商品房预售广告法律问题研究-开题报告

一：前言

    众所周知广告作为房产销售最为行之有效的方法，它给房产开发商带来了可观的效益，但是房地产开发商们为了在愈演愈烈的竞争中争得一席之地，特别是在商品房的销售中，开发商们把商品房广告做的天花乱坠，以此吸引消费者的眼球，但是却不把其写入买卖合同，这使得实际交房时情况与广告词不符。因此本篇综述主要是从现有商品房广告中存在的问题提出其解决方案，再深入探究消费者维权途径。

二：主体部分

（一）商品房预售广告的性质

陈耀东的《商品房买卖法律问题专论》中指出商品房销售广告，指的是房地产开发企业、房地产权利人或房地产中介服务机构利用印刷媒介体为载体的报纸、期刊，或以电波为载体的电视、广播，或与户外建筑物上发布的以商品房销售为内容的广告。它又分为预售广告和现售广告。对于预售商品房广告的法律性质，学术界基本上认为应区分不同情况分别作出不同的认定。有些广告视为要约，具有法律上的约束力，但大多数情况下视为要约邀请。

（二）商品房预售广告存在的问题

    郭峥，赵志新的《商品房销售广告的法律规制》我国现阶段商品房预售广告主要存在以下问题：

1．有意规避责任，使用模糊、不真实的语言，如豪华装修、高级优质等词语；

2.做出违规承诺，如承诺“还本销售”、提供房屋等回报，甚至为外地购房者办理本地户口；

3.相关说明和承诺在实际交付时未实现；

4.购房者的优惠条件不明确、适用不统一。附赠的礼品常以“节日大礼”名称表示，让人不知所云，不能使购房者明确预见购房行为可能带来的收益。

三、总结

综上所述广告作为商品房销售最为普遍的方法，因此迫切需要对商品房预售广告制度加以研究，使其完善。现阶段关于商品房预售广告，虽然我国有《广告法》、《合同法》、《物权法》等法律对其加以制约，但是开发商以不切实际的广告词误导，甚至是欺骗消费者的情况比比皆是。因而完善商品房预售广告制度依然任重而道远。

从每年统计的资料来看商品房纠纷依旧是消费者投诉的热点问题，查看许多商品房买卖纠纷案，发现很多争议的根本就出在销售广告和宣传资料上，不仅双方当事人争议很大，法时官裁判案件是也比较为难。因此在写作本范文时要从商品房预售广告的法律性质，以及所存在的问题出发，从而研究出解决方法，通过合法的方法和途径解决商品房预售过程中产生的种种矛盾。同时需要对消费者面对侵权行为是如何保障自己的合法权益提出合理化建议。

范文提纲

引言：浅谈商品房预售广告的现状

一、预售商品房广告法律性质的认定

（一）商品房预售广告的法律地位

（二）常见的商品房预售广告法律纠纷

（三）预售商品房广告纠纷的成因分析

二、商品房预售广告法律问题防范

（一）对已发布的商品房预售广告的防范

（二）对未发布的商品房预售广告的防范

三、消费者如何维权

 （一）商品房虚假广告的认定

 （二）消费者维权途径

完善我国商品房预售广告制度的法律思考

 （一）商品房预售广告应注意的问题

 （二）法律建议

参考文献

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