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商品房预售合同若干法律制度研究_开题报告

Ktbg24350 商品房预售合同若干法律制度研究_开题报告一、文献综述(一)国内研究现状商品房预售制度是近年来新兴发展起来的一种房产买卖方式,开发商利用这一方式筹措资金,降低成本。预售房产的价格最低,购房者也从中获得了实惠,可以说预售制度的出台使得买方与卖方达到了双赢的目的,促进了房地产市场的繁荣进步,同..
商品房预售合同若干法律制度研究_开题报告 Ktbg24350  商品房预售合同若干法律制度研究_开题报告

一、文献综述
(一)国内研究现状
商品房预售制度是近年来新兴发展起来的一种房产买卖方式,开发商利用这一方式筹措资金,降低成本。预售房产的价格最低,购房者也从中获得了实惠,可以说预售制度的出台使得买方与卖方达到了双赢的目的,促进了房地产市场的繁荣进步,同时也推动了社会经济的长足发展。与现售房产相比,由于预售房产尚在建设中,其合同的履行期限更长、面临的风险更大、内容更为复杂、涉及的法律关系也更多,且该制度的发展尚不成熟,存在着相关法律法规不完善,配套设施不健全等问题,甚至出现了畸形发展的趋势,已经成为当前学界和司法实务界关注的热点和难点。综合近期我国有关的研究文献来看,主要存在以下观点:
车玲玉《商品房预售预购人消费者权利保护研究》从预购人消费者权益保护的角度进行法理分析,提出了预售双方利益衡平的实现途径一即对商品房预售欺诈进行法律规制,进而提出应当对商品房预售中开发商的欺诈行为适用惩罚性赔偿制度,同时,政府要发挥其积极作用,建立行之有效的信息披露制度。
杨阳《商品房预售风险防范法律制度研究》着重研究预售款监管制度,总结归纳了商品房预售市场四个主要的参与主体,包括政府、房地产开发企业、预购人及银行,依次从四个主体出发阐述了各自预售风险防范的主要责任。从立法层面提出了完善建议,主要包括;商品房预售款监管制度的完善、完善商品房预售相关法律责任、健全商品房预售市场准入与退出机制、建立房地产开发企业信用评价体系、设立商品房预售风险担保基金、规范商品房预售信息披露制度等;其次从行政层面进一步提出了完善建议,主要包括;建立商品房开发项目动态监管平台、形成商品房预售监管联席会议机制、加强商品房预售监管的执法力度及房地产行业组织的去行政化等。
张鑫晖《论商品房预售合同中买受人利益的法律保护》着重论述买受人利益的保护,围绕各部门法对商品房预售的调整,针对我国法律体系中买受人利益得不到有效保护的问题,从预售款监管、预告登记制度的条件补救、调整预售合同关系涉及法律的体系、格式条款的完善等角度,提出公证机构作为预售款监管主体的可行性分析,引入强制公证的国际惯例,扩大格式条款的内涵及建立信息披露制度等观点。
••••
(二)国外研究现状
Rose  Neng  Lai,Ko  Wang,Yuqing  Zhou 在 《 Sale  before  Completion  of Development:Pricing and Strategy》中,基于真实选择权的框架建立了预售决策模型,1其得出的结论是无论是否允许开发商预售商品房,开发商的最优决策都是预售;预售制度之所以普遍存在时因为他允许开发商与购买者分担风险和利润,且可以对全社会创造利益,同时,不同开发商可依据自身实力选择不同类型的合约。Seow--Eng Ong 在《Adverse Selection In Buying Properties Under Construction》中重点考查了假定预售加剧开发商方面的道德风险时,期房交易的成本问题,他认为由于预售使开发商从预购人那里获得了提前的保证,开发商缺少约束,因此在预售的机制下可能出现大量的建筑质量问题。之后,ong 进一步研究了预售交易中的逆向选择问题,逆向选择之所以发生是因为期房的购买发生在房屋完成前,购买者的信息不对称,不能完全了解开发商的资质好坏,而预售机制却可以使开发商为他们的项目获得部分融资,将风险转移给购房者。
••••••
二、范文提纲

引言:
(一)研究背景
(二)分析的内容及方法
一、商品房预售合同中的法律关系
(一)商品房预售合同的定义
(二)商品房预售合同的特点
(三)商品房预售合同的法律关系解析
•
 二、商品房预售合同的法律风险分析
(一)商品房预售合同纠纷的种类
(二)我国商品预售制度存在的问题
(三)国内外典型国家及地区法律制度借鉴
•••••
三、商品房预售合同制度的完善
(一)制定严格的房地产准入和退出法律机制
(二)建立完善的预售资金监管法律体制
(三)对房地产开发企业资质全面审查
(四)完善抵押权预告登记制度
(五)完善商品房预售的信息披露法律制度

三、参考文献

一、著作:
[1]高富平、黄武双.房地产法学:第三版[M].高等教育出版社,2010.
[2]Mike E.Miles、Gayle Berens、Marc A.Weiss、Woodrw Wilson 著、刘洪玉等译.房地产开发原理与程序[M].中信出版社,2003.
[3]杨承志.“楼花”炒卖风险防范——商品房预售管理制度探析[M].广州:广东经济出版社,2006.
[4]梁慧星、陈华彬.《物权法》,法律出版社2015
[5] 周林彬、张永春主编:《中国大陆、香港与澳口商品房预售法律制度比较研究》.广州.中山大学出版社.2007
二、范文:
[1]胡学江.商品房预售法律制度的完善[J].黑龙江生态工程职业学院学报,2010.
[2]李开发.中美商品房预售制度比较——探寻我国预售制度改进的方向[J].城市开发,2007.
[3]张涛,陈颖梅,张怀清.房屋预售制度的国际比较[J].金融纵横,2006.
[4]吴迪.我国商品房预售款监管模式法律分析[J].法制与社会,2012.
[5]车玲玉.商品房预售预购人(消费者)权利保护研究——以商品房预售欺诈规制为视角[D].上海复旦大学,2008.
[6]杨阳. 商品房预售风陰防苑法律制度研究[D].南京大学,2016.
[7]张鑫晖. 论商品房预售合同中买受人利益的法律保护[D].宁波大学,2017.


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