商品房预售合同纠纷及预购人权利保护研究_开题报告

商品房预售，是指房开商将正在修建中的房屋预先出售给购房者，并与购房者签订了商品房预售买卖合同，购房者按照合同约定，按期支付相应定金或房价款的行为 。商品房预售制度是由香港发起，目前国内各大主要城市的商品房预售比例普遍都在80%左右，部分城市甚至高达90%以上。商品房预售对房地产开发商筹集资金、避免风险，对活跃房地产市场，促进居民住房条件的改善有重要作用，预售制度还能增加银行资金的流动性，减少金融贷款风险。但预售合同履行时间跨度大，不确定因素多，极易产生合同纠纷。

（一）商品房预售合同性质、特征

1. 商品房预售合同性质

房绍坤等认为，商品房预售合同是一种书面协议，即开发商在其与预购者约定的时间内把建成的商品房的所有权转让给预购方，与此同时，预购方须向开发商交付定金或者房款，而且应当按照约定的期限接受商品房。

对于预售合同的性质，学界有很多不同的看法，有的认为预售合同是期货买卖合同，有的认为是附期限的合同，还有的认为是分付款买卖合同，还有一些其他的观点，比如认为是预约合同、加工承揽合同等。在最高人民法院民事审判第一庭编著的《商品房买卖合同司法解释问答》中,已经将商品房预售合同定义为商品房买卖合同的一种类型，属于远期交货的买卖合同。笔者比较赞同司法解释的观点，认为商品房预售合同在本质上是远期交货的买卖合同，商品房预售是一种远期交货行为。.

对于预售制度的特点,很多学者认为商品房预售最突出的特点在于其所买卖标的系“正在建设中的房屋”而非已竣工并已现实存在的房屋。在商品房预售中，从预售合同订立到房屋的最终交付需要经过相当长的一段时间（一般都要一年以上），这意味着商品房预售中预购方需要承担的风险远远高于现房销售｡因此，与现房交易相比较，商品房预售中预购方的权益更容易受到侵害。

（2）交易中买卖双方存在严重的信息不对称问题

在现房买卖中，购房人能够通过实地查看了解到房屋的实际情况，而预售商品房由于签约时尚未竣工，预购方只能根据预售方的描述来选择房屋｡预购方能够确定的只是楼盘所处的地理位置、房屋价格及房屋面积等少数指标，而同样影响购房人选择的楼盘景观设计、配套设施等指标只能靠开发商的表述和保证来进行预测｡相较于现房交易，由于购房者不能看到实际的房屋，就导致预购方与预售方之间严重的信息不对称问题，使预购方权益面临极大风险｡ 

这其中包含了三项具体的权利，一是要求开发商按照约定期限交付符合使用条件的商品房。依据《城市商品房预售管理办法》第三十条第一款的规定，此处的交付使用条件除包括法定的如《合同法》、《商品房销售管理办法》等法规中规定的条件外，还包括开发商与买受人签订的房屋预售合同及其附件、补充协议中约定的交付条件。二是根据《合同法》第一百五十三条要求所交付的房屋不存在质量问题。三是根据《合同法》第一百五十条要求所交付的商品房不存在权利瑕疵｡  

对于预售商品房的转让问题，《城市房地产管理法》第三十八条规定了“未依法登记领取权属证书的”房产不得转让；但四十六条又规定：“商品房预售的，商品房预购方将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定｡”学者张卿,认为法律并没有禁止预售商品房再转让，从其立法的本意来看，预购方享有将所购房屋的期权进行抵押或转让的权利｡实践中，预售商品房转让的现象早已普遍存在，一些地方也已经制定了相关法规对转让预售商品房的行为进行规范｡建设部《城市房地产抵押管理办法》第二十条和二十七条也对以预购商品房进行抵押贷款的条件作了规定｡ 

（3）要求预售方协助办理产权登记的权利 

根据合同法的相关原则，预售方有义务协助买受人办理房屋产权证书。根据《城市商品房预售管理办法》第十二条的规定，开发商应当协助承购人办理权属登记手续，由于开发商自身原因使得承购方未于预售商品房交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任。

（三）商品房预售合同纠纷研究

商品房预售制度实施以来，商品房预售合同纠纷不断增多。朱灵超报道显示，2010年至2015年9月，台州市两级法院商品房买卖合同纠纷案件收案共计2259件。商品房买卖合同纠纷案件占全部房屋买卖合同纠纷案件的74.51%。汪军等报道显示，广西柳州市中级人民法院通报，市两级法院受理商品房预售合同纠纷案件数量呈上升趋势，2014年全年审结1357件，2015年上半年已达1208件，其中基于房屋交付而产生的纠纷比例高达90％。

目前对于商品房预售合同纠纷的研究，根据签订预售合同、房屋竣工等时间节点，主要分为三个阶段开展。 

1. 预售前至预售合同签订阶段商品房预售合同纠纷 

（1）预售方对商品房情况的虚假广告宣传 

预售时房屋尚在建设过程中，预购方无法通过实地调研的方式考察房屋情况，只能通过商品房预售广告和售楼员的介绍来对房屋进行了解。如此，商品房广告就在很大程度上左右着预购方的购买决定。商品房开发商深谙消费者心理，就预购方看重的小区环境、绿化情况、配套设施等大做文章，对楼盘情况做出夸大的虚假陈述。当房屋建成后，买受人会发现当初广告中的说辞或售楼员的口头允诺根本没有实现，或者开发商将承诺的具体事项改头换面、以次充好[1]｡

第一，提供虚假的商品房预售许可证或者隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实｡如果开发商没有预售许可证明，最终导致合同无效或撤销的，预购方虽然可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定获得一定的赔偿，但其欲购买房屋进行居住的愿望已随之落空。

第二，隐瞒权利存在瑕疵的情形｡实践中，开发商为筹集开发建设中需要的大量资金，会将在建工程或土地使用权进行抵押以获取贷款。若开发商向银行办理了抵押贷款后再将已抵押的商品房预售给预购方，在开发商不按期偿还银行贷款时，根据我国现行法律规定，银行有权行使抵押权的优先受偿权，预购方将不能取得房屋所有权或面临有房无地的情形，只能依预售合同追究开发商的违约。 

（3）预售方滥用格式条款 

在实践中，商品房预售买卖双方所签订的基本都是由预售方现行准备好的格式合同，预购方对于其中的条款几乎没有变更、修改或补充的权利，通常情况下只能面临全部接受合同条款或者全部放弃合同条款的选择。在如今供不应求的商品房市场中，多数买受人都会为了心仪的房屋而选择与出卖人签订商品房格式合同，同意预售方的种种“霸王条款”，造成对自身合法权益的侵害｡ 

2. 预售合同签订之后房屋竣工前预购合同纠纷

（1）预售方挪用预售款﹑携款潜逃或不合理利用预售款造成逾期交房甚至无法交房。商品房预售款，是预售方所取得的预购方根据预售合同预先交付定金或购房款 (包括预售商品房按揭贷款)﹑保证金等各种收入｡如果预售方逃避监管，没有将预售款用在工程建设上，或是携款潜逃，预购方就会遭遇两项风险：第一是无法按期取得房屋甚至无法取得房屋，第二是可能连已经支付的购房款都无法追回｡ 

（2）开发商将已签订预售合同的商品房再次出售 

近年来商品房涨幅较大，一些开发商由于利益驱使会不按规定进行预售合同登记，避开房屋管理部门监管，待房价上涨之后将已签订预售合同的商品房再次出售给其他买受人。如果之后的买受人先于先前买受人办理产权登记完成物权变动，则先前的买受人将不能如约获得该房屋的所有权。 

（3）预购方的期待权与银行的抵押权相冲突 

由于房地产行业资金投入巨大，预售方为筹集资金经常会办理在建工程抵押贷款。若开发商违规将已抵押的商品房进行预售，或将已签订预售合同出卖给买受人的商品房进行抵押，当预售方不能按期偿还银行贷款时,银行享有对抵押物的优先受偿权,会对房屋进行公开拍卖。这种情况下，买受人很难依据合同取得商品房的所有权｡

3.房屋竣工后预购合同纠纷 

（1）房屋竣工后，预售方不协助预购方办理房屋产权登记 

预购方参与商品房预售活动就是为了取得房屋的所有权，根据我国《物权法》的规定，房屋物权的变动必须在房屋管理机关颁发权属证书后才能完成。由于预售房屋交付前的相关证明文件基本都在预售方处，若预售方不协助预购方进行产权登记，预购方获得房屋所有权的目的就难以实现｡ 

（2）房屋质量不符合合同约定

现实中导致商品房出现质量问题的原因有很多,主要表现在: 未按规定实行严格管理,未按规定进行招标,建筑商购买的建筑材料不合格,工程管理混乱,违规进行施工等｡但不论何种原因产生的质量问题，预购方一般都只能在工程完工后才能发现，致使维权困难。