论构建房地产宏观调控长效机制的法律路径_开题报告

一、文献综述

（一）国内研究现状

本世纪以来,中央政府先后出台了20个房地产宏观调控政策,这些政策涉及到

城市规划、税收、金融、价格等各个方面,几乎穷尽了市场经济条件下政府宏观

调控的所有手段。之所以收效甚微,根本原因在于这些房地产宏观调控政策缺乏

法律依据，市场主体的权利义务关系主要依靠国务院主管部门颁布的行政规章、地方政府颁布的地方性政府规章以及各级政府的行政命令进行调整。行政规章、地方性政府规章不属于狭义上的法律，立法层次低，效力低，规范性差，缺乏狭义法律的强制约束力; 行政命令更是缺乏法律才具备的强制执行力。一方面中央政府希望抑制房地产市场价格,循序渐进地发展房地产业,为地方政府提供不竭的财政税收源泉,可是另一方面,由于实行一次性的土地出让政策,地方政府官员为了追求政绩,千方百计地扩大房地产业的规模,以土地出让增加财政收入,以房地产开发拉动经济的增长。对房地产宏观调控政策进行历史性地梳理,实际上是想提醒人们,在评价我国房地产宏观调控政策的时候,必须用历史性的方法,对我国房地产业进行整体性思考,如果仅仅从当前经济形势发展的角度出发,试图对我国房地产宏观调控政策的优劣进行评价,那么,最终的结果很可能是盲人摸象,缘木求鱼。

（二）国外研究现状

从国际经验来看，美、英、德、法、新加坡以及中国香港特区等国家和地区，均依据其住房法律，通过为( 中) 低收入人群提供公共住房、政策性住房金融支持、住房补贴等方式，来解决这部分人群的住房需求。以美国为例，在美国保障性住宅供给过程中，立法发挥了重要作用。自1930 年代以来，美国通过了若干法律来保障公民的住房权利，主要包括《紧急救济和建设法令》、《房主贷款法》、《临时住房法案》、《全国可承受住房法》、《联邦住房法案》、《紧急住房融资法案》、《无家可归者资助法》、《住房与经济复兴法》等多部法律，涉及公共住房建设补贴、房租补贴、利息补贴、妇女、婴儿和儿童住房补贴、消除贫民窟和新镇运动、国外移民和非法移民的住房保障等问题。从法律制度层面，对中低收入居民、特殊阶层、边缘化人群的住房保障问题作了明确的界定，并在法律的时效期内制定相应的财政拨款计划、租金控制计划、税收减免计划、抵押贷款贴息计划等。同时，对各种计划所惠及的人群制定了明确的准入条件。值得注意的是，美国十分重视法制建设的动态发展，根据不同时期的住房保障要求对原有法律条文进行及时修订或适时推出新的相关法律，形成了较为完善的住房保障法律体系。通过政

府及时制定并实施住房保障法律，美国已经基本实现了“居者有其屋”。

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二、范文提纲

引言：探讨对房地产行业利用法律路径进行长效宏观调控的必要性以及建议措施

一、房地产宏观调控的必要性

（一）《宪法》下对于居民权的保障

(二)房地产市场自身特点的必然要求

(三)经济改革的需要

二、我国房地产宏观调控的路径反思和域外借鉴

（一）我国宏观调控制度的缺位

（二）政府宏观调控的越位

（三）国外房地产宏观调控经验的借鉴

三、房地产调控长效机制的内容及其与法律的内在联系

（一）房地产调控长效机制的本质是制度改革

（二）房地产调控长效机制与法律的关系

四、建立房地产调控长效机制的具体法律路径

（一）以法律形式明确公民的居住权和政府的住房保障责任

（二）以法律形式对中央和地方政府的事权与财权的划分进行调整及匹配

（三）通过立法，允许农村集体建设用地在一定条件下直接进入城镇住房用地应市场

（四）立法开征房产税，同时完善配套法律法规，加快房地产市场去投资化的进程

五、结语

三、参考文献

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