浅论不动产转让合同纠纷中买方利益维护的司法困境及解决策略_开题报告

二、导致不动产买方陷入困境的问题及原因分析

1、原告根据一审时的情形要求请求判令继续履行合同合情合理，如根据该一审判决，房屋过户可以履行，原告将顺理成章得到该房屋拆迁安置的相关待遇，原告将成为选择回迁安置或者经济赔偿的权利人。

2、二审时因房屋被拆除，买卖交易的条件得不到满足，房屋买卖双方无法实施通常情况下所谓的过户手续，一审原告见此情形想采取将原来要求履行办理过户手续变更为赔偿损失的请求在二审中已经不可能，唯有重新按照一审的程序方有扭转的可能。

3、二审法院根据上一点事实撤销一审判决关于将房屋过户给原告的内容也是有法可依的。二审撤销一审该项内容，就一审的诉讼费、保全费项仍然支持有一审被告承担足以说明二审认可一审根据当时的情况下判决结果是正确的。

4、将一审关于继续履行合同，办理过户手续的内容撤销而未给买方挽回损失的机会实际对纠纷的解决没有现实意义，也没有达到社会效果，从表面上看甚至有些显失公平，守约方分文未取，违约方反受益颇丰。

三、造成受害者得不到赔偿，违约方得不到惩罚的原因。

1、原告对现实情势变化的预测不足，即使对诉争房屋可能被拆迁有所认识，因为认为判决发生后拆迁进度不至于如此之快或者认为法院判决继续履行合同包括将房屋背后的权益应有买方享有。因此原告没有在一审期间及时变更诉讼请求，要求如不能实现房屋过户，则应该赔偿原告损失。笔者认为，要求被告赔偿损失（包括双倍返还定金）是相对保守的诉讼策略，本应在要求过户房产之后作为一个补充请求出现，更激进的策略是请求将确认诉争房屋拆迁相关待遇应有原告享有，实际是将该待遇作为实现合同目的的具体形式之一。

2、一审法官没有恰当及时行使释明权。笔者发现，一审从预立案到正式立案再到判决实际持续达半年有余，这期间，诉争房屋的拆迁事宜从坊间传闻到政府公告再到开始有序迅速开展，而实际上一审法院已经关注到了这点且有过向拆迁管理部门咨询过过户问题，由此法官应该有个房屋可能被在合理的预期内被拆除的判断。原告对事实的判断是诉争房屋可以被过户，这显然和法院相对专业的认定事实有偏差，相关的风险隐藏其中。也就是说，就合同的履行而言，当事人认为的效力和法院的专业的事实认定能否及于房屋拆迁的相关利益，这是有偏差或者有不一致的地方。这就需要法官主动释明该法律关系的变化，责令当事人选择是否做出变更请求，但这一关键环节没有显现，没有发挥作用，最终让买方正式靠近败诉的悲剧。

3、一审中未对不动产状态的变化或涉及政策的加入进行事实认定，二审对此未有评价，直接确认一审认定事实清楚，有待商榷。因一审中原告本可根据情形的变更而变更诉讼请求，但因作为普通公民能精确获取政府信息的能力是有限的，而一审法院恰恰对该事项问询过相关部门，但不仅没有向原告释明且在判决书中就该事实没有披露。笔者认为，实际上是一审法官对接到的问询反馈仅做了简单判断，没有做进一步的假设，更没有对事物的变化做进一步时间推移后的预判。二审时房屋被拆除，事物最终的变化轨迹展露无遗，二审法院应该在审查案卷时对一审的这一遗漏有所察觉，同时应该对一审未对查明事实进行披露进行阐述产生的后果有合理的判断。因此，如果据此认定一审认定事实不充分，则可以满足依据民事诉讼法第一百七十条的规定发回重审的条件，也将避免买方变更诉请的大门被彻底关闭的悲剧。

四：不动产转让合同纠纷一二审之间标的物灭失导致买方利益受损风险解决的对策建议

1、作为买方的原告或者其代理人应该在一开始就提出一个全面的诉讼请求或者及时申请变更诉讼请求。

2、法官根据标的物的存在状态主动行使释明权，以充分保护诚信主体的合法权益，减少讼累。

3、对合同的履行的方式以司法解释或法院系统内业务指导的方式进行进一步细化。

参考文献：

[1]金福海.论建立我国的惩罚性赔偿制度[J].中国法学,1994

[2]孔祥俊.公平交易执法前沿问题研究[M].北京:工商出版社,1998

[3]常宪亚.不动产登记与物权法.中国社科作者出版社,2009

[4]邓基联.房屋买卖合同纠纷.法律出版社,2010