预售商品房购买者的权益保障研究_开题报告

商品房预售是指房地产开发商将正在建设中的商品房预先出售给消费者（即承购人），由消费者预先支付定金或房款的行为。商品房预售制度在我国实施已有近30年，对我国房地产的迅猛发展起了巨大的推动作用，但是由于立法不完善等原因，在实际操作中产生了大量问题，对预售商品房的消费群体产生了较大的负面影响，近年来，由于商品房预售带来的法律纠纷在商品房纠纷中所占比例也在不断增加。

现下商品房竞争愈发激烈，表象上购买者的选择更为宽广。但是期房从宣传购买到最终的交房总有一个长期且不确定的等待期，且常会伴有各方便的虚假活扩大化宣传，那么如何才能保障商品房购买者的权益？

　我国《城市房地产管理法》第45条规定了商品房预售的条件：

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

2、持有建设工程规划许可证；

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

《城市房地产管理法》第四十六条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”而根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发【2005】26号）规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。因此在预售商品房消费者购买的预售商品房竣工交付、取得房屋所有权证之前，该商品房不能办理转让手续。

    赵飞在《试论商品房预售中消费者权益的保护》（《科学与财富》2012年第1期）一文中认为：有的开发商本身资质较差，导致预购人付了房款后无法取得预定的房屋，在合同被法院宣布无效时职能拿回本金和同期银行贷款利息，从而蒙受觉财产损失。也有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房产证件。

郭丹云在《商品房预售中的消费者权益保护问题》（《人民论坛》2012年第2期）一文中提出：建议增加开发商的法律责任，建立自行申报非法预售所得款项制度。郭丹云认为：消费者（买受人）与经营者（开发商）的地位形式上平等，而实质的不平等在房地产预售市场上尤为凸显。消费者在市场结构上的弱势地位，尤其对房价飙升的恐惧，使其不得不购买证照不全的非法房地产项目。其次，加强政府规制力度，建立非法预售自行申报所得款项制度。同时，要求开发商在规定期限内，自行申报违法收取预售款实际数额并加以监管，一旦查出不如实申报者，将采取严厉措施，可采取不予继续办理或受理相关审批手续的方式。值得一提的是，最初认购价格的确认标准，将是解决矛盾纠纷保护消费者权益的关键。

侯代悦、马玉飞在《试析商品房预售广告和虚假预售广告的法律规制》（《大众商务<下半月>》2010年第9期）一文中认为：商品房预售广告是由开发商或者代理商向不特定人发送的记载关于预售商品房的图片和文字信息的宣传材料.但是，开发商在预售广告中任意夸大其词、随意许诺的现象屡见不鲜。

最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条提出：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约。

施瓦兹所著《美国住房政策》（2012）该书对美国住房发展、管制、金融和政策等体系进行了全面的评析，分析各的优势和不足。对美国住房政策领域提供了一个全面的概述，并搜集了大量资料，对一些影响住房政策的目标、挑战和成果的关键问题、概念、项目和争论进行了深入的探讨。

格莱泽所著的《美国联邦住房政策反思》（2015）主要涉及美国、德国、英国、日本等家以及我国香港地的住房政策，涵盖了政策制定，实施以及对实施效果的反思等内容。该书在总结梳理我国住房市场发展历程和经验的基础上，对一些国家和地住房制度和法律体系的翻译，通过先进经验的介绍，并将之与国内专家学者、研究机构住房研究成果相融合。

结合我国现有预售商品房的有关法律和相关学者的研究结果，目前我国商品房预售制度还需要改善。完善商品交房预售制度、加强预售商品房消费者的权益保障将有利于房地产产业等多个领域的健康发展，有利于提升人民生活水平和幸福指数，具有重要的理论和现实意义。

B. 范文提纲格式

一、引言

二、我国现有法律对预售商品房购买者的保障

（一）商品房预售实行许可制度对房地产开发商的要求

（二）《房屋销售管理办法》对房产开发商的约束和规范

（三）《消费者权益保障》明确规定预售商品房购买者享有的权益

三、商品房预售制度存在的问题

（一）商品房预售制本身的缺陷

（二）商品房预售制实施环境的缺陷

（三）预售款资金风险

四、保护预售商品房购买者权益的具体对策的几点建议

（一）加强完善房地产准入和惩处机制

（二）加强完善商品房预售活动的监管机制

（三）加强完善对商品房预售资金的监管机制

五、结论

参考文献

C. 参考文献

[1] 雷兰.商品房预售法律问题研究[M].北京.知识产权出版社，2016

[2] 宋令友.实践中的房地产法律问题[M].北京.法律出版社，2015

[3] 骆小春，李克明.商品房预售法律制度资本论[M].安徽.合肥工业大学出版社，2017

[4] 法律出版社法规中心.中华人民共和国房地产法律法规全书[M].北京.法律出版社，2015

[5] 周林彬，张永春.中国大陆、香港与澳门商品房预售法律制度比较研究[M].广东.中山大学出版社，2017

[6] 国家法官学院案例开发研究中心.中国法院2014年度案例房屋买卖合同纠纷[M].北京.中国法制出版社，2014

[7] 吴晅.我国商品房预售制度存在问题及完善对策[J].企业研究，2014(6):119-120

[8] 赵飞.试论商品房预售中消费者权益的保护[J].科学与财富，2016(1):70-70

[9] 郭丹云.商品房预售中的消费者权益保护问题[J].人民论坛，2017(2):18-23

[10] 侯代悦，马玉飞.试析商品房预售广告和虚假预售广告的法律规制[J].大众商务<下半月>，2016(9):67-69