公平竞争秩序，最大限度降低交易成本，调整了权利配比，达到效益最优，从而实现房地产业以及整个经济的协调发展和良性运行。

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二、范文提纲

一、我国房地产宏观调控概述

（一）房地产宏观调控的涵义及特征

1涵义

2特征

（二）宏观调控背景下的房地产市场现状

1房地产市场投资比重的变化

2房地产交易市场混乱

3住房保障制度效果微弱

房地产宏观调控的重大意义

1房地产在国民经济中的地位

2房地产调控的现实意义

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 二、房地产宏观调控的基本理论

（一）房地产宏观调控的目的和目标

1目的

2目标

（二）房地产宏观调控的手段

1法律手段

2经济手段

3行政手段

（三）房地产宏观调控的合法性分析

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三、房地产宏观调控主体研究—以芜湖为例

宏观调控的主体

1调控主体

2受控主体

宏观调控存在的问题

1调控治标不治本

2调控目标的摇摆性

3各部门自利性

4中央和地方政府的非合作博弈

宏观调控存在问题的主要原因

完善宏观调控的法律建议

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四、采用法律手段调控房地产的必要性—以芜湖为例

宏观调控手段应纳入法制轨道

宏观调控权要以法律来约束

宏观调控应明确法律责任

构建房地产宏观调控法律手段探讨

三、参考文献

[1]汪道平.中国房地产市场宏观调控法律问题研究.山东大学.2011.硕士学位范文

[2]符启林.对房地产宏观调控的法律思考.河南省政法管理干部学院学报.2011(5)

[3]李力.宏观调控法律制度研究.南京师范大学出版社.2008

[4]刘德英.谈我国房地产税收政策的调整取向.商业时代 2010(5)

[5]李剑阁.中国房改现状与前景.中国发展出版社.2007

[6]余建源.中国房地产市场调控新论.上海.上海出版社.2009

[7]施继元、李杰群等.《房奴、房价及其治理》.上海财经大学出版社.2010

[8]李昌麟.经济法—国家干预经济的基本法律形式.四川人民出版社.1995

[9]牛凤瑞.中国房地产发展报告.社会科学文献出版社.2010

[10]陈承堂.宏观调控的合法性研究—以房地产市场宏观调控为视角.中国法学会经济法学研究会.2006年年会范文集

[11]熊玲.房地产宏观调控的法律思考.华中师范大学硕士生文档范文.2007