论我国经济适用房的制度及其改善-开题报告

文献综述

 （一）课题的研究背景和意义

   经济适用房制度是政府同时利用市场机制和宏观调控手段，解决低收入阶层住房难问题的保障措施，兼有调控住房市场和调节收入分配的功能。随着社会贫富差距的逐渐扩大和房地产市场化程度不断提高，商品房价格的涨幅远远高于居民的收入增幅，越来越多的居民支付不起市场上逐渐高涨的房价，尤其是中低收入群体，即使是依靠银行提供的按揭，也不能满足应有水平的住房需求。我们应深入分析目前经济适用房制度实施过程中暴露出的问题及产生的原因，进而用积极、务实的态度去解决，提出进一步完善的思路，利用财政的转移支付给予中低收入群体一定的住房福利。  

国外研究进展

   现代意义上的住房政策产生于19世纪末20世纪初，用以解决工业化和现代化第一次浪潮下以住房为突出矛盾的城市社会问题。早在1948年，《国际人权宣言》第25条把居住权利列为基本人权：每人都有权利拥有足够的生活水平，以保障个人及家庭的健康及安逸，尤其是食物、衣物、居住、医疗以及必要的社会服务。1996年6月，“国际人居”大会就把“人人享有适当住房”确立为《人居议程》的核心目标，开始为实现中低收入家庭住房保障政策。其主要措施政策概况起来有三类：第一类是政府自己投资建房，然后直接提供居民租住。这一类政策主要是战后世界各主要市场经济国家实行的公房政策。第二类是政府通过价格、财税和金融手段进行管制的补贴，这是长期以来世界各地比较普遍采取的住房政策措施，主要采取住房供给方补贴和需求方补贴两种形式。第三类则是在政府直接投资建设房屋然后低价出售给家庭。实行这种政策国家和地区相对较少。

国内研究

   为解决中等及以下收入家庭住房问题，我国已经逐步形成了相应的保障体系：职工家庭在公积金制度的协助下购买由市场价提供的商品房；中低收入家庭购买经济适用房；最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房。随着住房制度改革的不断深化，作为解决广大中低收入家庭问题的经济适用房制度日益受到人们的重视，国内房地产方面的专家、学者及相关政府决策部门都积极投身于经济适用房政策制度的研究。

研究存在的问题分析

   白贵秀认为，目前大部分城市的政府部门没有设立专门负责经济适用房开发和分配的机构，有关职责都是由开发商承担。由于开发商实际掌握开发的户型和面积、房号的发放等“实权”，采虚报成本、加高楼层、增加商品房比例、炒号、利用物业公司进行利润补充等等一些隐秘而繁杂的花样，政府的监督管理难以企及。  张艳俊在《依法规范经济适用房用地管理》一文中对经济适用房用地管理

进行了研究。指出了目前经济适用房用地存在的一些问题，如体制上存在缺陷，国土资源管理部门对经济适用房指标难以把握；经济适用房价格缺乏有效控制，价格优势不明显；建设标准逐步趋向豪华，背离了发展经济适用房的初衷；土地利 用监管不到位，经济适用房用地转为商品房开发的问题时有发生等。为促进经济适用房健康发展，提出应坚持以销定建，合理控制开发规模：合理确定经济适用房建设标准，有效控制房价；取消划拨供地政策，变“暗补"为“明补” 。  张静在《国外住房保障制度对我国的启示》一文中在分析比较国外发达国家住房保障实践的基础上,指出完善住房保障应从以下几方面入手：一是制定相应的住房保障法规；二是政府应作为构建住房保障体系的主体；三是注意住房保障的层次性；四是大力发展住房金融；五是健全、完善其它保障制度。 

   杨波在《我国城镇住房保障问题研究》中提出:现在阶段我国住房保障制度的目标是:各地方政府尽快以最低住房保障制度(廉租住房制度)为起点建立起保障方式多样化、保障水平低起点的、多层次的商品化兼福利政策模式的住房保障制度。多样化的保障方式包括：多途径提供保障性质住房,建立以经济适用住房和廉租住房为主的保障住房供应体系;加大政策性住房资金支持力度；完善住房金融体制；实住房市场的多级联动;建立住房梯度消费等。  

   葛峰巍指出，一是根据不同地区居民实际收入水平科学划分家庭收入水平，进行定量分类，计算出各种不同的收入类型等次；二是建立严格的审查、登记和征询制度，增加透明度，以识别真实收入水平，防睛住房保障对象认定出现偏差，政府应对需要保障住房的对象进行严格的审查；三是建立家庭收入档案并实行动态跟踪管理。建立现代城镇住房新体制是优化住房资源配置、提高住房资源利用效率、改善居民居住环境及居住条件的根本动力，也是房地产业发展的基础。 

提纲

（一）我国经济适用房发展现状

1.1我国经济适用房发展概况

1.2经济适用房发展取得的成效

1.3经济适用房发展中存在的问题

1.3.1经济适用房供不应求

1.3.2经济适用房房屋面积失控

1.3.3经济适用房房屋质量偏低

1.3.4寻租腐败滋生

（二）我国经济适用房制度产生与发展及其必要性

2.1我国经济适用房制度的产生与发展

2.2改进和完善我国经济适用房制度的必要性

2.2.1改进和完善经济适用房制度是构建我国住房保障体系的重要内容

2.2.2改进和完善经济适用房是政府实施宏观调控的要求

2.2.3改进和完善经济适用房制度是有效解决中低收入者住房问题的途径

（三）国外住房保障制度案例及其启示

3.1国外住房保障制度案例

3.2国外住房保障制度对我国的启示

（四）完善我国经济适用房制度的建议.

4.1转变居民消费观念

4.2提高规划设计和建筑质量，控制建设标准

4.3加强我国经济适用房的法制建设

4.4合理确定经济适用房的价格

结论

参考文献

  [1] 白贵秀.住房保障制度研究[J].兰州学刊.2008年5月 

  [2]邓中美.社会保障性住房制度评价指标体系研究[J].重庆：重庆科技学院学报(社会科学版).2009年8月 

  [3]刘倩.我国住房保障制度公共性流失及其治理[M].2010年第8期

  [4]杨琳，何芳.“居者有其屋”—住房保障制度的内涵探究[J].2006年8月 

  [5]符启林，杨蕾.中国特色的住房保障法律制度探析[M].2009年10月

  [6] 冯科.利用创新机制完善住房保障制度[M].2006年12月 

  [7] 陈华，刘国栋.基于和谐的住房保障制度研究[J].经济南大学学报.2007年3月

  [8] 刘学平，余鹏.再论经济适用房政策失效原因与补救路径[J].国土资源刊.2004年4月

  [9] 马秦虹.对完善经济适用房政策的几点建议[J].中国房地产.2002年6月

  [10] 陈俊峰.论经济适用房开发中的问题及相关政策[Z].武汉理工大学.2008年7月