论商品房预售制度缺陷和买受人权利保护_开题报告

自古以来，中国人都有安土重迁的普遍追求。住房作为民生问题的重中之重，承载着超越一般消费品的功能和期待。我国自1994年国务院颁布的《中华人民共和国房地产管理法》以来，以法律的形式确定实行商品房预售制度。城市房屋的供应结构也在这几十年间经历了巨大变化，由初期的国家包办分配，发展到现在以期房销售为主。诚然，在推动我国房地产市场的繁荣发展中，商品房预售制度功不可没，它具有降低房地产行业准入门槛，加速社会资金周转，降低开发成本等优势。30多年间房地产市场逐渐运作成熟，随着经济社会的不断发展，由于商品房预售制度的不完善所引发的监管缺陷、维权缺陷等也暴露无遗。“烂尾楼”、“一房两卖”等侵害买受人正当权益的事件时有发生，而现行的商品房预售制度却并没有形成对买受人的有效保护，买受人维权渠道狭窄且困难重重。

当前的房地产市场中期房销售占据绝对比例，这是市场选择的结果，说明有其存在的合理性。纵观全局，预售制度当前的主要问题是制度不够完善，没有形成全盘全局的运作监管机制和完善的法律保障支持。虽然近几年房产市场生意火爆，房价节节攀升，“烂尾楼”等群体性事件较少出现，但是对于小区环境、面积、物业等方面的争议仍然频现报端，故我们还是应该正视缺陷，时刻保持警惕。面对新的经济形势和社会形态，动态地调整完善法律法规和商品房预售制度体系，基于买受人的弱势地位进一步明确保护其合法权益迫在眉睫。

因此笔者认为，对于商品房预售制度缺陷和买受人权益保护的研究可以促进我国房地产市场的健康和长期繁荣和维护弱势群体的合法权益，对于维护社会和经济稳定具有重要意义。

（二）文献综述

目前国内研究商品房预售制度的学者和专家不少，他们分别从立法合理性，预售合同法律性，抵押优先权利，惩罚性赔偿可行性等方面进行了研究。总的来说，商品房预售制度是以预售证制度，预售合同备案制度，资金监管等形式组合监控，在事后管理方面有一定作用，例如严格控制权利变更等。但在事前监管上存在严重缺陷，主要作用是为了维持稳定的市场秩序，对于买受人的权利保护力度不够。就近年来的研究总结来看，目前我国商品房预售在实施过程中，出现了以下问题：一、开发商无证缺证出售商品房；二、开发商利用信息不透明的优势、捂盘惜售、哄抬房价；三、开发商恶意利用预售合同，规避自己的风险；四、开发商虚假宣传，欺骗买受人；五、商品房预售制度中缺乏有力的惩罚赔偿制度，开发商违约违法成本太低；六、预告登记的法律基础不明；七、房地产风险集中于银行和买受人，侵害了他们的权益；八、预售资金监管制度不完善；九、买受人维权渠道狭窄成本高，成功率低等。

国外商品房制度的研究对于我国有部分借鉴作用，但是由于国情不同，社会环境、制度等方面的不同，不可照搬照抄。

研究思路与研究方法

    本文将在了解商品房预售制度及其所产生的一些社会问题的基础上进行研究和探索。针对这些社会问题，结合其产生的原因进行分析并提出解决方法。

创新之处

国内外的专家学者对于商品房预售制度及相关衍生问题进行了多角度多方向的深入研究，但是对于买受人权益保护的探索较少。本文将通过研究商品房预售制度所存在的缺陷，并从买受人权利保护的角度针对性得整理和提出可行性意见，优化立法和制度。

引言

选题的背景和意义

文献综述

研究思路与研究方法

创新之处

一、我国商品房预售所存在的问题

（一）开发商恶意欺诈、虚假宣传

（二）商品房预售合同格式条款对买受人权益保护不足

（三）预售商品房资金被挪用造成工程烂尾

（四）信息不对称导致买受人购房决策盲目

（五）买受人权益受损后维权困难

二、我国商品房预售制度所存在的缺陷

（一）缺乏开发商准入与退出机制，缺少信用监管

（二）对商品房虚假夸大宣传的监管缺乏，处罚没有震慑力

（三）资金监管机制不完善，各方法律责任不明确

（四）缺乏实时商品房信息披露，易被开发商打时间差

（五）《消费者权益保护法》对商品房的排除，配套立法缺失

（六）补偿性赔款不足以抵消房价涨幅

三、完善商品房预售制度和买受人权利保护的法律思考

（一）建立健全房地产行业准入与退出机制

（二）完善实时信息披露制度，启动信用跟踪管理

（三）实现第三人资金监控并督查工程进度

（四）完善相关法律中的惩罚性赔偿制度

（五）建立商品房预售风险担保模式

三、参考文献

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