合同无效时增值利益的分配-----以非法转让宅基地为例_开题报告

  合同无效后增值利益的分配问题，当前法律和司法解释也没有给出具体的裁判比例，只是上海高院在内部文件指导意见中给出了一个7:3的比例，当前各级法院在裁判的过程中，也都是根据合同法第58条和民法的诚实信用原则给予了自由裁量，那么，如何自由裁量已成为当前学界和司法实务中比较关注的热点和难点。笔者在近期的学习过程中，发现主要存在以下几个观点：

 《全国法院民商事审判工作会议纪要》（第九次）第33条规定：合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。应予返还的股权、房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配和分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。

《最高人民法院关于当前民事审判工作中若干具体问题》中也指出：出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，可以考虑根据案件的实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。

上海高院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》中强调：如果系争房屋已经拆迁或者已经纳入拆迁范围的，应当在扣除购房人的购房款后，充分考虑购买人重新购房的合理支出，由购房人和出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7:3左右。

王林清、郭燕枝和杨心忠共著的《房屋买卖合同纠纷裁判思路和裁判规则》第十三章农村房屋买卖纠纷章节里也强调：一般情况下，出卖人明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而买卖，应当就合同无效承当主要责任，在利益的分配上，也应当适当向买受人一方倾斜。

邹梦娟在《论农村房屋买卖合同的法律效力》一文中认为：关于合同无效后拆迁利益的分配问题，在进行拆迁利益分配时，首先应当扣除购买该房屋时的价款，再对剩余的补偿利益在买卖双方进行分配，综合下来，法院在进行判决时，一般会把拆迁利益的百分之六十五到七十属于买受人，百分之二十五到百分之三十属于出卖人。

江蕾喜在《无效合同三种利益变动模式及其处理规范研究》一文中认为：无效合同中存在的利益变动的一种模式为：一方获得了利益，但非建立在对方的损失之上，对双方而言属利益的增加，此为市场供求关系变化或得益一方以给付财产为资本投资所得等原因导致的，因此可称为“有得无失”。增值利益和经营利益的分配必须基于公平原则进行。

王丽丽在《审判实践中房屋买卖合同纠纷若干疑难问题研究》一文中强调：在房屋买卖合同被确认无效后，应该说主要的损失在于买受人，对于出卖人而言，甚至可以获得不小的经济利益。因此在赔偿损失的处理上，可以根据出卖人违反诚实信用和公平合理的原则均衡顺序的利益，现出现出卖人违反诚实信用主张合同无效，可以考虑出卖人因土地甚至或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买价格的差异造成的损失来平衡双方的利益。

高海在《农村宅基地上房屋买卖司法实证研究》一文中指出：因房屋装修、翻建、升值等因素，出卖人应赔偿买受人损失的场合，宜将房屋返还与购房款的返还乃至于损失赔偿一并解决，这样可有效防止房屋拆除无法评估等导致损失难以计算而影响赔付。案情各异，理应赋予法官自由裁量权，但是为保障司法统一，认定宅基地上房屋买卖合同无效后的损失分担比例（即买卖双方过错比例），及时不能完全一致，也不宜过于悬殊，以出卖人和买受人各承担70%与30%（上下浮动不超过5%）为宜。

安徽省高级人民法院民四庭在《农村房屋买卖合同纠纷疑难案件的法律适用》一文中强调：一审法院应当综合考虑房产升值利益、装饰装修等因素确定，即应当考虑买受人的机会成本，一并以重置成本方法确定相应损失大小并考虑过错大小，该文不赞同采纳合同司法解释中因合同无效中装饰装修损失一律以历史成本法计算的方法。该文认为具体的承担责任比例应由一审法院根据案件具体情况作出相应判决。

许德凤在《论合同违法无效后的获益返还-兼议背信行为的法律规制》一文中指出：农村宅基地（包括房屋）的买卖纠纷，其诉讼原因多是土地增值后出卖人意图获取有关增值收益。唯有判断此类合同违法无效的后果时，应当进一步考察此类违法的严重程度，若认为此类违法并未根本地破坏国家之经济大局，则对于买受人的利益，尤其是在实际占有和使用房屋期间房产的增值收益，应给以保护。

李涛，郑远明在《农村房屋买卖合同效力的司法判决研究》一文中指出：笔者不赞同司法裁判意见采用出卖人承担70%、买受人承担30%的过错责任比例，认为应当针对每个案件具体情况来确定买卖双方应该承担的过错比例。农村房屋买卖合同每个案件案情不同，应当赋予法官充分的自由裁量权，根据每个案件的个性在出卖人与买受人之间划分过错比例，合同无效，存在过错一方承担的责任，相较于不存在过错的一方要重，可在70%-80%（甚至超过）的幅度内进行选择；若双方都吴过错，为公平起见，则各自对自己的损失承担对等的责任。

B. 范文提纲格式

摘要

一、问题的提出

二、当前合同无效时增值利益分配的依据

（一）立法依据

（二）司法解释

（三）指导意见

（四）学理分析

……

三、当前司法实践中的主要做法

（一）参照上海高院指导意见判例

（二）提高买房比例的判例

（三）倾向买方独享的判例

（四）降低买方比例的判例

……

四、对合同无效时增值利益分配的建议

（一）关于购房款利息和房屋使用费部分

（二）关于宅基地上房屋添附物增值部分

（三）关于政府拆迁发放的临时安置部分

（四）关于宅基地或房屋增值溢价部分

……

结语

C. 参考文献

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