商品房预售法律制度的问题和完善_开题报告

一、文献综述

（一）国内研究现状

商品房预售行为是以买卖商品房所有权为目的的民事行为。我国法律对这一民事行为的法律调整主要涉及民法和经济法两大领域。因此，对于商品房预售行为的研究，不论是学术界还是实务界都面临着许多疑难问题。近年来，我国学术界对商品房买卖中出现的纠纷及法律适用和法律制度的研究也是层出不穷，发表了大量的著作和范文。总体来说，我国学者对于商品房预售法律制度的研究分析主要集中在，商品房预售资金的监管、商品房买卖中预购人权益的保护、商品房预售纠纷的法律救济等方面。

（2）商品房买卖中消费者权益的保护，指的是对买受人和预售人权益的保护。在房地产迅猛发展的大市场环境下，商品房预售已然在商品房销售市场占据主要地位，市场占有率在不断上升。新生事物的产生和发展总是伴随着许多新问题的产生，商品房预售制度的确立和发展，使商品房消费者权益的保护所作的法律规定日渐表现出欠缺，缺乏完善的保护机制，在适用法律时太过局限，缺乏相关法律之间的衔接适用。目前，学术界对于消费者权益保护法惩罚性赔偿制度的适用范围是否包括商品房买卖，各方观点并不统一。其中有的学者认为商品房买受人也是基于生活消费的目的购买商品房，从基础理论和基本概念的角度来分析，商品房买卖的消费者理所应当的作为消费者权益保护法所规定法律适用和保护的对象，享有法律规定的一般消费者都应具有的基本权利。其次，商品房预售中存在的房地产开发商欺诈行为是否可以以消费者权益保护法中规定的双倍赔偿原则为适用依据，法律实践和理论研究对此观点存在矛盾。如民法学家梁慧星先生对此持否定观点，认为商品房预售的欺诈行为不属于消费者权益保护法中规定的适用范围。另有观点认为购买商品房也属于商品买卖行为，签订商品房买卖合同，受到合同法的约束。因此，商品房也应当作为商品包括在《中华人民和国消费者权益保护法》第四十九条所保护的范围内。

（二）国外研究现状

在对商品房预售之预告登记的法律性质进行界定时，学者们对此持有不同观点，大体上可以分为四种：第一种独立限制物权说，认为它是一种实体性权利，具有物权变动的效力，只是权利的行使在没有办理产权登记前存在一定的限制。德国法律的规定正是这种观点的体现，在德国进行了预告登记，就意味着受让人已经拥有了独立的限制物权。第二种对抗权利说，持有这种观点的学者认为预告登记是一种程序性的权利，并不是一种实体权利，只具有通过登记来对抗想要进行物权变动的第三人的效力。第三种物权期待权，德国学者赖札认为，虽然已经进行了不动产的预告登记，但是登记的效力并不表明受让人已经取得了购买房屋的所有权，而是获得了对这一物权的一种期待权。登记的目的在于限制所有权人在销售后随意处分商品房，保障购买人能够按期取得房屋所有权。即使受让人进行了预告登记，依然不能获得对房屋的支配权，因此登记前房屋所有权受让人的权利，并不是真正的物权，而是物权期待权。四是特殊登记制度说，在瑞士民法中，认为预告登记是用来保护债权人对抗新的所有权效力的一种特殊登记制度。