浅议我国商品房预售制度的法律问题_开题报告

（一）国内研究现状

   商品房预售属于商品房买卖基础上获得所有权的一种民事法律行为，现阶段国内法律对该民事行为的调整涉及经济法和民法两大领域。在对商品房预售课题进行研究时，学术界与实务界均面临很多的难题。近年来，国内学术界在该领域的研究成果层出不穷，内容集中表现为商品房买卖纠纷及其法律适用和相关制度完善的研究。

（1）对预售资金监管的思考。常昕等在其研究结果中指出，政府在理论研究以及立法实践等方面持续加强对商品房预售及其资金的使用监管，然而通过对现阶段国内商品房预售市场调研以及预售资金的应用监管立法情况分析发现，商品房预售资金的监督管理监管问题屡见不鲜。比如，政府监管过程中的角色定位不准确，监管协议存在着定性矛盾以及没有明确直接的监管主体选择标准等。部分学者鉴于当前的商品房预售资金监管不统一、没有完整的商品房预售资金监管机制，建议寻探寻适合国情的监管模式。

（2）买卖交易过程中的消费者权益保护。这主要是指对买受人以及预售人的合法权益进行保护，尤其在当前房地产市场快速发展的时代背景下，商品房预售几乎成为一种常态。作为新生事物，商品房预售使得消费者的自身权益保护方面的法律规定显得捉衿见肘、力不从心，法律的使用过于局限，缺乏行之有效的配套法律法规进行衔接。当前学界此有不同的观点，集中表现为消费者的权益保护法惩罚性赔偿制度中是否包含商品房的买卖，目前意见不统一。有学者认为买受人是基于生活消费而购房，理论上来讲，商品房买卖的消费者理所应当的作为消费者权益保护法所规定法律适用和保护的对象，享有作为一般消费者的基本权利。此外，针对开发商的欺诈行为是否能按照消费者权益保护法中的双倍赔偿原则进行适用，理论与法律实践存在矛盾。比如，梁慧星教授不赞同这一观点，他认为这里的欺诈行为不属于消费者权益保护法的适用范围。 

（3）法律救济。胡学江在其所著的《论商品房预售法律制度的完善》中曾经郑重的提出了一个观点，即法院在商品房预售纠纷案件审理过程中，不能仅局限于商品房预售法律规范，而且应当扩大到合同法以及消费者权益保护法等相关法律法规，并在预售纠纷问题解决过程中能够对其进行衔接适用，以免单一适用某种法律而乏力。

（二）国外研究现状

近年来，国外专家和学者们对商品房预售法律制度问题的研究集中在欺诈消费者的惩罚以及赔偿制度上，同时还对商品房的预告登记制度性质进行了研究。尤其是欧美国家，其房地产市场基本成熟，而且运作资金也非常的充足，所以国外就商品房的预售资金监管研究成果相对较少。就欺诈性惩罚赔偿问题的研究，美国学术界有一种观点认为应当大力实施惩罚性赔偿制度，将商品房预售欺诈行为纳入到惩罚赔偿机制范畴之中。然而，就具体适用时如何区分加重赔偿以及惩罚性赔偿标准，他们认为需将是否对消费者产生精神层面的损害作为参考和判断依据。同时，对于是否能够同时适用表示认可，必要时还可以同时应用。在确定赔偿数额的具体标准方面法律没有明确适用标准，也没有对此作出一定的法律限制。 

在商品房预售预告登记法律性质界定过程中，国外的学者们观点不一，总结起来有四种。一是独立限制物权说。他们认为预告登记属于实体性权利，具有物权效力，该权利行使在未办理产权登记之前受到一定的限制。二是对抗权利说。持这一观点的学界专家们认为商品房预售预告登记是程序性权利，并非实体权利，经登记方可对抗第三人。三是物权期待权。比如，德国赖札认为，虽然对不动产进行了预告登记，但是其效力并不表明受让人已经取得了购买房屋的所有权，而是获得了对该物权的期待权。登记的主要目的是为了限制所有权人在销售商品房以后随意对该商品房进行处分，旨在保障购买人能够按期取得房屋所有权。四是特殊登记制度说。瑞士学者们认为，商品房预售预告登记是用以保护债权人对抗新的所有权效力的特殊登记制度。

二、范文提纲

引言：问题的提出与选题意义

商品房预售制度概述 

（一）商品房预售

（二）商品房预售制度的特点

（三）商品房预售制度的缺陷与不足

二、商品房预售制度的法律问题分析

（一）认购书问题

（二）预售登记备案的法律性质

（三）商品房预售合同转让

（四）购房者与他方权益纠纷

（五）商品房预售款专用问题

三、商品房预售制度完善策略

（一）加大法律宣传力度，准确理解立法精神与本意

（二）明确商品房预售许可准入门槛，完善信息披露制度 

（三）建立健全认购书制度，加强商品房预售登记管理

（四）明确商品房预售合同转让条件，妥善解决购房者与其他方之间的权益纠纷

（五依法监督管理，构建第三方监管机制

结 语

三、参考文献

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