浅论商品房预售制度的完善与发展_开题报告

选题的依据与意义

1.选题依据

衣食住行是我们日常生活的重要组成部分，而住房、购房问题更是关乎民生大计。作为人类赖以生存、生活的物质载体和客观基础，房地产业在当前宏观经济中的作用愈发凸显，而属性为资金密集型行业的房地产业，在上世纪九十年代住房总量不足，商品房供不应求，自有资金短缺的大背景下，引入了商品房预售制度，俗称“卖楼花”，以客观上加速建设资金周转，提升资金使用效率，降低资金使用成本。而伴随我国实体经济的迅速发展，预售制度存在的利弊也引起了社会的广泛关注。2018年3月全国两会上，全国政协委员周世虹提交了关于取消商品房预售制度的提案，进一步引发民众热议。现阶段对于预售制度存在的问题、及未来的完善发展进行研究讨论愈发具有现实意义。

2.选题意义

预售制度是在过去这些年国内地产主要由政府主导，地产金融工具落后，市场长期供不应求等作用下的必然结果。怎样完善和发展预售制度，如何破沉珂、去旧疾，是社会关注的热点，也是现实问题。而这些问题一旦解决，居民、房地产行业、政府监管部门都将成为受益者，所以对预售制度存在的问题进行研究，并讨论对策是十分有意义的。

文献综述

商品房预售作为商品房销售的一种方式，是房地产开发经营企业将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给承购方，承购方交付定金或购房款，并在未来确定的日期将预售房屋交付给承购方的一种法律行为。

 我国商品房预售制度于20世纪末从香港引入，是上世纪末城镇住房供应量不足、商品房供不应求时期的政策。意于通过预售制度放宽对开发商的资金限制，促进行业发展，满足居民的住房需求的产物。1994年我国出台《城市房地产管理法》，通过以往总结各地的经验基础上建立了商品房预售制度。目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达到90%以上。经过二十余年的发展证明，其对于我国商品房市场的繁荣起到了重大的作用，但伴随着经济、社会的发展，该制度也产生了诸多严重问题，需要及时完善，同时也引出了各界对于房地产预售制度废止问题讨论。

（一）商品房预售制度凸显的问题及成因

商品房预售制度逐渐偏离了政策初衷，已显露诸多弊端。其一商品房预售行为自身蕴涵着风险：1.商品房预售中的法律关系比较复杂，使得商品房预售具有较多的不确定因素；2.商品房预售中，购房人很多因素无法预见，如工程的质量、公共设施配套等等；3.商品房预售合同的履行周期长，房地产开发商本身的履约能力容易因外在因素或者其他因素的影响而发生变化。其自身的经营风险也可能会随开发周期延长而增大，而这种风险一旦发生就必然会波及到商品房预购人。其二缺乏风险共担机制，风险几乎全部转嫁于银行：正如潘蜀健所言，“卖楼花酿成多少苦果，商品房预售制度是否该废除”，《广州日报》阐明房地产开发项目中的资金关系由两大块构成。一是开发商以项目地块或其他资产作抵押向银行的借贷；二是商品房购买者通过按揭手续向银行的借贷(这笔钱最终也进了开发商的账户)。这两项加起来，大约占了开发项目资金来源的70%左右，如果加上拖欠款及一些项目的“垫资”工程，还有些开发商通过流动资金贷款用于支付土地出让金。开发商真正投入项目的自有资金并不如想象的那么大。开发商通过一系列融资手段，将开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上。其三导致不平等竞争和低效率竞争：商品房预售制度作为变相的融资制度降低了房地产业的门槛，许多企业不再关注于实力、品牌、技术、战略的竞争，谋求通过幕后交易，搞定地方政府和商业银行权势人物，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，就意味着项目的成功，这是房地产行业最易出现腐败的环节。现实是房地产业聚集着大量的中小房地产商，行业景气时一些极差的地产公司也活得很好，而房地产企业的品牌、综合实力、技术、管理等要素的竞争优势并不明显。不景气时中小房地产开发商就可以任意违约。产业没有形成优胜劣汰的机制，泥沙俱下，鱼龙混杂保护了落后的企业经营模式。除上述外，实际上还有其他因素导致的弊端笔者在文中详述。

（二）商品房预售制度的完善及废止探讨

上述已凸显的问题有关学者已经提出了建立我国商品房预售的风险担保制度，建立我国商品房预售款监管制度等措施加以完善，以期预售制度趋利避害，继续为房地产业发展贡献作用。

但以全国人大代表王美香及全国政协委员周世虹为代表的部分学者认为当前商品房预售制度确立之初的历史条件已不复存在，其弊端已逐渐显露，废止商品房预售制度的条件已基本具备，建议取消商品房预售制度。分别于2015年3月全国两会；2018年3月全国两会上提交了关于取消商品房预售制度的提案。那么如何在当下商品房预售制度尚存时，通过各方举措加以管控，已达到在此制度运行期间，对上述弊端的消极影响予以削减乃至消除，是我们应该加以思考和努力的。

三、范文提纲

引言：房地产预售制度的现状、问题

 一、商品房预售制度的概念

（一）商品房预售制度的概念

（二）商品房预售制度建立的目的、意义

 二、我国商品房预售制度的现状

（一）我国商品房预售制度现状

（二）我国商品房预售制度出现的严重问题及原因

 1.商品房预售制度助长了交易不公

 2.商品房预售制度增加预购者风险

 3.商品房预售制度还加速了房价过快上涨

 三、我国商品房预售制度的完善

（一）完善商品房预购相关制度管理

 1.健全不动产预告登记制度

 2.完善房地产开发企业的管理制度

（二）扩大相关法律在商品房预售法律纠纷中的适用

（三）完善预售商品房转让相关法律制度

 四、我国商品房预售制度废止探讨

（一）专家学者观点分析

（二）我国商品房预售制度发展展望

四、参考文献

[1]杨承志：《“卖楼花”炒卖风险防范一商品房预售管理制度探析》，广东经济出版社2006年版，第43页。

[2]潘蜀健：“卖楼花酿成多少苦果，商品房预售制度是否该废除”，《广州日报》，2010年6月8日。

[3]杨承志：《“卖楼花”炒卖风险防范一商品房预售管理制度探析》，广东经济出版社2006年版，第46页。

[4]潘蜀健：“卖楼花酿成多少苦果，商品房预售制度是否该废除”，《广州日报》，2010年6月8日。

[5]武鲁华：《商品房预售制度初探》，《中外企业家》2009 年第 5 期

[6]侯斯强：《商品房预售制度的完善》，《中外企业家》2009 年第 5 期。

[7]梁彗星：《中国物权法草案建议稿条文说明理由与参考法例》，社会科学出版社2000 年版，第170 页

[8]王泽鉴：《民法物权 通则 所有权》，中国政法大学出版社2001 年版，第 128 页

[9]吴莹：《“房地分离”:为完善我国商品房预售制度另辟蹊径》，中国房地产(学术版) 2013年第3期

[10]温杰：《浅谈我国商品房预售制度的完善》，法制与社会2011年第1期

[11]周世虹：《取消商品房预售制度的提案》，2018年3月全国政协提案

[12]王美香：《取消商品房预售制度的提案》，2015年3月全国人大提案