论小区车位的物权归属_开题报告

一、研究绪论

就住宅小区车位的物权归属问题进行一系列探讨：首先就国内关于城市住宅小区车位的定义及分类予以明确，其次就国内关于住宅小区车位的物权归属的争议及意见进行梳理及总结，再对国内外关于住宅小区车位的物权归属的法律法规进行列举及解读，最后就住宅小区车位的物权归属方面司法完善提出建议。

二、研究缘起

随着我国城市化水平稳步提高，城市住宅小区不断兴建，相当一部分的中国公民成为了住宅小区的居民。随着个体私营经济的迅速发展，私家车保有量不断攀升，有越来越多的中国家庭拥有并使用着私人轿车。这使得住宅小区停车位的物权归属问题成为了当前热点，而目前国内相关法律法规存在一定滞后和空白。

三、研究意义

探明住宅小区车位的物权归属的法律渊源，明晰现行法律关于住宅小区车位的物权归属的漏洞、矛盾以及不足；对住宅小区车位的物权归属将来的走向、趋势以及发展做出合乎法理的推测和见解，提出自己的意见和建议。

四、研究现状

（一）国内研究现状

改革开放后，在国民经济高速增长的迅速推动下，我国的城市化进程显著加快，而在人们享受经济发展带来的成果和幸福的同时，其带来的问题和矛盾也迅速凸显。但是滞后的法律未能时刻反映社会变化，其中关于住宅小区车位的物权归属的问题也在近些年不断诉诸报端，并受到社会各界的广泛关注。

笔者通过对近些年国内相关问题的有关报道、文献进行整理，归纳出了关于住宅小区车位的物权归属的问题两大争议：

1、开发商与业主间地位不平等引发的争议

很多地方的购房者在购买商品房时并未发现在开发商所提供的房屋买卖合同之中没有提及停车位有关问题。而购房者在购买商品房成为业主之后才发现自己的停车问题还未解决。在此情况之下，购房者或是业主很容易因为开发商不规范的出售行为而遭受不公正的对待。因为买卖双方之间的信息差距十分明显，购房者或是业主往往无法获得停车位的规格、售价、区位等基本信息，而极易引发纠纷。

为了改善买卖双方存在的信息获取巨大差异的问题，维护购房者的知情权，一些行政部门已经通过调整法规规范来进行纠纷维护和调节。在我国房地产市场十分发达的广州，我们已经看到了当地政府为了改善这种情况所做出的努力。早在在2009年6月11日，广东国土房管局和交通委员会就已经颁布了《关于执行〈广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定〉的补充通知》，该规定主要针对了开发商在买卖过程中拥有巨大信息优势的现象，对开发商在买卖过程中需要向购房者告知和说明的关于停车位的规划、区位、售价、维护管理等信息做出了具体管理办法，并规定这些信息需要在商品房买卖合同中加以载明。 

即便在信息获取方面没有遇到问题，在停车位的买卖过程中，双方也经常因买卖能力的差异而产生各式各样的纠纷，而这些纠纷又以《物权法》的颁布呈现出前后不同的形态。《物权法》颁布以前买卖双方通常使用约定的方式进行交易，停车位的归属界限模糊，交易本身也具有很大程度的不确定性；而在《物权法》颁布以后，开发商与购房者的买卖方式有了法律的规范，从而具有了一定程度的稳定性和可靠性。

但是在具体的停车位买卖实践中，购房者或是业主的消费自主权根本无法得到具体的保护，开发商通过形式多样的合同约定条款侵害购买者的合法权益，完全成为了开发商单向的卖方市场。例如很多开发商通过商业联合抬高停车位的价格，或者将大量停车位打包出售给少量富户，亦或者同非小区住户进行商业交易买卖停车位等等。造成了业主们买得起房却买不起、买不到、没得买停车位的局面，使得纠纷无法避免。 

同样是在广州我们看到了地方政府进一步的努力。2019年5月24日，广州市住房和城乡建设局颁布了《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法》，该管理办法便是针对了开发商的在车位买卖中的具体行为进行了进一步规范，例如明确开发商进行车位车库租售的程序性要求、明确车位车库租售应当首先满足建筑区划内业主需求的法律法规规章等规定，并规定对未按本规定租售车位、车库的开发商，将严格按照《广州市房屋交易监督管理办法》、《广州市停车场条例》相关规定处理。

2、开发商的买卖行为是否合法引发的争议

（二）国外研究现状

欧美发达国家城市化发展先于我国、社会经济发展也已趋于平稳，其关于住宅小区车位的物权归属问题显现远远早于我国。因此欧美发达国家对于住宅小区车位的物权归属问题更是经过了漫长的争议和讨论，最终形成了较为完备的法律法规。而且这些法律法规经过长时间实践和司法的检验，更具有相当程度的稳定性与可靠性，这为我国完善这方面的法律法规提供了一定程度的参考和借鉴。

五、研究内容

（一）研究对象

本课题的研究对象是住宅小区车位的物权归属。旨在现有法律研究视野下系统展现国内住宅小区车位物权归属的现状、争议与问题，探索改变现状、消除争议与解决问题的有效途径。

（二）总体框架

1、研究目前国内关于住宅小区车位的物权归属问题争议的现状，关注各方关于车位归属的要求及其理论支持。

2、研究目前国内法律法规关于住宅小区车位归属的各方面规定，关注我国法律关于这方面规定的矛盾和漏洞。

3、研究未来我国关于这方面规定的完善方向以及发展走势，提出自己关于住宅小区车位归属争议解决的建议。

六、研究方法

（一）比较分析法

运用比较分析法，通过以近年国内各大媒体长期、多次报道关于住宅小区车位的物权归属问题和西方发达国家媒体近年未有此类报道的现状比较，指出了我国住宅小区车位的物权归属的问题切实存在且饱受关注，从而为我国相关法律法规的的完善提供了一个参考和借鉴的对象。

（二）实证分析法

通过案例和统计数据，阐述理论，寻找规律性，为我国住宅小区车位的物权归属完善的法理方面提供一些建议。

（三）系统分析法

通过确定住宅小区车位的物权归属问题的本质和起因，明确研究目标，并回顾国内外相关法律法规，结合我国住宅小区车位归属争议的现状及国情，找出解决争议，获得发展的途径以及方向。

B. 范文提纲

引言：谈及住宅小区车位相关问题及法律法规

一、国内关于城市住宅小区车位的定义及分类

（一）城市住宅小区的定义

（二）住宅小区车位的分类

1. 地面的车库

2. 地表的车位

3. 地下停车场

二、国内关于住宅小区车位归属的争议及意见

（一）住宅小区车位归属争议的几种形式

1. 开发商与业主间地位不平等引发的争议

2. 开发商的买卖行为是否合法引发的争议

（二）住宅小区车位归属意见的几种形式

1. 车位、车库应当归业主共有

2. 应当以约定优先原则为基础

三、国内关于住宅小区车位归属的规定及疏漏

（一）相关法律法规对于车位归属的规定

（二）对于相关法律法规及其疏漏的总结

四、国外关于住宅小区车位归属的法律及意义

（一）国外法律法规对于车位归属的规定

1. 大陆法系国家的规定

2. 英美法系国家的规定

（二）关于国外法律法规借鉴意义的总结

五、关于小区车位归属方面立法完善的建议

（一）完善《物权法》的第74条

（二）完善《物权法》司法解释

C. 参考文献

著作：

[1] 史尚宽.物权法论[M].北京：中国政法大学出版社，2000.

[2] 梁慧星 陈华彬.物权法（第5版）[M].北京：法律出版社，2010.

[3] 陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M].北京：法律出版社，1995:15-63.

[4] 陈华彬.建筑物区分所有权[M].北京：中国法制出版社，2011:138-152.

期刊：

无

电子文献：

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