商品房预售制度中购房者法律权益保护的问题研究_开题报告

（一）国外商品房预售制度发展简介

在美国，房地产开发商预售商品房并不需要申请向政府申请预售许可证，而只需要预售双方自行订立合同，购房者按合同约定支付订金，不同购房者和房地产开发商之间并没有统一的预售模式，可以订立差异性较大的协议，如此多样化的预售模式可以降低购房者的风险。与此同时，对于购房者支付的订金，开发商需要放在一个独立的专门账户中，由律师事务所代理管理，开发商只有最终在向购房者正式进行交房的前提下才能取得该账户的资金，这样就很好避免了开发商在交房前发生将预售款项挪用于非在建预售建设，从而降低了支付预售金带来的风险，保护了购房者的利益不受侵害。除此之外，美国房地产开发商在预售商品房前向司法局申请审批楼房预售企划书，企划书详细罗列了购房者于在房屋在建工程期间可能遇到的一系列风险。美国预售制度的特点就是开发商向购房者充分披露预售信息，双方严格按照合同约定进行期房买卖。

在德国，商品房预售合同中一般约定将购房者交付房款的百分之十左右交由第三方律师专项保管，直到房屋竣工后的三至五年间确认双方没有纠纷后方可把该笔资金支付给开发商。另外，为使银行也能够起到监管开发商的预售行为，购房者有权要求开发商提供由银行担保工程能够完工的证明。这一系列的措施虽然会在一定程度上给开发商完成融资困难，但却大大降低了购房者的风险，有效地保护了购房者的合法权益。

（二）国内商品房预售制度发展简介

在我国，商品房预售最早出现在香港，20世纪中期，香港住房供需不平，住房供应量无法满足需求量，出现了供不应求的局面，随之产生了“预售楼花”的新型模式，提倡分期付款。这一模式逐渐兴起并且被不断效仿。20世纪90年代，商品房预售模式传入我国内地并逐渐普及，为房地产开发企业在建工程中筹集了大量的建设资金，缓解早期建设资金压力，解决融资难问题，加速资金回笼起到了积极作用，促使我国房地产市场不断繁荣发展。

商品房预售制度出现的必然性

    改革开发以来，社会主义市场经济蓬勃发展，其中的房地产经济在近几十年中的发展突飞猛进，房价逐渐开始走上升趋势并且速度日益加快，居高不下。商品房预售，对于房地产开发商而言，预售可以为房地工程设筹集了大量的建设资金，减轻早期工程建设投入的资金压力；对于购房者来说，可以降低在商品房从建设初期到竣工的这段时间的房价波动带来的风险。但在预售中也出现了很多问题，不良房地产商侵害购房者权益的现象频繁发生，购房者权益不能得到有效保护的法律问题层出不穷。房地产预售制度应运而生，该制度阐明了房地产商和购房者在商品房预售过程双方的法律权益，当有预售行为产生矛盾时，双方都可以求助于法律来解决问题，避免矛盾升级，保障房地产市场经济的有序发展，维护社会稳定。

 

（四）当前我国房地产预售中存在的影响购房者利益的问题

房地产预售制度的初衷无疑是保护房地产市场经济的发展。但在预售制过程中房地产开发企业和购房者之间产生的法律问题也是屡见不鲜。在预售过程中，房地产开发企业虚假宣传，购房者无法获得有效的预售信息，不能按约定甚至是无法收到现房，而购房者却没有担保的法律保障，导致购房风险加大。诸如此类的现象时有发生，扰乱房地产市场经济，严重侵害了购房者的切身利益，给购房者造成巨大的财产损失。

二、范文提纲

引言：阐明房地产制度产生的必然性，引出购房者在该制度下法律权益问题 

一、商品房预售制度概述

商品房预售的概念   

（二）商品房预售应当符合的条件

  1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。

2、持有建设工程规划许可证。

3、按提供预售的商品房计算、投入开发的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记、取得商品房预售许可证明。

（三）商品房预售制度国内外发展比较

1、国外商品房预售制度发展简介

2、我国商品房预售制度发展背景

 二、购房者在商品预售中遇到的问题

购房者不能按约定甚至是无法收到现房。

购房者无法获得有效的预售信息，导致购房风险加大。

房地产开发企业虚假宣传。

没有相应的担保机制降低购房者的购房风险。

三 为保护购房者权益的立法建议

提高商品房预售许可门槛，完善预售登记许可制度。

（二）完善预售信息披露制度。

细化预售资金监管制度。

（四）建立确保购房者利益的风险救助机制。

三、参考文献

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