我国开征不动产税问题研究_开题报告

一、文献综述

（一）国内研究现状

我国现行的不动产税制大部分是计划经济时期的产物,随着市场经济的快速发展,这套税制的漏洞日显。改革和完善不动产税,建立现代市场经济条件下的不动产税制已成为当前我国税制改革的一项重要内容。综合近期我国有关的研究文献来看，主要存在以下观点：

刘红莲在《论我国不动产税制体系的优化设计》中认为，在新的房地产税制中，应当以房地产的评估价值为计税依据，这样能够很好地反映房屋和土地的市场价值以及房地产权利人的承受能力，优化资源配置。评估价值的获得主要有三种途径，一是对过去的物业价值估价，这种方式的好处是能够拿到十分充分的原始财务资料，操作起来比较简便；第二种方式是对未来的物业价值进行估价，操作不太方便；第三种是对以同类物业的市场价格作为估价依据，这种方式获得的是物业的现值，具有很强的可操作性，这种方式是现在许多国家所普遍采纳的。我们征收物业税也可以采取第三种方式，当以这种方式征收不合理时可以以前两种方式作为辅助手段。关于物业估价的时间，有专家建议考虑到税收收入的稳定性和税收成本等因素的影响，一般以3-5年为宜。

谢伏瞻在《中国不动产税收政策研究》中认为，不动产税是国际三大主力税种之一。国际上对其的称呼不一致，概念范围也有所差异。本文，将不动产税定义为主要针对房屋、土地的保有和流转阶段征收的税。保有阶段课税，具有财产税的特点，其应缴纳的税值会随着其市值的升高而升高。在我国现行税法中，保有阶段的税体现在房产税、城镇土地占用税和耕地占用税。流转阶段，主要是指对不动产在转让行为所课征的税收。在我们现行税法中，主要表现在土地增值税、契税。 

樊丽在《房地产税收制度改革研究》中提到改革后的不动产税征税范围由城市扩大到农村,覆盖所有的个人自有住房,将城市机关、事业单位、社会团体的自用房产也纳入其中。这样可提高现有不动产的保有成本和住房的利用率,也为增加地方财政收入贡献了力量。当然我国还有部分农村地区处于贫困落后状态,可通过减免税予以解决。

（二）国外研究现状

1、国外房地产财税政策坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则。宽税基，即对除公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免征外，其余的不动产所有者或占有者均为纳税对象。这就为稳定充足的房地产收入提供了物质基础。少税种，即国外设置的有关房地产的税收种类较少，一方面可以避免因税种复杂而导致重复征税等税负不公现象发生，另一方面又可以降低税收征管成本，提高税收效率。低税率，能够在税基较宽、征收效率较高的前提条件下，为地方财政创造相对充足和稳定的收入来源。 

2、就现在的市场而言，不动产评估存在很大的主观性。不同估价师的估价结果，可能很大。对此国外觉得应建立更加细致、确定的评估政策，让估价师有更加细致的条款来确定不动产的价值，从而减少主观因素造成的差距。同时，我国存在三个评估部门，即国资委、国土资源部、建设部。这三个部门应该建立一个综合的评估部门，统一管理。这还引出一个问题，即“评估费应该由谁负担?”对于这个问题，有学者认为，应该由政府承担，这样可以使得评估更加公正公平。笔者认为，还是应该由被评估单位来负担这个费用。第一，政府的资金有限，要求其负担此类费用加大了政府负担。第二，即使是政府负担费用，也不能保证评估公正公平。甚至，可能产生政府官员的寻租行为。第三，由市场来选择和淘汰评估机构，更加有利于养成竞争的环境，提升评估机构的评估能力。垄断的市场可能不利于培养优秀的评估师。

3、“明税、少费”是国外房地产税费政策的另一重要特征。国外的行政事业性收费一般分为两类：一为规费，二为使用费。对于房地产而言，无论处于社会再生产的任何环节，要交纳的规费都很低，一般仅占房地产价值的1%-2%左右。即便如此，在西方许多国家，它也被列入地方财政预算，明确使用方向和范围，而不列入预算的规费一般都被设置特定的作用，对于使用费的征收，充分体现了“谁受益，谁纳费”的公平原则。

总而言之，我国现行的不动产税制大部分是计划经济时期的产物,随着市场经济的快速发展,这套税制的漏洞日显。改革和完善不动产税,建立现代市场经济条件下的不动产税制已成为当前我国税制改革的一项重要内容。但房地产税改革由于将对个人自用房征税，个人需要有一个心理适应和接受的过程：房地产税按评估价格征税，评估价格的形成和评估队伍需要有一个建设过程。鉴于房地产税的复杂性，房地产税改革将是长期目标，而不是短期方案。

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二、范文提纲

前言

一不动产税相关概述

（一）不动产税的含义

（二）开证不动产税的必要性

1强化税收的调节功能

2构建公共财政框架，完善分税制管理

（三）我国不动产税体系现状分析

二我国不动产税的问题研究

（一）税收框架不完善，税收设计存在不足

（二）税收优惠太多，导致税收流失

（三）征税方式不合理

三对不动产税制的一些建议

（一）建立公平公正的不动产评估机制

（二）减少税收优惠，协调流动环节和保有税收

（三）统一征收不动产税的方式

1扩大征税面,实行普遍纳税

2对现有税种进行增减和调整

（四）优化不动产税制改革的配套工作

1土地出让制度的变革

2建立不动产评估机构

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三、参考文献

[1] 刘红莲.论我国不动产税制体系的优化设计[D]. 天津财经大学,2015 

[2]史文孝.海峡两岸的不动产税制和物业税改革[D].中国政法大学,2015

[3]谢伏瞻.中国不动产税收政策研究[M].北京:中国大地出版社,2016.

[4]徐健文. 关于完善我国房地产税制的思考[J]. 山东财政学院学报,2017（2）

[5]樊丽.房地产税收制度改革研究[J]. 税务研究,2015（9） 

[6]严明. 对我国房地产税制改革问题的探索[J]. 福建税务,2016（3） 

[7]陈劲超. 我国房地产税制存在的问题及建议[J]. 城市开发,2017（5） 

[8]樊丽. 房地产税收制度改革研究[J]. 税务研究,2016（9） 

[9]赵晋琳. 当前我国房地产税制中存在的主要问题[J]. 涉外税务,2015（4） 

[10]徐健. 关于完善我国房地产税制的思考[J]. 山东财政学院学报,2014（2） 

[11]赵松奎. 房地产业税收流失的成因及对策[J]. 吉林财税,2014（10） 

[12]王明坤. 中国现行房地产税制改革探讨[J]. 天津师范大学学报,2015（5） 

[13]陈锦洪. 试论我国房地产税制改革[J]. 扬州大学税务学院学报,2016（5）