我国政府对房地产行业的法律规制管理研究_开题报告

一．国内政府对房地产行业法律规制管理现状

我国房改政策实施以来，房地产市场由计划形 式的实物分房转变为市场调节下的商品房交易，经 过２０年的发展，房地产市场发生了翻天覆地的变 化。１９９８年，《国务院关于进一步深化城镇住房制 度改革加快住房建设的通知》（国发(１９９８)２３ 号）的印发拉开了我国住房改革的序幕，有关房产 企业、房产中介、住房销售等管理制度逐步出台。 直到２００３年，局部地区出现了房地产投资过热的 情况，国家开始收紧政策，《关于促进房地产市场持 续健康发展的通知》（国办发(２００３)１８号）、《关 于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》 （国办发(２００６)３７号）等文件的出台主要是为 了抑制房价过快增长，要求土地供应一律采取招拍 挂的形式。２００８年，在国际金融危机影响下，我国 开始刺激房地产市场发展，经过两三年的发展，房 价出现了空前的暴涨。２０１１年始，除了政策调控 方式，我国房地产市场开始逐渐形成法律规制的意 识。时至今日，房地产市场调控方式更加多样化， 如对部分商品房交易免征营业税的税收方式，提供 差别化信贷的金融方式，在上海、重庆等地试行房 产税，等。２０１７年，党的十九大报告提出“房住不 炒”的指导方针；２０１８年，贯彻这一方针的大量调 控政策在各地出台，炒房得到了一定程度的遏制。 学界对于房地产市场的法律研究，更多关注于垄 断、风险等某个方面，很少从整体法律制度设计方 面提出意见，如李昭在《房地产市场风险法律规制 研究》中主要从风险方面来谈。而对于房地产市场 政策调控，则更多从经济学角度来谈，法学上批判 较多，如卢亮的《房地产市场政策调控的法学批 判》，从解决问题方面提出意见较少。因此，笔者从 当前我国房地产市场法律规制和政策调控存在的 问题出发，借鉴国外的实践经验，从完善我国房地 产市场法律规制上提出制度设计方面的建议，并从 解决问题出发，针对当前我国房地产市场政策调控 亟需解决的矛盾提出破解之道。

二．国外政府对房地产行业法律规制管理现状

国外房地产市场经历了较长时间的发展，经 受了金融危机、房产泡沫等市场考验，许多法律制 度比较完备，制度设计比较合理，在政策调控方面 也有很多比较好的经验，我国房地产市场法律规 制与政策调控可以从中获得启示并加以借鉴。 （一）国外房地产市场法律规制概况 

１．金融法律规制 美国是一个非常重视金融监管的国家，最早 从金融方面来对房地产市场进行法律规制是在 ２０世纪初的《美国联邦储备法》中。对于金融市 场的监管，美国极少直接通过政策调控来干预市 场，而是制定了许多金融法规。为避免房价过快 增长带来的金融风险，美联储可以多次短期加息， 迅速提高贷款成本，以此来调控房价。金融手段 除了加息，还有就是房产抵押贷款证券化，对银行 贷出的贷款进行评估，分成不同等级，形成可以在 证券市场交易的产品。银行通过这种交易获得资 金，进而再次发放贷款，保障房地产市场有充足的 资金。虽然美国因对借款人的审查不严而过度放 大了这种效应，产生了“次贷危机”，但是健全的金 融市场还是为美国房地产调控提供了完备的金融 法律保障。 

２．土地法律规制 关于土地方面，美国房地产市场法律制度主 要是通过各州政府规划好土地用途，确保土地合 理利用。为应对南北经济发展的差异，为应对大 城市人口压力大的问题，美国十分珍惜土地，对土 地依据不同的功能在地图上进行划分，分别为居 住用地、商业用地和工业用地等。对于每个不同 功能的区块，通过可行性研究、政府核查的形式， 用法律的形式将土地用途确定下来，一旦确定不 允许随意更改。美国的土地通过不同功能区块来 销售，政府全面平衡不同土地功能的区块供应，使 市场上的私有土地交易活动更加平衡。房地产企 业在开发利用土地时，除了必须严格按照用途来 使用，还需通过环评等多个评估才能进行。 日本房地产市场法律体系更加细化，堪称典 范。在日本法律中，对于不同功能的土地，在土地 获得和开发上都有十分详细和严格的规定。此 外，日本还有十分完备的地价公示制度，通过法律 对土地价格全面管控，并且运用公示制度让市场 更加公开透明。当然，日本在国家指导价的确定 上也做得非常好，更好地打击了炒卖地皮的现象。 日本的土地监管方式为申报制和监视制相结合的 形式：一方面，使用者对土地的用途、面积和价格 进行申报；另一方面，政府对土地进行监视，如果 土地交易超过特定的标准，需要政府核准。同时， 为打击囤地等违法行为，日本法律中还有许多的 配套制度。 

３．税收法律规制 美国在房地产市场法律体系中有比较完善的 税收法律体系，美国各州政府都有税收法律的立 法权，房地产方面的税收也是地方政府的主要经 济来源。地方可以自主调整税率，以适应地方财 政需要。与此同时，建立了科学的房地产评估制 度，由政府授权行业协会进行评估，充分尊重市场 的公平性，在保有环节对房地产征税，既使得税收 收入增加，又能有效遏制市场投机行为。在房地 产流转方面，在计算时不仅计算房产商的利润，还 将利息等纳入应税范围。在征税的时候，不同土 地的功能纳税不同，对于鼓励类的土地，税率比较 低，对于限制类的土地课税较重。 法国作为大陆法系国家在房地产税收法律方 面也很有特点，主要由成文法确定房地产税收，地 方的税收权力以法律的形式由中央统一授权。法 国是一个税负较重的国家，土地所有者须按年度 缴纳税收，在不动产交易时应缴纳出售税，在较大 的社区还应向社区缴纳公共基础设施税。除了采 取差别税率的方法调控，还设置一些空置税和高 额交易税，以防止投机，平稳房价。 

４．住房保障法律规制 早在１９５０年，德国就建立了住房保障法律制 度，当时西德颁布了《住宅建设法》。德国采用了 福利住房这一概念，明确福利住房由政府出资，保 障低收入人群的住房需求，政府通过提供福利住 房和发放补贴的形式进行住房保障。德国建立了 特有的住房储备制度，由专门的银行确定固定的 利率，并由联邦信贷监管局监管，住房贷款区别于 其他贷款，受政府调控。为了防止房地产市场出 现炒房现象，在使用住房储备资金时，有非常严格 的限定。此外，在房屋租赁方面，政府不建廉租 房，而是通过政府和租赁协会确定租赁价格，政府5２江苏科技大学学报（社会科学版） ２０１９年

通过补贴的形式定向补贴，有效管理住房租赁市场。新加坡政府在公共住房建设方面，设立了专 门建屋发展局，提供保障性住房给经济困难的人 群，房屋价格由政府统一确定，价格上远远低于商 品房。符合条件的人群可以根据自身条件购买或 者租赁公共住房，也可以提出预购需求，政府在建 设时有计划的考虑。当然，所租赁的住房不得转 租，购买的住房５年内不得出卖。此外，新加坡的 公积金制度和我国类似

范文提纲

引言：政府对房地产行业的规制管理研究

一．政府对房地产业规制管理的必要性

（一）理论意义中规制管理的必要性

（二）现实意义中规制管理的必要性

二．政府对房地产业规制管理的类别和基本途径

（一）政府对房地产业规制管理的类别

（1）直接性规制管理

（2）间接性规制管理

（二）政府对房地产业规制管理的基本途径

（1）价格管控

（2）数量管控

（3）进入和退出的管控

（4）其他变量管控

三．政府在房地产业中存在的规制管理问题

（一）行政性规制管理不规范

（二）经济性性规制管理不足，缺乏社会性规制管理

（1）经济性规制管理不足

（2）社会性规制管理不足

（三）房地产行业存在的法律法规体系不完善

（四）政府具有明显的利益倾向

（五）政府部门监管的错位和缺位

四．完善政府部门运用法律法规体系对房地产进行合理规制管理

（一）打破行政垄断，合理界定政府规制管理范围

（二）以经济规性制管理为主，社会性规制管理为辅

（三）完善房地产市场中的法制体系

（四）发挥政府在房地产市场中调控的积极性

（五）建立独立的房地产行业监管机构

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