论商品房预售制度存废之争-开题报告

（一）国内研究现状案例分析

    某开发商在某小区的商品房预售过程中，将土地使用权及在建工程抵押给银行，但是并未向买受人批露这一事实，也未按规定将签订的《商品房预售合同》到房管部门备案。房屋交付后，开发商携款出逃，贷款无法按时清偿，银行起诉至法院并申请了诉讼保全，将土地使用权及所有商品房查封。至此，小区业主才知道自己买来的商品房无法拥有合法产权。另外，商品房预售过程中，因为商品房面积误差、基础设施不完善、迟延交房、迟延办证甚至烂尾楼等而导致发生诉争的情形也层出不穷。

    有媒体报道，今年以来，北京楼市一边是楼房降价，一边却遭退房。北京房地产交易管理网“期房退房公示”显示，位于昌平的尚城楼盘从去年12月份至今退房记录有209套，成为今年退房数量最大的楼盘。截至今年4月27日，“期房退房公示”共1759条退房记录。 目前的退房浪潮，并非只发生在北京。表面上看，退房浪潮的出现是由于房价大跌，导致购房者心理难以承受所致。实质上，退房浪潮发生的很大原因是在于商品房预售制。因为商品房预售制度，就仿佛让购房者进入了期货市场，为开发商转嫁市场风险提供了便利，而所有的风险却要由购房者来扛。

（2）商品房预售制度的历史及定义

商品房预售是房地产开发商在建设房屋工程尚未竣工之前，将正在施工的商品房预先出售给房屋购买者的行为。商品化预售又称“卖楼花”。“楼花”一词产生于香港，香港的房地产开发商在预售房屋时，通常将房屋分间分室地出售给购房者。由于房屋被分期分批地预售给投资大众，像飘落的花一样，故称“卖楼花”。 

1994年中国大陆出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达90％以上。

商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。

（二）国外研究现状

    世界上不少国家存在房屋预售制度，但各国房地产市场发展状况和信用水平、法律环境不同，房屋预售制度的具体内容存在很大差异，政府参与房屋预售管理程度也有很大不同。欧洲和北美都基本上是发达的工业化国家，其房地产的发展已步入了成熟期，新建房屋的规模很小，而存量房能够满足社会需要，基本达到了供需平衡。同时，由于长期以来经济发展水平较高，无论是建筑、规划、科技、法律、交易、金融、信用等方面都比较规范，因此交易以现房交易为主是很正常的。甚至完全取消预售制度也是可以的。同时，西方国家的开发商发展年代长，而且融资方式多样灵活，远非国内金融体制和环境可比。在一个成熟的市场环境背景下，无论采用什么销售方式，都可以实现公平安全的交易。

范文提纲

引言：

（一）商品房预售制度的特征

1 预售制度“先天不足”

2 预售制度“后天异化”

3 商品房销售制度未来：均衡与和谐

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（二）商品房预售的利弊分析 

1 积极作用 

2 预售中出现的弊端

3 历次取消商品房预售制度的呼声

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商品房预售制度存废的解决

1 市场监测

2 资金安全保护

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三、结语

四、参考文献

1、杨丽媪：《商品房预售：取消还是保留》，载《中国房地产信息》2005年第10期。

2、关于商品房预售制度存与废的争论，几年前就开始了：从交易角度，主张预售制度应存在;而从公平和金融安全角度，主张预售制度应取消。相关的文章可参见：沈正超、赵德和：《对调整商品房预售制度的思考和建议》，载《上海住宅》2000年第4期。张水荣：《应保持商品房预售制度的稳定与连续》，载《上海住宅》2000年第12期。刘继峰：《取消商品房预售，动了谁的奶酪》，载《建筑装饰材料世界》2005年第9期。

3、参见张梦：《商品房预售制度使命终结》，载《中国房地产信息》2005年第10期。

4、参见蔡志方：《行政救济与行政法学》，台湾三民书局1993年版，第8页。

5、对预售合同性质的界定是明确开发商、预购方以及其他预售关系参与人权利与义务的关键。相关观点可参见陈耀东：《商品房买卖法律问题专论》，法律出版社2003年版，第53页;金俭：《析商品房预售合同》，载《现代法学》1996年第1期;薛成有：《论商品房预售法律关系》，载《行政与法》2004年第1期。

6、参见沪发[2004]16号：《上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定》。

7、参见符启林：《房地产法》，法律出版社1999年版，第153、154页。

8、参见易宪容：《预售制度背后的风险链条》，载《南风窗》2005年10月1日出版。

9、参见刘普生：《论经济法的回应性》，载《法商研究》1999年第2期。

10、参见刘武元：《权属登记与房地产买卖合同———对我国〈城市房地产管理法〉第37条立法的检讨》，载《经济法学、劳动法学》2005年第1期。

11、孙国华：《法理学教程》，中国人民大学出版社1994年版，第108-109页。

12、姜炜微博博文《国情不同,简单的说国外没有商品房预售制度是没有意义的》2006-03-31 21:35:05)

13、《中华人民共和国房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》；

14、房地产门户—搜房网、中国新闻网网站、太苍房产网；

15、《中华人民共和国物权法条文理解与适用》，最高院物权法研究小组编著，人民法院出版社

16、《社会科学学科科教导刊》