夫妻一方擅自出卖共有房屋的法律效力分析-开题报告

夫妻一方擅自出卖共有房屋的法律效力如何，主要涉及的问题有房屋出卖合同的效力、房产登记行为的性质、交易安全保护制度的适用（公示制度、表见代理制度、善意取得制度）等。对于以上问题的研究，目前学界已有一定数量的学术作品，下文将对相关作品所述做一定的整理。

房屋出卖合同的效力

陈欢在《夫妻一方擅自出卖共有房屋的法律问题分析》中认为， 订立房屋出卖合同是完成交易行为的第一步，在夫妻一方擅自出卖共有房屋的过程中，可能出现的情况主要有两种，一是房屋登记在一方名下，以本人名义订立出卖合同；二是房屋登记在双方名下，以代理的名义订立出卖合同。第一种情况下，陈欢认为，2012年7月1日起施行的《买卖合同司法解释》中第3条的规定明确了出卖人缔约时对标的物没有处分权并不构成合同有效的障碍，因而此种情况下房屋出卖合同是有效的。上海法官陆文鸿认为在特定情况下，可优先保护夫妻另一方共有财产权益，认定合同无效，“当物的所有人利益处于生存性状态下，而交易的第三方仅是一种经营性交易利益时，那么其利益的保护应转让于物所有权人”，“根据社会一般经验，买房人应到知道夫妻关系存续期间除双方特别约定外，房产应为夫妻共同财产……而不能简单地仅以房产登记方认定为产权人……”第二种情况下，有观点认为，依《婚姻法》第17条之规定，夫妻一方基于家事代理权有权处分共有房屋，因而合同有效。陈欢认为，依据《婚姻法解释一》第17条的规定，家事代理权仅仅在因日常生活需要处分共同财产范围内有效，买卖房产的行为显然已超出了日常生活需要。在此情况下，应当认定为无权代理，买卖合同效力待定，除非交易第三方依据授权表征有理由相信代理权的存在，从而构成表见代理使得房屋买卖合同有效。

    关于房产登记行为的性质的认定，我国学界颇有争议。主要有以下几种观点：公法行为说，认为房地产登记是国家依职权实施的行政行为。私法行为说，认为房产登记具有民事行为的属性。折衷说，认为房产登记行为兼具公法行为与私法行为的属性。证明行为说，认为房地产登记是房地产权属的证明。目前学界的主流观点认为房产登记行为属于私法行为，私法行为是指具有私法性质和效力，能够产生私法效果的行为，立法上侧重于促进主体积极行为，确保更好地行使民事权利，以意思自治为主要的调整方式，主要通过民事诉讼的途径获得救济。

交易安全保护制度的适用

    不动产物权登记制度作为物权公示原则的重要体现，在物权动态流转的过程中对保护交易安全起到了至关重要的作用。陈欢认为，在夫妻一方擅自出卖共有房屋的并通过登记行为移转所有权两种情况下（参看前文），分别构成无权处分和无权代理，移转所有权之处分行为效力均应待定，若夫妻另一方拒绝追认则无效，惟有构成善意取得或表见代理的情况下，由买受人取得房产所有权，此乃基于保护交易安全、促进社会经济考虑。姚明斌认为善意取得制度、表见代理制度均有保护善意第三人功能，善意取得针对的，是基于特定权利外观相信处分人有处分权而受让物权的情况，其须以特定权利外观表彰的权属与实际权属不符为前提。表见代理针对的，并非第三人相信处分人有处分权，而是相信处分人有代他人处分的代理权，即便存在一定可以引起合理信赖的权利外观，该外观指向的也是代理权，而非处分权。进言之，两种制度的适用范围上的差异，根源于其所保护之信赖的客体不同。