房地产宏观调控行政手段的合法性研究与完善_开题报告

一、文献综述

房地产业是我国国民经济发展的基础产业和支柱性产业之一，对于扩内需、保增长、惠民生等具有重大的推动作用。房地产业产业链长，关联效应大，对上、下游行业影响大，能带动建筑、建材、装潢、电子、家具和金融保险、中介服务等相关产业的发展。为确保我国房地产市场的持续健康发展，加强对房地产市场的宏观调控，成为政府的一项重要职责。房地产市场的宏观调控，是指国家运用行政、法律、经济手段从宏观上对房地产市场进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。为实现房地产宏观调控目标，政府必须运用特定的调控工具。在我国，房地产宏观调控的手段主要包括经济手段（产业政策、货币政策、财政政策）、法律手段和行政手段等，而行政手段又包括计划手段、规划手段和行政管理手段三个方面。广义的宏观调控行政手段，包括政府利用掌握的一切行政职能来对房地产市场进行调节和控制的大部分行政行为。房地产宏观调控行政手段的外在表现，大都为各级政府部门制定并颁布的一些政策措施和有关制度。

以计划、规划和行政管理手段为主的房地产宏观调控行政手段，一直是政府“有形的手”的表现形式。计划手段分为中长期计划和年度计划。长期计划指房地产业发展远期战略性计划，主要是提出房地产发展的战略目标、战略重点和战略步骤、增长速度及内部重要比例关系等，中期计划是长期计划的阶段性计划，主要是对计划期内发展目标及实现目标的条件进行预测，并提出重要的政策措施。规划手段可以分为国土规划、区域规划、土地利用总规划和城市规划。行政管理手段主要是房地产产权和产籍管理制度等，是政府行政管理的核心，也是调控的重要组成部分。建立完善的房地产产权、产籍登记制度，是做好宏观调控的基础性工作。

（一）国内研究现状

关于我国房地产业以及房地产宏观调控问题，国内已经有许多专家学者对其进行了深入的研究。如厦门大学不动产金融研究中心郭晓武在《对近期房地产宏观调控背景的深入解析》一文中，探讨了房地产宏观调控的政策背景和市场背景，指出调控屡屡失灵的最主要原因，在于调控政策本身存在严重的导向失误，即企图通过紧缩供给来达到抑制需求的目的，这主要表现在通过紧缩土地和信贷这两个渠道来抑制房地产过热；如王亚敏在《政府对房地产市场宏观调控的正当性分析》一文中，指出目前宏观调控的立法空白，仅仅宪法修正案中的一个法条远不足以保证宏观调控的合法有效展开。以行政命令方式直接干预房地产开发领域的活动，降低了调控和法律的合法性和权威性。宏观调控政策频繁的调整，没有统一严格的制定、审查程序，也影响调控的稳定性；如袁希在《房产调控的逻辑性何在？》中认为，政府回避房地产市场供应短缺的主要矛盾，转而不惜采用限购的行政手段来抑制需求，即使在短时间内能起到一定的效果，但最终从较长时期来看，效果也是微不足道的，对房地产行业乃至整体国民经济的发展都有较大的危害；如王东在《房地产市场宏观调控中的法律问题浅析》一文中，在宏观调节的手段中，行政手段是不可或缺的，这要求宏观调控要有法可依，依法调控。这样才能使宏观调控实际有效，房地产市场健康稳定的发展；如黄伯平在《行政手段参与宏观调控：实质、特征与原因》一文中提出，按照成熟市场经济国家的发展历程及一般理论预期，行政手段应当随着市场经济的建立和完善逐步淡出宏观调控，在市场经济和相关制度得以完善之前，宏观调控还无法摆脱对于行政手段的依赖，并且针对长久性的需要，行政手段将一直存在下去。

（二）国外研究现状

国外对房地产市场的研究起步较早，对于房地产市场宏观调控的相关研究也比较多，并且提出了较有成效的调控措施。国外学者普遍认为对房地产市场进行宏观调控是政府的基本职责之一，同时也建议政府积极采用产业政策、货币政策和财政政策等经济手段对房地产市场进行调控，非万不得已，尽量杜绝采用直接干预市场等行政手段。由于房地产业的特殊性，国家对这一领域的关注度和调控手段更甚于其他方面。新加坡对房地产市场的宏观调控是做得比较好的，早在1996年，新加坡政府就出台了一系列的房地产调控政策，由政府统一建设小户型和低价房为主的政府组屋，克服了人口不断增长的压力，并对当时上涨过快的政府组屋转售市场进行了冷却降温。在1997年的亚洲金融风暴来临时，由于组屋市场在1996年的调控下已比较健康，跌幅反而不大，有效地避免了因房价暴涨暴跌引起的经融风暴。新加坡对房地产的调控，有效发挥市场无形的手，充分结合政府有形的行政之手，使房地产价格一直维持在一个合理的价位，成为世界上解决国民住房问题最好的国家之一，作为同处亚洲的大国，尤其在人口急剧膨胀的一二线城市，具有很强的借鉴意义。最近，新加坡的房地产市场又热得有点过火了。政府又通过行政手段将对房地产商的开发费收取标准提高了。这必将在一定程度上抑制房地产市场的过热。新加坡政府的“居者有其屋政策”真正做到了让老百姓安居乐业。澳大利亚政府在1987年就制定了“住房长远发展计划”。无论世界各国社会制度和经济发展水平存在着如何大的差异，政府对控制房地产市场运行的调控力度都在不断增强，调控机制也在不断优化，而市场配置资源的基础性地位应该还是占绝对优势的，政府要通过广泛调研和大数据研究，以行政计划、规划和管理手段解决不同阶段、不同人群的住房需求结构，这是政府调控房地产市场的重要任务之一。

二、范文提纲

引言：房地产宏观调控行政手段的合法性研究与完善

一、房地产宏观调控历史背景与调控手段解析

 （一）宏观调控的定义目标及历史回顾

  1、房地产宏观调控的定义和内涵

  2、房地产市场发展历程及宏观调控历史回顾

 （二）政府宏观调控的主要手段

  1、宏观调控经济手段

  2、宏观调控法律手段

  3、宏观调控行政手段的主要变现形式

二、房地产宏观调控行政手段的合法性问题及原因解析

 （一）房地产宏观调控行政手段的合法性要求及其理论依据

  1、房地产宏观调控行政手段的合法性要求

  2、行政手段合法性理论依据

 （二）宏观调控行政手段的合法性问题表现形式

  1、历史宏观调控行政手段合法性问题分析

  2、现行宏观调控行政手段合法性问题的主要表现形式

 （三）房地产宏观调控行政手段中的调控主体、程序、内容合法性解析

  1、行政手段调控主体合法性问题及原因

  2、行政手段调控程序合法性问题及原因

  3、行政手段调控内容合法性问题及原因

三、完善房地产宏观调控行政手段合法性的法律建议

 （一）完善房地产市场行政调控主体、程序和内容的法律建议

 （二）完善房地产宏观调控职能体系构建的建议

三、范文（设计）的研究方向、研究思路

2002年以来，政府为控制房价过快上涨，从中央到地方都出台了大量的政策制度和行政措施。这些对抑制房价过快上涨，在某个特殊时期，确实起到了积极作用。但是，有些时候，政府为了经济增长的需要，为了所谓的GDP增速，超越职权，做了很多不应该或者不适宜由政府出台实施的行政手段，直接用行政手段蛮横地干预市场的自我调节和运行，给房地产市场合理健康发展埋下了各种潜在风险。这些政府不应该使用的“有形的手”，一方面存在合法性的问题，另一方面通过政府管制房地产价格、限购、指定建造户型等非市场化手段，扭曲了市场经济由市场决定资源配置的基本规律，连年暴涨的房地产价格，动辄掏空一个家庭几代人的财富，处于购房大军“夹心层”的广大居民怨声不断，房地产市场俨然成为一个“政策市”，房地产宏观调控常常陷入“空调”的尴尬境地。由于历年来房地产市场调控忽略了合法性审查这一道程序，导致一些调控政策措施内容和程序违反法治精神，加之地方政府落实调控政策缺乏应有的力度，房地产市场发展缺乏长远的规划和精细化的管控，一些城市房价上涨过快、住房供应结构不合理矛盾长期存在，比较容易陷入宏观调控“一管就死、一放就乱”的窠臼。但是，从这几年房地产宏观调控的现实来看，调控还是取得了相当大的成绩，宏观调控的经济、法律和行政手段的密切配合，政府“组合拳”越打越好，一些针对性强的细化措施确实给房地产市场的稳定和发展带来积极作用。然而，要彻底摒弃过去那种简单直接的行政调控手段，而更多的注重使用经济和法律手段来达到调控效果，更多的发挥市场引导和配置资源的基础作用，更多的注重从系统性、整体性和调控的规范性来重新看待和整理调控思路，从而确保我国房地产市场稳步健康地运转。

房地产市场宏观调控行政手段合法性审查是社会主义市场经济法制化和建设法治国家的内在要求，适度的行政干预措施在宏观调控中也是必要的，行政手段干预往往容易突破“适度”的界限，因此政府法制部门在宏观调控行政政策和措施出台前进行必要的合法性审查，成为规范行政手段调控的必要程序。本文以房地产发展背景和宏观调控历史，引入宏观调控行政手段的合法性概念，深入分析当前房地产宏观调控行政手段中存在的合法性问题和原因，提出合理化改进建议，并对今后进一步完善宏观调控行政手段提出设想框架。

本文共分为三个部分。

第一部分是基础理论部分。从房地产发展背景和宏观调控历史入手，引出宏观调控政策和措施中，经济、法律和行政手段的种类和方法，突出对行政手段的介绍和分析，行政手段在早期宏观调控中曾经起到的积极作用。

第二部分是提出问题和分析问题部分。从房地产宏观调控行政手段的法理分析入手，援引当前调控中行政手段的种种合法性问题的表现形式和弊端，深入分析查找问题原因。

第三部分是提出合理化完善建议部分。按照社会主义市场经济法制化发展和新型法治化国家建设要求，对宏观调控行政手段的使用提出合理化改善建议，并对房地产宏观调控体系建设提出初步设想。

本文所采用的研究方法主要由以下几个方面：

1、宏观分析和微观分析相结合的研究方法。政府对房地产宏观调控的政策和措施，涵盖了经济、法律和行政手段，从宏观上要求达到的调控效果和微观上使用的行政手段的细化措施相结合分析，并引入合法性审查机制，阐明宏观调控效果和微观手段之间的法制化要求。

2、历史客观和多学科相结合的研究方法。从我国房地产发展的客观历史和客观的国情出发，采用经济学分析、实证分析和比较分析的方法，对我国房地产调控的现行行政手段合法性问题进行分析，并对完善行政手段的合法性提出合理化建议。

四、参考文献

（一）著作类

[1] [美]迈克尔“D”贝勒斯.法律的原则—一个规范的分析[M].北京：中国大百科全书出版社，1996.

[2]李昌麒，刘瑞复.经济法[M].北京：法律出版社，2004.

[3]邢会强.宏观调控权运行的法律问题[M].北京：北京大学出版社，2004.

[4]杨三正.宏观调控权论[M].福建：厦门大学出版社，2007.

[5]余建源.中国房地产市场调控新论[M].上海：上海人民出版社，2009.

[6]房地产买卖行为与房地产政策[M].北京：社会科学文献出版社，2016.

（二）范文类

[1]李昌麒.房地产宏观调控目标及其实现的法律保障[J].中国乡镇企业，2007（12）.

[2]吴敬琏.提高政府决策科学性的几点建议[J].中国远洋，2003（5）.

[3]陈承堂.宏观调控的合法性研究—以房地产市场宏观调控为视角[J].法商研究，2006（5）.

[4]刘宇星.房地产市场宏观调控法律难问题研究[D].江西财经大学20091201.

[5]法律网宏观调控的合法性研究（上）—以房地产宏观调控为视角［J］20080905.

[6]郭晓武.对近期房地产宏观调控背景的深入解析[M].厦门大学不动产研究中心.

[7]叶瑾.我国房地产市场宏观调控的合法性研究[M].南京工业大学20120531.

[8]王亚敏.政府对房地产市场宏观调控的正当性分析[M].南京信息工程大学.

（三）其他类

[1]法律视角下--房地产市场宏观调控法律制度的研究完善（20121226）[EB/OL] . ://wenku.baidu.com/view/eba4427ea417866fb84a8e91.html

[2]房地产宏观调控政策与法律—硕士研究生文档范文（20130918）[EB/OL] . :// .tushucheng.com/book/2875468.html

[3]邹士年.不动产登记制度对于房地产市场的影响分析（20051027）[EB/OL] . :// .sic.gov.cn/News/458/5364.htm

[4]黄伯平.行政手段参与宏观调控的实质特征与原因[M].中国行政管理2011年10期.  ://wenku.baidu.com/view/1a4bc46d48d7c1c708a1453f.html

[5]房地产市场宏观调控中的法律问题分析—房地产调控政策研究（20110711）[EB/OL] . ://wenku.baidu.com/view/399dc034ee06eff9aef8075b.html