关于政府利用金融手段进行房地产宏观调控法律问题的研究-开题报告

（一）国内研究现状

房地产业作为经济发展的基础性、先导性产业，在国民经济中占有重要的地位，任何行业的发展都离不开房地产业，而任何行业都拥有一定的房地产，在某种程度上都是房地产业经济活动的参与者。房地产具有特殊的产品特征，除经济功能——创造价值、 投资、 融资外，还有社会功能，即保障生活、提供景观、构筑和谐社区，而且其产业发展更是直接关系到国家金融安全、关系到整个国民经济的健康运行和长期平稳发展。

自金融危机以来，长期的轻微通货膨胀在一定程度换来了增长，其中房地产行业的迅猛发展占据了很大一部分经济发展，金融危机初期金融行业对我国房地产形成了一种过度支持现象，即国有银行资金通过大型国有企业借贷方式大量进入了房地产。此观点得到了众多学者的支持，但形成金融过度支持的原因却众说纷纭。银行对于这种高收益的投资方式都十分愿意放贷，而且认为房价只涨不跌，或者房价下跌的可能性极小，不用担心房地产贷款收不回来。而房地产企业收到贷款后，更有能力推高房价，这样就形成了一种恶性循环，不健康的经济总会有泡沫，是泡沫就有破裂的一天，当泡沫破裂，国内经济将受到难以承受的打击。

2004年以来针对房地产投资规模过大等突出问题，房地产行业的各项金融调控政策成密集出台之势，对房地产行业的调控由温和走向严厉，调控的重点落在了提高银行管理和控制金融风险的能力，促进房地产开发行业融资的多样化。总体来看，央行主要是通过关注资金链的方式从供给和需求两大方面遏制目前房地产行业发展过热的趋势。在宏观调控过程中，尤其需要关注的是政策颁布实施中的可行性问题。某些政策表面上力度大，但现实中的可操作性较差，或者可以被低成本规避，此时法律手段的介入和辅助不可缺少。

目前我国的金融政策法律体系才出现不久，体系还比较低级，不够完善。我国尚未有一部住宅法或住房保障法等相应住房法律，与房地产金融相关的《投资基金法》、《存款保险法》、《信用法》等等也都是处于一种空白阶段。显然房地产金融法律法规己经严重滞后于火热的房地产经济活动和高涨的房地产金融业务的发展，房地产金融法律法规还缺乏协调性，有一些甚至存在相互抵触的情况。

(二)国外研究现状

进入21世纪以来,从欧洲到北美,从俄罗斯到澳大利亚,从发达国家到新兴市场国家和发展中国家,房地产市场一片火爆。然而, 在20世纪的后二十年里,日本经济经历了由顶峰跌至谷底的过程。日本政府推行的扩张性金融政策,在这个过程中无疑扮演了最为重要的角色。大部分学者认为金融自由化及随后的扩张性金融政策,是构成泡沫经济以及日本经济长期萧条的重要原因之一。21世纪以来,世界各国的房地产价格不断上涨。这一次世界性的房地产热引起了各界的高度关注。在以往的多次有关房地产泡沫的记忆中,日本20世纪80年代后期开始的泡沫经济无疑是最为深刻的。这次历时数年的泡沫经济深刻地影响了日本政治、经济乃至社会生活,由此导致日本20世纪整个90年代被称之为“失去的10年”。在日本泡沫经济破灭20周年的时候,对日本泡沫经济期间以土地为代表的房地产泡沫和日本金融政策之间的关系进行全面反省无疑是十分必要的。

通过对日本金融政策转变原因的分析,得出20世纪80年代日本由于成为继英国和美国之后的第三代世界制造中心,从而引发了美日贸易摩擦的进一步升级。日本虽然从美国手里接过了“世界工厂”的头衔,但是国际货币体系仍然以美元为中心。因此,以美元为中心的国际货币体系导致了全球生产体系与国际货币体系不匹配的矛盾深化。同时日本为了避免美日贸易顺差的加大,不得不进行汇率改革,其目的在于使日元国际化,进而将日元确立为新的国际货币体系中心。正是由于这些原因的影响,日本不得不通过官定利率下调、“窗口指导”缓和和利率自由化的措施来实施扩张性的金融政策。扩张性的金融政策又通过三个渠道引起了房地产价格的快速上升。首先,金融扩张政策降低了投机者的融资成本,加速了其融资行为。其次,金融扩张政策导致股价上升,刺激资金需求者通过发行新股和可转债进行融资。第三,地价和股价的提高增加了企业手持土地和股票的价值,以这些资产作为抵押品,其融资能力进一步增强。由此导致了日本房地产泡沫的形成。 总之,通过分析20世纪80年代后期日本金融政策转变的原因及其表现,进而得出其对于日本房地产泡沫形成的影响。这些问题的研究与分析,可以为我国应对当下泡沫倾向日益严重的房地产市场提供借鉴。 

把目光转向同样是受到全球金融危机的影响，德国的房地产市场并没有太大的波动，因为它们形成了一个比较成熟完善的房地产市场体系，并且有自己的房地产金融政策，比如说德国的住房储蓄计划，这种以储蓄方式为基础的房屋贷款模式能够很好的引导居民形成理性消费习惯，有计划的消费观念，较好地防范了信用风险。此政策是刘华和王艳两位学者在《德国房地产金融政策介评》一文中提到的。并且也提出了固定房贷利率机制，即居民使用的储蓄贷款计划其贷款利率低于市场利率并且固定不变的机制，这样避免了房价随市场利率的波动而出现大涨或者大跌。德国的细节方面做得也比较严谨，他们严格审核银行放贷，并且都是实质性审查，而不是如同国内大多数银行一样走走形式而已，这样对金融市场的风险防范起到了很大的作用，这完全值得我们学习。

在美国，政府在不同的时期，根据不同的经济目的，制定了不同的金融政策，比如为了提高居民支付能力的金融政策以及提高开发商融资能力的金融政策。学者陈洪波在《美国房地产金融政策及对中国的启示》一文中论述了美国房地产金融业务资金来源多样化的金融政策，即资金来源包括了商业银行、保险公司、养老基金、房地产抵押贷款基金、房地产债券等等的金融政策，这使得融资竞争大大加强，防止了部分有实力的企业为了自身暴利而抬高房价的行为。国内外研究对比不难看出，我国的金融政策体系还非常的不成熟，但是也不能生搬硬套地使用外国的政策方法，我们有我们的社会主义初级阶段这样特殊国情，所以必须结合自身的情况，才能更好的发挥宏观调控带来的积极作用，才能使自身的房地产行业健康稳步的发展。 

二、范文提纲

一、房地产金融宏观调控的基础理论

（一）金融宏观调控的理论基础

（二）宏观调控与金融调控的关系

（三）市场失灵的产生原因

（四）金融调控的基本原则

二、现行我国房地产行业金融调控措施及其效果

（一）通过存款准备金率调控房地产行业的措施和效果

（二）通过贷款购房首付比例调控房地产行业的措施和效果

（三）通过购房贷款利率调控房地产行业的措施和效果

（四）通过土地出让金调控房地产行业的措施和效果

三、各个视角下我国房地产金融调控问题分析

（一）供给视角下的我国房地产金融调控问题分析

1、有关银行信贷融资的宏观调控问题

2、有关银行信贷以外其它投资渠道的宏观调控问题

（二）需求视角下的我国房地产金融调控问题分析

1、对政府职能缺失的分析

2、对政府职能运用过度的分析

（三）调控合法化视角下的我国房地产金融调控问题分析

1、宏观调控法治化；

2、金融调控主体合法性分析；

3、中央银行独立性分析；

4、金融调控措施对房屋贷款购买合同的影响分析；

（四）调控利益视角下的我国房地产金融调控问题分析

1、房地产金融调控政策相关主体利益平衡的分析

2、金融调控政策差别化调控的分析

（五）调控多元视角下的我国房地产金融调控问题分析

1、金融调控与财政调控相结合的分析

2、金融调控与土地调控相结合的分析

3、土地调控与保障房政策相结合的分析

四．国外房地产金融宏观调控对我国的启示

三、参考文献

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