浅谈房地产宏观调控的行政法律研究_开题报告

一、文献综述

改革开放以来，我国的房地产行业得到了迅猛的发展，并在我国经济体系中占据了非常重要的地位，同时也带动了其他产业的发展。我国房地产行业的发展主要有两个阶段，第一个阶段是90年代初，整个行业急剧升温，政府针对局部过热，其他地区发展趋慢的特点进行了有针对性的宏观调控。第二个阶段是2003年至今，政府采取了全方位的房地产宏观调控政策。[1]当然，房地产业在高速持续地发展中也给社会带来了一些冲击，国家对房地产业的调控，不断地推出举措给处于“高温"状态的房地产业降温，但效果不是很明显，并没有使房地产宏观调控深层次和合法性问题得到解决。[2]这时候，在法学领域针对房地产宏观调控的研究就显得尤为重要。

在现实操作中，我国的房地产宏观调控政府习惯采用行政手段。而这种做法不仅带有计划经济时代的色彩，也不利于保护房地产市场主体的利益不受到损害。当有法律规范了房地产宏观调控手段时，政府的行为就在法律规定的框架内实施，这样既保护了各方利益不受损害，也维护了房地产市场的稳定。[3]

     我国房地产宏观调控采取了以下措施：在资金方面，实行稳健的货币政策，包括加息、调高存款准备金率、发行央行票据等；加强银行信贷管理，包括购房消费信贷和开发信贷两方面，严控房地产开发企业银行贷款，提高商业银行存贷款利率,上调个人住房贷款利率；[4]进行融资和资金使用限制，包括设置房地产融资门槛、严格房地产投资信托和信托投资基金的发行以及预售款专款专用等。[5]上述措施实施效果不是很理想，表现在法律方面是土地管理法、财政法、金融法及配套法律法规的滞后，导致房地产宏观调控中遭遇到了许多制度性的障碍。[6]

房地产市场宏观调控的手段包括金融政策手段、税收政策手段、土地政策手段、法律手段和房地产行业的行政管理和计划管理等手段，其中法律手段往往和政策手段紧密结合在一起。[7]但相对于政策手段来讲，法律手段具有强制性、稳定性和长期性的优势。一旦房地产市场宏观调控法制化了，宏观调控就有法可依，任何人都必须遵守，任何人违反法律都将受到惩处，同时也在一定程度上遏制了房地产市场权利寻租的现象，保证房地产市场的公平，维护广大公民的权利。[8]宏观调控的法制化从而避免了“上有政策，下有对策”、“朝令夕改”现象的发生，维护房地产市场的稳定，而法律手段也是符合我国建设社会主义法治国家的要求的。

我国房地产宏观调控的政策大多数是通过国务院、人民银行的通知、意见、文件等进行宏观调控，这类法律文件形式的法律效力层次较低，没有完整的法律结构，而且也无法起到良好的执行效果。由于我国目前的房地产市场调控很大程度还是通过政策手段来实施的，比如提高首付比例、提高贷款利率等，这些政策时效性短，且现在看来收到的效果越来越低。[9]特别是银行业，认为房地产贷款是一项低风险的贷款业务，且贷款期限长，所以各大银行纷纷大力发展房地产贷款。另一方面，银行又怕房价暴跌引发一系列的坏账，故而一定程度上地推高了房价。[10]同时，一些上级政府对下级政府的考核中，房地产行业的好坏直接决定了该政府的政绩，所以为了政绩各级政府往往提出各种“对策”应对“政策”，我国的房地产宏观调控政策收到的效果越来越不明显。[11]所以，房地产市场宏观调控亟待完善的法律体系。

房地产是我国国民经济的支柱产业，当房地产市场偏离正常轨道时，这就需要政府的宏观调控。为了保证宏观调控政策持续、长期、稳定、有效，房地产宏观调控政策的法制化就显得更重要了。

二、范文提纲

一、房地产市场宏观调控的法律概述　

（一）房地产宏观调控的理论

1.房地产宏观调控的定义

2.房地产宏观调控的目标

3.房地产宏观调控的类型

（二）房地产宏观调控的主体

1.宏观调控的决策主体

2.宏观调控的执行主体

二、房地产宏观调控法律规制的必要性

（一）房地产宏观调控的手段应由法律规制

（二）房地产宏观调控权需要法律规制

（三）房地产宏观调控需要明确法律责任

三、我国房地产市场宏观调控的法律现状及立法建议

（一）我国房地产市场宏观调控的法律现状

（二）我国房地产市场宏观调控的立法建议

1.早日建立健全我国房地产市场宏观调控的法律体系

2.征收物业税，健全我国的税收法律制度

3.完善金融方面的法律

4.建立社保政策方面的法律

四、总结

（一）引用更多的金融手段，完善金融政策方面的法律

（二）健全税收政策方面的法律

（三）改进土地政策，建立土地政策方面的法律

（四）完善社保政策方面的法律

三、参考文献

[1] 史际春、肖竹:《论分权、法治的宏观调控》,载《中国法学》2006年第4

期.

[2] 陈承堂：《宏观调控的合法性研究一以房地产市场宏观调控为视角》,载《法

商研究》2006年第5期.

[3] 刘剑文、杨君佐：《关于宏观调控的经济法问题》,载《法制与社会发展》

2000年第4期.

[4)]覃有土、刘乃忠、李刚：《论税收法定主义》，载《现代法学》2004年第4

期.

[5]李博：《房地产市场信息不对称研究》，武汉大学05届硕士学位范文.

[6] 符启林、罗晋京：《对房地产宏观调控的法律思考》，载《河南省政法管理

干部学院学报》2007年第5期.

[7]谢增毅：《德国<经济稳定与增长促进法>及其新启示》，载《当代法学》2002

年第3期.

[8]张忠野：《房地产宏观调控制的法学思考一新一轮房地产宏观调控政策法律

研讨会综述》，载《华东政法学院学报》2007年第2期.

[9]王平：《住房制度改革与政府职能》，载《法学杂志》2007年第4期.

[10]卢炯星：《宏观、微观经济法理论及体系完善》，载《现代法学》2006年第

5期.

[11]程信和：《宏观调控法论》，载《中山大学学报》(社会科学版)2002年第2

期。