完善我国商品房预售制度的法律思考_开题报告

一、文献综述

（一）国内研究现状

符启林教授在其主编的《商品房预售法律制度研究》中指出，商品房预售，一方面使预购方避免了一次性支出巨额购房款项，另一方面为房地产开发商提供了工程建设款，用于解决其建设资金不足的问题，而且对于活跃房地产市场，促进居民住宅消费都具有十分积极的意义。雷兰副教授在其著的《商品房预售法律问题研究》一书中指出，尽管商品房预售制度存在很多的不足和不利，但就我国目前的情况而言，取消该制度为时过早。理由如下，商品房销售形式多样化是市场经济发展进步的产物；商品房预售是我国推行改革的成果；商品房预售制度正在发挥积极作用；取消商品房预售会直接影响房价上涨；有效监管与市场健康发展是当务之急。罗豪才教授的《行政法学》、应松年教授的《行政法学新论》与杨解君教授的《行政法学》则在一定程度上体现了商品房预售许可制度是通过准予预售许可申请人的资格规制商品房预售市场行为的。周林彬教授所著的《法律经济学：中国的理论与实践》指出我国相当部分的法律制度因为市场经济环境的初步建立及经验知识的缺乏呈现出渐进性的制度变迁特点，为我们研究我国商品房预售制度的发展历程及趋势提供了方向。

在制度的实证研究领域，相关文献可以大致分为以下三类：1.我国商品房预售管理的现行法律制度。杨承志在《“楼花”炒卖风险防范——商品房预售管理制度探析》一书中论述，我国商品房预售的法律制度主要建立在“两部法律”、“一个条例”和“两个办法”的基础上，即1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》，1999年10月起实施的《中华人民共和国合同法》，1998年7月公布实施的国务院第248号令《城市房地产开发经营管理条例》，1995年1月1日起实施的建设部第95号令《城市商品房预售管理办法》，以及2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》。另外，各地方也结合实际情况制定了一些地方性法规和政府规章。2.其它地区和国家的商品房预售制度的实证研究。周林彬、张永春在《中国大陆、香港与澳门商品房预售法律制度比较研究》一书中分别从商品房预售合同制度、预售商品房转让制度、预售商品房抵押制度、商品房预售制度风险分析、预售商品房的预告登记、预售商品房监管法律制度的角度论述了大陆与香港、澳门的联系与区别，从而为我国商品房预售制度的完善提供了宝贵的经验。3.我国商品房预售制度完善研究。杨承志在《“楼花”炒卖风险防范——商品房预售管理制度探析》一书中从以下角度论述了商品房预售法律制度的完善：商品房预售合同的管理；建立预售商品房（楼花）转让制度；建立预售商品房按揭管理制度；商品房预售各方主体权益冲突的规制。周林彬、张永春在《中国大陆、香港与澳门商品房预售法律制度比较研究》一书中主张，完善中国大陆预售制度的关键在于强化管理，即目前商品房预售中出现的问题，并不是预售制度本身造成的。商品房预售过程中存在的弊端完全可以通过预售制度的完善来消除，而不是彻底取消预售制度来解决，当务之急是强化政府监管机关的监管责任。完善中国大陆的商品房预售监管法律制度，需从制度入手，从预售资金的监管、预售信息的披露、改善政府的职能等监管方面寻找突破口。

（二）国外研究现状

1.美国：第三方保管房屋预售款。在美国购买预售房时，开发商先与顾客达成预订意向，通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千至一万美元，由第三方保管。

2.德国：订立个性化购房合同分期支付房款。在德国，一般房地产商在项目获批后即可开始销售房屋。但房主购买预售房并不是从银行一次性贷款支付全部房价，而是按照工程进度在交房前分期支付。这样大大化解了购房者和地产商之间的风险及纠纷。

3.法国：严格管理预售款。根据法国法律规定，在购房合同签署之前，开发商是不可以挪用、转让或扣押定金的。购买预售房是根据工程进度分期付款的。在期房买卖合同里，必须写明工程期限以及拖延交房的罚金。

4.瑞典：通过专门机构管理商品房预售全程。在瑞典，建造商品房项目所需的资金全部由开发商承担，而购买居住权的瑞典人则需要成为住宅居住权协会会员，向协会提交购房申请和相关经济税收证明等。在所购居住权的商品房交房领取钥匙的前14天内，购房人需要把预购订金以外的房款全部交付给开发商。随后，开发商将房屋大产权和所有居住权都转移到住宅居住权协会名下。

5.日本：建立预售房市场风险分担机制。日本“预售房定金保全措施”规定，在买主和房地产商签订预售房的交易合同时，房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险，金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。此项制度是为了防止房地产开发商倒闭等造成消费者的财产损失。

6.新加坡：购房者按施工进度分期支付房款。在新加坡，开发商只有在获得政府批准的建房计划和销售许可后才能开始售卖期房；开发商在房屋买卖活动中也必须使用统一格式的买卖合同书；另外客户支付的购房定金，以及所有建房贷款必须存入银行的房屋项目账户，该账户的所有提款必须与房屋建设相关。

7.巴西：制定指导价格规范预售房销售。巴西商品房销售普遍采用预售房方式，但是由于政府和行业协会每年根据地产市场的变化情况制定指导价格，从而对地产商的预售房销售起到了指导和规范作用。巴西盖房工期长，通常从动工到最后交房需要5年以上时间。购房者在确定购买预售房时，与建筑商签署房贷协议，每月按照国家制订的标准向地产商交纳月供，低至一个月仅需数十雷亚尔；而在交房时，则与银行签署新的贷款协议，将未偿还的金额从地产商处转移至银行处。购房者在交房前反悔，需向地产商交纳相当于房款10%―30%的罚金。此外，地产商对于所建商品房承担5年质量保障义务。

二、范文提纲

引言：谈及我国商品房预售制度的现状

一、商品房预售制度的发展与实践

（一）商品房预售制度概述

（二）商品房预售制度发展过程

二、商品房预售制度存在的法律问题

（一）商品房预售资金监管不足

（二）预售许可准入审查不规范

（三）预售商品房信息披露制度不完善

（四）预售活动违法现象严重，预购人维权困难

三、完善商品房预售制度的建议

（一）完善商品房预售资金监管

（二）明确规范商品房预售许可的准入门槛

（三）完善商品房预售的信息披露制度

（四）加大对商品房预售中的违法行为的惩罚力度，加强对预购人合法权益的保护

三、参考文献

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