商品房预售中预购人权益保护的若干法律思考_开题报告

近年来，随着我国城市化进程的大力推进，房地产行业也得到了迅速的发展。现实是广大人民买房热情的空前高涨，房地产交易额的节节攀升，而关于房地产的纠纷数量也与日俱增。随着社会环境的变化与法学理论的发展，我国在对商品房销售的某些纠纷的司法实践的处理也发生了许多变化。这些变化使得买房人在房屋交易中需要提高自身的法律意识，也需要对于法律法规的熟悉了解以及对现实状况的灵活应对。而在众多纠纷中，关于商品房预售的纠纷占据了较大部分，由此这一部分的很多行为都是值得深入研究并探索的。

商品房买卖可以分为现房买卖和期房买卖两种形式。期房买卖即指商品房预售。商品房预售制度就是在商品房期房买卖过程中所逐渐形成的。它是指商品房预售人（开发商）和预购人（购房者）就转移在约定时间内建成的商品房所有权及商品房占用范围内的土地使用权、支付商品房价金等事宜所达成书面协议的一种制度。这种售房形式是从香港立信置业公司自创的楼宇“分层售买，分期付款”的销售方式，俗称“卖楼花”的销售方式发展起来的。这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设。该制度主要的法律依据是1994 年建设部出台的《城市商品房预售管理办法》。

商品房预售行为是开发商回笼资金，实现利润的重要方式之一。早在1994年我国就建立起商品房预售合同登记制度。由于我国商品房预售制度不健全和法律规范不完善，从签订预售合同到办理物权变更登记过程中，存在商品房预售管理环节混乱的现象，出现了“一房二卖”、“售后抵押”等损害预购人合法权益的行为。为了保障预购人合法目的得到实现，我国现行法律出台了对商品房预售登记备案制度的大量规定。例如，1994年全国人大常委会通过的《城市房地产管理法》、1998年国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》、2004年建设部修订的《城市商品房预售管理办法》等规定。这些规定明确指出，购房者与开发商签定《房地产买卖合同（预售）》之后，由开发商将该项交易情况报送至城市房地产管理部门简略记录，以便监管部门对双方交易活动进行规范管理。

在目前多数的商品房预售中，消费者的权益受到了严重的侵害。主要有以下几种现象：第一，开发商进行虚假宣传。在购买者交接商品房时，发现房屋的装修设计、质量以及小区的绿化建设、基础设施等与广告宣传存在着一定的差距。第二，开发商对真正的情况进行了隐瞒。购房者在购房时，预售人没有对房屋的真实情况予以说明，在房屋的使用权上、商品房设定抵押方面都未予以说明。第三，房地产公司不按照规定的时间转交房屋，还将一套房屋售卖给了几个购房者，在购房时不予以办理房屋权证书。第四，在购买者与房地产公司签订的合同中，出现了一些不平等的条款。第五、购买者在收到房屋后发现商品房建设质量不合格。第六，在商品房的面积上出现了一些误差。

在现在的商品房预售中，消费者的权益受到了侵害，为了使消费者的权益得到保护，我们制定了一些防范措施，将商品房预售的市场机制予以健全完善，使商品房预售的交易秩序正常化。

 随着经济的发展，我国住房体制改革的不断深入，在居民的消费中，住房购买的消费在居民的总消费中占了很大的比例，所以我们更应该对消费者购买住房的权益进行保护。 

二、范文提纲

一、商品房预售制度的概述

（一）商品房预售制度的主要内容及特征

（二）商品房预售制度的构成要件 

 二、商品房预售过程中对购房者权益的侵害 

（一）商品房预售的现状 

（二）商品房预售过程出现的几种侵权现象

（三）商品房预售制度对预购人权益的侵害 

三、商品房预售中存在问题的原因分析

（一）制度本身存在的问题

（二）合同双方力量对比不平衡

（三）监管不到位

四、对商品房预售制度进行进一步完善

（一）进一步完善商品房预售许可制度

（二）加强房地产企业信用管理

（三）健全房地产信息公开机制

（四）加强市场监测

三、参考文献

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