不动产的善意取得_开题报告

善意取得制度是为了维护市场交易秩序，保障第三人的合法权益，对善意第三人所有权的取得加以保护的特殊法律制度。善意取得制度最早源于动产物权，其对保障交易安全、提高交易效率起到了积极作用。但善意取得制度是否适用于不动产，各国立法并不一致，理论上也存在不同观点。我国 2007 年 10 月 1 日实施的《物权法》对不动产的善意取得进行了原则规定，这一规定对调整我国不动产市场、规范不动产交易、保护相关权利人的合法利益起到了积极作用。但由于我国不动产市场处于初步发展阶段，历史遗留问题较多，市场管理尚不够规范，不动产种类复杂，主体繁多，如此等等为法律关系参与者在从事不动产交易过程中带来诸多困扰。

（一）国外研究现状

不动产善意取得制度在大陆法系国家发展较为完善，以德国和法国为代表对善意取得制度的构成要件、法律后果及不动产登记公信力做出了全面详实的规定。 德国建立了最完备的不动产善意取得制度，对动产和不动产都做出了相应的规定，保证了不动产善意取得的公信力，登记人一旦经过登记便产生了较强的法律效力。德国不动产善意取得制度明确了登记的效力和程序。首先，取得预告登记，在取得预告登记后产生登记公信力，交易行为受法律保护。其次，产生法律行为的处分，登记效力保障登记人的权益。再次，权利取得的保护，登记公信力保护新的权利人。最后，产生的相对处分限制，基于善意相信的无登记行为也受到保护。同时，德国民法也对不适用于不动产善意取得制度的情形做出了规定，受让人事先知道登记错误的存在，可以放弃权利。对于登记错误可以事先警示受让人，警示后受让人不再受保护。 瑞士对于不动产善意取得制度也做出了具体的规定，与动产善意取得制度基本相似。完成登记后，善意受让人受到保护，同时其他基于对登记信赖的相关善意人也受到保护。另外瑞士对恶意登记的恶意取得也做出了重要解释 1、对于已经了解和应当了解的人的登记行为视为无效。2、无法律效力或者缺乏法律约束力的行为，视为无效。3、对于恶意登记的行为，可以进行对抗。 法国在动产领域有明确的善意取得制度，对于不动产的善意取得，没有直接的规定。对于不动产市场的交易纠纷，主要依据物权法中关于不动产公示的法律规定。法国的不动产交易制度相较于其他国家最重要的特点是对于恶意的规定，法国对于第一受让人出于恶意目的进行的不动产交易不受法律保护。这一规定对以后的法国善意取得制度的发展产生了促进作用，是后来法国保护交易行为产生的重要基础。 日本借鉴法国的民法理念，与法国的善意取得制度立法极为相似。日本的不动产善意取得制度也仅仅适用于动产取得中，对于不动产中第三人的善意取得，日本采取公示制度，但也很大程度上发挥了与不动产善意取得制度相似的效果。日本善意取得制度保护第三人的权益，但是日本民法规定的第三人却分为善意的第三人、恶意的第三人和背信的第三人 总体而言，国际上特别是不动产善意取得制度的研究运用研究较为深入和全面。但这些研究大都是结合自身，与本国的法律体系相适应，并不完全适合我国的基本国情。

（二）国内研究现状

在国内，不同的学者对物权法的认知也不同。傅鼎生（2011）认为当前的《物权法》并未对动产物权和不动产物权的善意取得做出区分，但是排除了冒名售卖他人不动产物权的情况，明确指出这并不属于善意取得的范围。善意取得的立法依据是维护交易的公平性和安全性。同时也指出可以通过增加“不动产登记名义人必须是不动产无权处分人”的规定来对不动产善意取得的成立要件加以限制。

鲁春雅（2011）认为国外的成熟做法可供我们加强对不动产善意取得构成要件的理解，以德国和瑞士为例，介绍了德国建立了动产与不动产的分野，将善意要件与注意义务进行辨析和独立理解；瑞士则将善意要件与注意义务进行关联性理解。孙潇（2014）对不动产的善意取得问题研究是从制度安排的角度出发的，该研究者指出，判断不动产是否适用善意取得，这并不是法律效果范畴的问题，而是制度安排范畴的问题，即使认同不动产适用善意取得，也不意味着要从法律上对动产和不动产进行统一规定。比如德国的不动产善意取得就在法典上与动产善意取得做出了分设。研究者刘彤（2014）认为《物权法》第106条所规定的不动产善意取得构成要件制度的适用前提是权利事项存在错误，只有当取得人是通过交易行为来取得不动产权，才属于善意取得的范畴。贾树学（2014）从《物权法》创新角度出发，认为《物权法》对不动产善意这一问题进行明确规定，符合我国经济社会发展需要，也是我国立法实践的一个创新。不论对于动产善意取得，还是不动产善意取得，保护善意第三人是二者共同的立法目的。对于不动产的善意取得，首先要确定登记的公信力。关于登记内容的权利推定，只是一种权利的确认，第三人出于对登记簿所记载内容的信赖而产生的交易行为，即使登记错误也不能影响物权转移的善意取得性质。考虑到目前我国不动产登记和所有权制度的现实规定，不动产善意取得制度研究仍有着很大的立法意义和空间。

从上述分析可以看出，整个不动产登记簿公信力制度在理论基础、构成要件、法律效果诸方面水乳交融、密不可分。上述学者的论述均肯定了不动产善意取得制度的法律及理论意义，但同时也指出了我国不动产善意取得制度当前存在的很多不足。

二、范文提纲

引言

一、不动产善意取得制度的基本概述

（一）不动产善意取得的概念

（二）不动产善意取得制度的理论基础

二、不动产善意取得构成要件概述

（一）让与人应当是无权处分的占有人

（二）支付了合理对价

（三）不动产物权已经登记

（四）受让人是善意第三人

三、我国不动产善意取得制度的缺陷

（一）缺失“善意”尺度

（二）制度体系不完善

（三）缺乏对原权利人的救济机制

（四）未区分动产和不动产

四、完善我国不动产善意取得制度

（一）明确善意的判断标准

（二）统一不动产登记制度

（三）增强对原权利人的救济力度

结语

三、参考文献

[1] 孙潇 .不动产善意取得适用范围的反思[J].法学论坛，2015（9）:37. 

[2] 聂光峰.浅议不动产善意取得构成要件[J].云南社会主义学院报,2014(2):37.

[3] 崔建远.物权法[M].北京:中国人民大学出版社,2017:63. 

[4] 李明珍.不动产的善意取得制度研究[D].北京：中国社会科学院研究生院，2015:2. 

[5] 聂光峰.浅议不动产善意取得构成要件[J].云南社会主义学院学报,2014(2):37. 

[6] 董双双.我国不动产善意取得制度研究[D].上海:上海交通大学,2015:13. 

[7] 王利明.不动产善意取得的构成要件研究[J].政治与法律.2018(10):83.

[8] 张玉洁.论不动产的善意取得制度[J]. 法制博览 . 2014(06):53. 

[9] 李珊 .我国不动产善意取得制度研究[ D].北京：中央民族大学，2016:23.

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