物业管理法律问题探析_开题报告

物业管理的法律制度最早可追溯到唐律，但我国当代有关物业管理的立法却是1994年深圳的地方性法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，之后，建设部和发改委又相继颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，之后国家部委有关机构又相继颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》、《物业管理企业资质管理试行办法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等部门规章。这些法律文件的效力等级较低，直到2003年《物业管理条例》出台，我国才有了第一部全国性的较为完善的物业管理行政法规。受立法不完善和物业管理实践经验不足的限制，有关物业管理法律理论研究也很不成熟。2007年物权法颁布实施，对建筑物区分所有权进行了规定，这给我国物业管理制度以法律基准，物业管理条例进行了大幅修改，有关理论研究也有了明显进步，但大都着重于物业管理的理论问题。，2017 年，最高人民法院先后通过了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》两个司法解释，解决了很多建筑物区分所有权和物业管理的具体问题，这也带动物业管理法律研究从理论问题走向物业管理实践。但由于我国物业管理实践较晚，且缺乏统一的物业管理法律，使得我国的物业管理研究很不成熟和完善。

根据当前世界各国关于物业管理的立法情况来看，有关各物业参与人间，即业主或住户、物业管理企业间权利义务的法律渊源主要有四个方面:(1)政府立法规定；(2)业主公约规定；(3)业主委员会规定；(4)物业管理制度发展形成的规定。在政府立法之指导下，前述这四个方面共同建构了物业管理制度。中国大陆物业管理制度中，“物业”一词译自英文Real Porperty和Real Estate，原是香港房地产业惯用的术语，后传入大陆，并逐渐被业界乃至立法所采用，引进并借鉴了香港物业管理制度，香港1970年公布《多层大厦(业主立案法团)条例》、1993年颁布的《建筑物管理条例》，1981年深圳市出现第一家涉外商品房管理专业服务公司，很快在中国大陆九十年代中后期，房地产业发展迅猛，物业管理公司如雨后春笋般涌现，各地纷纷制定地方性的物业管理立法，深圳、广州、重庆、上海、北京……等许多城市物业管理条例相继出台，历经近十年的市场经济发展，仅中国建设部于1994年出台的《城市新建住宅小区管理办法》系全国共同使用，不少国人大声疾呼应当对物业管理进行统一的立法，统一立法确为发展趋势，因此于1999年开始起草物业管理立法，终于在2003年间制定完成《物业管理条例》，并于该年九月一日起正式施行，这个条例是中国之物业管理制度发展的一个重要里程碑。

然而，国外的物业管理概念除了注重使用现阶段的维护作业操作，更包含了降低未来营运成本与规划资产处置等目标，丘茂林等指出自1970年起，欧美日各国许多学者专家及业者，已不断地将新的设施管理观念与方法，及建筑与计算机科技融入建筑使用、营运与维护，藉由良好的管理制度提高大楼设施管理工作效率，创造舒适居住环境，并有效活用资产及降低营运成本。

与国外物业管理相较国内的物业管理，范围较为狭窄、偏向技术层次，甚至只能说是提供基本日常管理维护作业服务而已，与国外物业管理之发展相较，国外物业管理已朝向综合性的规划、经营，并以提高物业的使用及交换价值，而国内的物业管理则局限于建筑物机能的管理、维护。本人认为，国内外对于物业管理之研究范围大小有别，并非即谓国内之研究水平落后于国外之研究，只能说二者发展快慢有别，故研究重点不同而已，本文最终之目的乃是对国内物业管理在法律上之基础与实践提供建设性意见，故仍与国内其它研究相同，不免仍较偏重于建筑物机能的管理、维护。

我国的物业管理起步晚，立法不完善，尚属新生事物。但随着我国城市化和城镇化的不断发展，物业管理直接关系着城市人口和城镇人口的生活质量和生活水平。现实生活中，物业管理所有人主要是业主在物业管理法律关系中常常处于弱势地位，物业权利得不到应有的保障。这与我国物业管理立法缺失和相关制度不健全有着直接的关系。因此，完善物业管理立法，明确有关当事人的法律地位和各自权利义务，健全相关合同制度和监督制度，是当前我国物业管理的客观、迫切要求。这也正是是本文的研究目的和意义。

二、范文提纲

引言

1、物业管理概述

1.1 物业管理的内涵

1.2 物业管理法律关系

2、我国物业管理的发展现状及存在的问题

2.1 物业管理相关立法工作滞后

2.2 政府行政执法力量薄弱

2.3  物业公司服务理念不足

2.4  物业管理企业运行机制不健全

2.5  业主及其管理组织不完善

2.6  物业管理人员素质有待提高

3、完善我国物业管理制度的策略建议

3.1 加强物业管理制度的立法工作

3.2 建立物业管理公司专业化、品牌化管理制度

3.2.1 完善物业管理公司资质管理法规

3.2.2 建立物业管理公司市场竞争机制

3.2.3建设一支专业化的物业管理人员队伍

3.3 完善业主自治管理制度

3.3.1 从立法上明确业主大会、业主委员会的法律地位

3.3.2 建立业主委员会监督机构

3.4 健全物业管理监管制度和法律责任制度

结论

参考文献

致谢

三、参考文献

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