行政法视界下的不动产登记制度_开题报告

一、不动产物权登记概述

（一）不动产物权登记行为的行政性探析

（二）民事行为和行政行为之争

二、不动产物权登记行政纠纷的主要特点

（一）物权公示效果

（二）物权变动的根据效果

（三）权利正确性的推定效果

三、不动产登记中关于审查存在的问题

（一）立法不统一，规定分散于各个层级的法律法规，适法困难

（二）审查标准规定的模糊化

（三）审查方式欠缺可操作性

四、我国不动产登记制度的完善

（一）统一立法

（二）构建登记机关的审查程序

五、结 论

摘要

不动产物权登记制度作为物权法的重要组成部分，伴随着《物权法》的颁布，已经引发各方学者的研究探讨，这些探讨主要围绕着物权变动、登记模式、登记效力以及具体的登记制度展开。但是这些研究探讨主要集中在民法学领域。民法学研究范式一般出于对于行政行为的怵惕之心，往往把行政机关排除在不动产登记制度之外，这在一定程度上造成了行政法学角度对此问题研究的不足。

关键词：不动产登记、物权法、民法学、行政机关

一、国内研究现状

我国不动产登记制度的完善和发展不仅是财产交易有序化的必要条件，也是整套物权法律制度赖以存在的基石。2007年通过的《物权法》专门对不动产登记作出了规定，这标志着我国不动产登记的基本结构正式建立，并为将来的不动产登记条例提供了思路。然而，我国不动产登记存在着诸如立法不完善、房地分离登记、城乡管理不统一等许多问题。因此我建议有必要就不动产登记制度在全面考察的基础上，从立法体系、登记机关、登记规则等方面提出改进意见，使我国不动产管理真正做到制度健全，有法可依，从而保障不动产真正权利人及利害关系人的权利，维护市场交易秩序的稳定和国家法律的权威。

就我国关于不动产登记机关审查而言，主要由《物权法》第12条规定。而这一法条并没明确说明登记机关应采取实质审查或形式审查，但确实体现了形式审查的这一趋向。国务院今年通过的《不动产登记暂行条例》对《物权法》有了一些新的补充规定。首先，《不动产登记暂行条例》第16条是与《物权法》第12条相互呼应，没有太大改变；其次，《不动产登记暂行条例》第18条，第19条规定了登记机关可以查验材料的真实性，必要时可以实地考察。由此，笔者认为目前我国的做法是以形式登记为主，必要时采取一定的实质审查。

二、国外研究现状

早些时候，一些日本行政法学者将行政登记视为准法律行为性行政行为的一种。所谓准法律行为性行政行为，是指根据行政厅的意思表示以外的判断和认识的表示，由法律将一定的法律效果结合起来，形成的行政行为。通俗地说准法律行为性行政行为是指以单一的的判断、认识与观念等受动的精神作用为要素，本身并不能直接为相对人设定行政法上的权利义务。这种观念表示行为虽然也伴随着一定的法律效果，但是与法律行为不同，这种行为的效果完全是基于法律的直接规定而产生，而非基于行政机关的意思而产生。我认为这种观点不利于从相应制度上对其进行规范，容易造成不动产登记基础理论的混乱，不利于不动产登记理论的发展。

纵观国内外，无外乎是实质审查或形式审查，归纳起来主要是以法国为代表的契据登记制度、以德国为代表的权利登记制度和以澳洲为代表的托仑斯登记制度。

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