我国商品房预售法律制度研究_开题报告

（一）国内研究现状

商品房预售行为是以买卖商品房所有权为目的的民事行为。我国法律对这一民事行为的法律调整主要涉及民法和经济法两大领域。因此，对于商品房预售行为的研究，不论是学术界还是实务界都面临着许多疑难问题。近年来，我国学术界对商品房买卖中出现的纠纷及法律适用和法律制度的研究也是层出不穷，发表了大量的著作和范文。总体来说，我国学者对于商品房预售法律制度的研究分析主要集中在，商品房预售资金的监管、商品房买卖中预购人权益的保护、商品房预售纠纷的法律救济等方面。我国商品房预售起步相对较晚，1994年7月颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》及2007年颁布的《物权法》中都对预告登记制度进行了相关的规定，但是这些立法还远远不能满足目前我国商品房预售中存在问题的需求。

商品房预售问题一直是我国理论界研究的热点问题之一。在商品房预售的法律性质方面，关涛在其所著的《我国不动产法律问题专论》一书中认为商品房预售是“为保留担保权益的期房分期付款”；刘武元在其所著的《房地产交易法律问题研究》一书中认为商品房预售是一种“非即时买卖”；范成山在《建立期房抵押制度势在必行》一文中认为商品房预售是购买房屋期货；杨明刚在《预售房屋合同探微》一文中认为商品房预售是房屋预约交易；金俭在《析商品房预售合同》一文中认为商品房预售是附期限的远期交易；钱明星、姜晓春在《房屋预售制度若干理论问题研究》一文中认为商品房预售是房屋委建契约；诸如此类观点都有一定道理，在推动我国商品房预售理论研究方面也起到了积极的作用。

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（二）国外研究现状

商品房预售起源于我国香港地区，虽然国外有类似于商品房预售的交易模式，但是对商品房预售方面的研究则很少，主要的研究都集中在不动产按揭和按揭证券化之上。如在英美国家，不动产的概念基本上与土地相关联。英国法继承了日耳曼法的土地所有权的观念，其使用权或称之为用益权与所有权呈现出天然分离的状态，所有权的绝对性并不如大陆法系的明确。英国法的产权观念，更加重视土地的占有事实胜于所有权，注重土地的经济效用性。20世纪以后，比如在英美法中，财产权有法定的和衡平法上的，衡平法上的财产权就可以更好地发挥这类财产权的经济效用。因此，英美国家房屋预售的交易模式较为灵活，不动产按揭制度较为成熟，其中的按揭证券化很值得我国借鉴。

在国外，大多数国家都有商品房预售制度，但是不是所有国家都有预告登记制度，许多国家在登记制度上无论是方式还是内容都存在着很大的不同，因此针对登记制度的法律规定也有所不同。《德国民法典》第883条，商品房预告登记的要件和效力：请求权权利的给予为目的的，该项权利的顺位按照预告登记定之。第888条，预告登记权利人的同意请求权：在已登记的权利或此种权利上的权利的取得，对照预告登记而受利益的人不生效力的限度内，此人可向取得人请求同意为实现预告登记保全的请求权所必要的登记或涂销。请求权为让与禁止所保全的，亦同。《日本民法典》第177条，（不动产物权的对抗要件）不动产物权的取得、丧失及变更，非依登记法规进行登记，不得对抗第三人。由于日本、德国等资本主义国家，商品房预售发展时间比较早，立法也相对完善。

二、范文提纲

引言：谈及我国商品房预售法律制度研究的背景和意义

一、商品房预售法律制度概述

（一）商品房预售制度的起源和发展

（二）商品房预售制度的概念和特征

（三）我国商品房预售制度之预告登记制度

（四）我国商品房预售制度之合同登记备案制度

二、我国商品房预售法律制度存在的问题

（一）对开发商的如实告知义务限定过于笼统

（二）对开发商的主体适格的判断不明确

（三）商品房预售合同登记备案制度滞后

（四）对于第三方监管的责任认定不明确

三、完善我国商品房预售制度的思考

（一）完善开发商对预购人如实告知的判断标准

（二）明确开发商的主体适格标准

（三）完善商品房预售合同登记备案制度与预告登记制度的衔接

（四）完善第三方监管责任制度

四、结束语

三、参考文献

[1]关涛.我国不动产法律问题专论[M ].北京:人民法院出版社,2004: 296-300

[2]黄松有,王池.房地产司法解释实例释解[M].北京:人民法院出版社,2006

[3]朱征夫.房地产开发经营中的合同问题[M].北京:法律出版社,2005 

[4]周树基.美国物业产权制度与物业管理[M].北京:北京大学出版社,2005

[5]邓汝基.论我国商品房预售法律制度的完善[D].吉林大学, 2012

[6]陈小青.商品房预售之买受人权利保护研究[D].西南政法大学, 2013 

[7]陆伟华.商品房预售制度中对预购人的权益保护研究[D].中国政法大学, 2016

[8]吴迪.我国商品房预售款监管模式法律分析[J].法制与社会.2015(05)

[9]杨继慧.商品房预售当事人风险防范法律对策[J].辽宁行政学院学报.2015(04) 

[10]奚正辉,陆国飞.浅议预告登记的现状与建议[J].中国不动产法研究.2016(01)

[11]万灵娟,谢颖.商品房预售合同的法律问题研究[J].法制与社会.2015(02)

[12]刘灿,朱锡宁.商品房预售资金监管浅析[J].中外企业家. 2015(09)