农村宅基地使用权流转法律制度研究_开题报告

（一）国内研究现状

农村宅基地使用权从1995年开始出现相关研究，到2009年达到最热。随着研究的深入，出现越来越多与农村宅基地使用权相关的研究点，农村宅基地使用权的跨学科研究也发展迅猛，已深入到法学、农林经济管理、应用经济学、社会学等多个学科。

我国现在还没有专门的对于宅基地的专项立法，相关的规定散见于《宪法》、《物权法》、《土地管理法》以及相关的政策性文件。《宪法》第十条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。” 《物权法》第一百五十二条规定“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。” 《物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”2007年颁布的《物权法》第三编有关“用益物权”章中明确规定了“宅基地使用权”，这是第一次以法律的形式明确“宅基地使用权”概念。但是对于农村宅基地，既不可说不能流转，亦不可说自由流转。

关于农村宅基地使用权的流转问题争议也比较多，一种观点是认为农村宅基地使用权可以自由转让，主要是经济利益驱动、城市化发展需要、休闲养老需求等。房屋是农民合法的私有财产，原则上可以自由处分。仅在农民所在集体间流转，很难进行房屋的流转。随着中国社会经济的发展也有越来越多的学者开始支持这种观点，但是认为宅基地使用权的流转还是需要一定程度上的限制和监管。另一种观点是认为农村宅基地使用权应当严格限制转让。宅基地是为了保障农民的基本生活，农民无偿取得的，具有福利性和身份性。不应该进行自由的流通，而只能在农村集体经济组织内部成员之间进行自由转让。农民作为弱势群体没有话语权，允许宅基地自由流转的话也许会失去生活保障，影响社会稳定。农村宅基地能否自由交易流转应当由公法领域决定，宪法已经规定了宅基地的性质。

（二）国外研究现状

农村宅基地使用权是中国国情下特有的制度，国外并没有这样的概念。土地是和国家经济、政治息息相关的，各国都面临着如何使用土地的问题。各国按照自己的国情制定相应的制度。比如美国，土地是可以被私人占有的。美国将土地所有权分为地上空间权、地面权和地下权，这三个权利可以单独转让。在法律允许的范围内，当事人可以自由的进行土地的买卖、抵押和出租，国家进行引导和登记。德国的土地和美国一样也是可以属于个人所有，但对于土地的交易比美国有更严格的限制，必须要经过申请。澳大利亚的土地在英国殖民初期，即宣布全国土地归皇家所有，以后，有些土地无偿给予私人使用，有些实行租赁制(只要缴纳少量租金或费用，就可得到租约或许可证)。新西兰的土地所有制与澳大利亚相似。殖民时期，政府从毛利人手中通过购买得到土地，这些土地一部分以公开拍卖方式出售给私人，另一部分成为皇室土地。后来政府为了防止土地成为少数人的财产，决定不再出售土地，改为出租，租赁土地者称为“租借持有者”。目前，新西兰土地所有权有三种形式：私人所有、皇家所有、租借持有。

二、范文提纲

引言：农村宅基地使用权简介，现实情况及研究意义

一、农村宅基地使用权历史及现状情况

（一）宅基地使用权的历史发展

（二）现行宅基地法律制度

二、当前农村宅基地使用权流转的方式

（一）房屋转让

（二）房屋出租

（三）房屋抵押

（四）宅基地置换

（五）宅基地入股

三、农村宅基地使用权流转的困境

（一）法律法规的漏洞与矛盾

（二）农村大量闲置宅基地问题

（三）影响城镇化推进

（四）大量私下交易产生纠纷

四、当前各地宅基地使用权流转实践模式分析

（一）嘉兴模式

（二）广东模式

（三）重庆模式

（四）成都模式

（五）天津模式

五、完善宅基地使用权流转的观点及建议

（一）扩大农村宅基地使用权主体的范围

（二）确立有偿、有期限的流转制度

（三）完善宅基地使用权登记制度

（四）按照当地经济设立符合当地需求的管理制度

结论

三、参考文献

著作：

[1]孟勤国. 物权法开禁农村宅基地交易之辩. 《法学评论(双月刊)》. 2005年第4期

[2]韩世远. 宅基地的立法问题——兼析物权法草案第十三章“宅基地使用权”.北京：政治与法律. 2005年第5期

[3]高圣平, 刘守英.宅基地使用权初始取得制度研究兼评《中华人民共和国物权法》第十三章的相关规则. 中顾法律网. .9ask.com

[4]邢颖.关于当前农村宅基地使用权的思考.《科技创新》.2010年第12期

[5]储畅然. 宅基地使用权法律问题研究. 四川省社会科学院.2008年

[6]张东伟.农村宅基地使用权立法缺位及冲突问题.浙江五联律师事务所

[7]郑尚元.宅基地使用权性质及农民居住权利之保障.中国学术期刊电子出版社.2014.02.007

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[11]方明.农村宅基地使用权流转机制研究.现代经济探讨,2014（8）:50-54

[12]郭明瑞. 关于宅基地使用权的立法建议.《法学论坛》.2007 年第1 期

[13]史卫民.农村宅基地使用权流转的法律思考.《理论导刊》.2007（9）：69-71