论我国商品房预售预告登记制度的缺陷与立法完善_开题报告

一、文献综述

自从土地有偿转让制度在我国实施以来，房地产预售制度在我国房地产业中扮演着举足轻重的角色。在国内房地产市场发展初期，预售制度的设立目的是为了扶持成长中的房地产开发企业，降低房地产行业的进入门槛，以便保证中国的住房制度改革得以成功。但从实践效果来看，预售制度一方面推动了国内房地产市场的繁荣，另一方面也为开发商利用其制度缺陷掠夺社会财富创造了条件。一些资质低下的开发商利用预售制度的缺陷侵害购房人权益，将大量风险转嫁给购房者和银行，势必会成为制约房地产市场发展的重大障碍。购房者被骗、烂尾楼、假按揭等只是预售制度缺陷的表象，其背后是预售制度的几大深层次问题：开发商以“空手套白狼的方式”获得暴利，扭曲的融资机制，房地产商价格合谋获取垄断利润，各当事人间的交易不平等性等。这些深层次问题不仅制约着房地产市场的稳定运行和功能的全面发挥，更为重要的是，问题的长期存在和不断积累还严重影响着社会经济的稳定和谐发展。

本课题研究的目的在于对现行房地产预售制度的现状和实践中的问题进行分析和总结，找出解决现行该制度弊端的妥善方法。本课题研究的意义在于根据我国实际国情完善房地产预售制度，保护房地产市场各个参与者的平等性。房地产业是国民经济的重要产业之一，又关系到千家万户的切身利益和社会的和谐。因此，在商品房预售制度方面，应结合实际及时完善制度上的不足，以保障房地产业的健康发展。

（一）国内研究现状

    随着我国房地产市场不断发展，房地产预售制度口渐暴露弊端，完善房地产预售制度己经到了刻不容缓的地步。应对我国房地产预售制度实践过程中存在问题进行深入系统分析的基础上，进而提出相关的对策措施。综合近期我国有关的研究文献来看，主要存在以下观点：

黄梓洋在《论商品房预售法律制度的完善》（《重庆工商大学学报》第27卷第4期）中指出由于我们大陆和香港的法律制度不同，商品房预售制度引入大陆，难免会有“南橘北积”之嫌。然而，自该制度引入以来，对房地产市场发展所产生的巨大成绩，也会使我们难以抹杀该制度可以在大陆“茁壮成长”的可能性。

何笑衡在《论中国商品房预售法律制度的完善》（《社科纵横》2009年9月）中指出为完善我国商品房预售法律制度，建议提高房地产开发商的市场准入门槛，加强对预售条件的监管，加强对房地产广告的监管，加强对预售款项的监管以及加强商品房预售信息的披露，保障消费者的知情权和公平交易权，建立开发商违约险等措施。

杨晓燕在《浅谈商品房预售法律制度完善》（《理论前沿》2009年第5期）中指出赋予商品房预售登记以预告登记的效力，完善登记机构的职责和对登记信息的管理，加强房地产开发企业与购房者的法律意识，使其签订商品房预售合同之后必须到相关部门办理商品房预售合同登记，使商品房预售登记产生公示效力，对抗第三人的购房行为和不良开发商的欺诈行为，从而真正保护预购人的合法权益，减少商品房预售纠纷，促使房地产开发市场健康有序的发展。

吴斌在《浅谈我国商品房的预售管理制度》（《社会发展》2009. 6）中指出，在现有的市场背景下，从经济实力、交易地位上看，相对于财雄势大的开发商来讲，广大购房者处于明显的弱势地位。购房者大多法律意识淡薄、交易知识医乏，风险防范和处理能力不足，在权利受到或即将受到损害时，不能及时保护自己的合法权益，这就使购房者在进入商品房预售过程之初就处于与开发商相对不平等的地位，合法权益容易受到侵害。保护预购者权益要从根本上打击在商品房预售过程中侵犯预购者利益的不良行为，切实维护消费者的合法权益。国家也应进一步健全、完善有关法律法规，使得消费者权益在制度上有所保证。

（二）国外研究现状

德国《破产法》第二十四条规定：“为保全破产人的土地权利，或破产人所为登记的权利让与、消灭或权利内容、顺位变更请求权，在登记簿内预告登记时，债权人对破产管理人得请求履行。”因此，经过预售合同登记的债权具有排斥他人而保障其债权实现的效果。在发展商陷于破产，但购房者请求发展商交付房屋的履行期限尚未到来或者履行条件尚未成就时，购房者可以排斥其他债权人将预售商品房列为破产财产，从而保障其债权的实现。

日本学者将预登记的此项效力称为“警告的效力”，这种效力来源于不动产物权变动的公示力，公示方法有使物权变动发生法律上一定法律效果之功能，自法律效果观之，即为公示力。商品房预售合同登记和其他不动产物权登记一样，通过登记而产生了对第三人的预警作用，第三人不得无视预售合同登记的存在，不得以“善意”对抗购房者。

二、范文提纲

引言：谈及我国商品房预售预告登记制度的现状

一、商品房预售预告登记制度出台的历史背景

二、预告登记的制度价值及与预售登记的区别

（一）预告登记的制度价值

1、预告登记的概念

2、预告登记的功能

3、预告登记的效力

（二）商品房预售合同登记于预告登记的比较

三、我国商品房预售预告制度存在的问题

（一）预告登记的时候，适用范围不明确

（二）预告登记申请人不明确

（三）关于“能够进行不动产登记之日”的界定

（四）预告登记的涂销缺失

四、我国商品房预售预告登记制度的立法完善

（一）以司法解释的形式进一步细化规定

1、欲保护的请求权只要符合一定条件，预售方应享有与预购方相同的受保护的权利

2、预购商品房预告登记应当采取强制登记

3、进一步明确预告登记的实施程序

（二）对现有的法律空白完善相关规定

1、明确规定预告登记义务人的抗辩权

2、应增设预告登记涂销规定

三、参考文献

[1]张文龙 .《民法物权实物研究》[M].台湾：台北汉林出版社1977年

[2]孙宪忠 .《德国当代物权法》[M].北京：法律出版社1997年

[3]谢在全 .《民法物权论》[M].北京：中国政法大学出版社1999年

[4]孙宪忠 .《论物权法》[M].北京：法律出版社2001年10月

[5]陈华彬.《外国物权法)，法律出版社2004年

[6]常鹏翱.《不动产登记程序的建构》北京大学出版社2006年

[7]王泽鉴.《民法物权(一)》，北京：中国政法大学出版社2001年

[8]王利明.《物权法研究》，北京：中国人民大学出版社2002年

[9]杨晓燕.浅谈商品房预售法律制度完善，《理论前沿》2009年第5期

[10]贾慧妹.论我国预告登记制度立法之完善[J].中国房地产，2008，(1)

[11]黄梓洋.论商品房预售法律制度的完善，《重庆工商大学学报》第27卷第4期

[12]何笑衡.论中国商品房预售法律制度的完善，《社科纵横》2009年9月

[13]吴斌.浅谈我国商品房的预售管理制度，《社会发展》2009.年6月