我国商品房预售制度若干问题探讨_开题报告

（一）研究现状

随着商品房预售制度及相关法律法规的制定、公布和实施，我国的商品房预售市场渐渐走上了规范化管理和健康发展的轨道。但是，由于我国的商品房预售市场起步较晚，相关的法律法规也是借鉴香港、澳门或者别国的经验而制定的，首先从法理的理论基础上就决定了我国商品房预售制度就有缺陷，并与本国相关法律有着不适用的冲突条件。再加上中国房地产市场的快速崛起与火热发展，以及各地方区域房地产市场的发展不够平衡，我国的商品房预售制度的建立与制定始终是未能紧紧跟随市场的步伐进行公布实施，也未能形成一套统一而有效的制度对商品房预售市场进行相关指导与监督。这就直接导致了相关地方政府主管部门的管理职能作用不能正常发挥，使得当地的商品房预售经营和管理活动处于混乱状态，房地产开发企业违规经营或钻营法律空子，造成损害购房消费者合法利益的现象屡禁不止，由此产生的纠纷和诉讼案件屡屡见诸报端。所以，我国的商品房预售制度的研究现状也必然存在着这四种属性：

1. 我国的商品房预售制度的研究由于商品房预售市场起步较晚，市场监督滞后，所爆发的问题点也就相对较多，具有碎片化属性。

2. 我国的商品房预售制度的研究一直都跟随着市场发展的步伐在探讨进行中，在不同的市场发展阶段有着不同的适用条件及情况，具有不成熟属性。

3. 我国的商品房预售制度研究由于预售房制度并不是本国的产物，对别国或区域法律制定经验的借鉴必然会导致法理研究互相冲突，具有冲突属性。

4. 我国的商品房预售制度研究由于各区域地方商品房预售市场发展的不均衡，相关地方政府主管部门监督管理意见不一，制定预售房制度也就意见不一，具有不统一属性。

（二）研究成果

虽然我国商品房预售制度的研究由于各种时限和空间地域限制的问题，存在着上述四种属性：碎片化、不成熟、冲突、不统一。但是伴随着房地产市场的不断发展与各项法律制度的颁布实施，我国的预售房制度的研究也在慢慢步向成熟，开始有相关研究人员将我国的商品房预售制度与他国或其他区域的预售房制度进行对比，以此为依据尝试着找出一条适应本国情况、条件和基本法的发展道路，并渐渐在完善我国预售房制度的认知中形成共识，例如：

1.完善我国预售房制度的法理研究是极其需要的，例如认购书的法律性质、预售定金性质等等，这将为后续产生的相关法律纠纷提供更为详细的理论依据。

2.我国预售房法律制度的完善与细化更是迫切需求，例如交易违约因素的权责划分、预售合同转让条件的细化、预购人权益与他方权益的划分，这将为后续产生的法律纠纷提供法理依据。

3.建立和完善我国预售房市场监管处罚制度更是极为重要，通过各部门的相互合作与平台信息共享，在预售房宣传、建设、交易环节起到关键性的监管作用，尤其在资金的使用方面进行全面监管以期降低金融风险。

我国的预售房制度虽然在不断完善和细化当中，许多实质性的研究成果也应

用到相关法律法规的制定颁布实施当中以及各区域地方主管部门的监督管理活动当中，也取得一定程度的实质性进展及优化，但是在预防预售房市场金融风险问题的研究上依然任重道远。

二、范文提纲

引言：谈及我国预售房制度产生的历史背景

一、我国预售房制度的概念及特征

（一）我国预售房制度概念

（二）我国预售房制度特征

二、由于我国预售房法律制度不完善所导致的交易违约问题

（一）自然因素导致交易违约的问题

（二）人为因素导致交易违约的问题

三、由于我国预售房法律制度不完善所导致的金融监管问题

（一）预购人定金用途的监管问题

（二）开发商建设资金的监管问题

（三）预售房售后抵押或抵押再售的监管问题

四、由于我国预售房法律制度不完善所导致的产权纠纷问题

（一）预售房重复预售、售后抵押或抵押再售的产权纠纷

（二）开发商破产后预购人与建设工程承包人的产权纠纷

五、完善我国预售房制度的思考

（一）建立和完善开发商信用管理体系及信息披露制度

（二）建立和完善预售房款专款专用的监督检查制度

（三）建立和完善预售房单项建设资金审核机制

（四）建立和完善预购人权益与他方权益的冲突解决机制

六、结语

三、参考文献

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