我国商品房预售制度存在的问题及对策措施_开题报告

国内研究及进展

众多学者的研究总结表明，目前我国房地产预售制度还存在诸多缺陷，在实践中还需改善。因此，研究我国目前房地产预售制度存在的问题，并在汲取国内外先进经验的基础上提出完善我国房地产预售制度的具体对策和措施，将有利于我国房地产产业、金融业和整个国民经济的发展，有利于人民生活水平的提高，因此具有重要的理论意义和现实意义。综合近期我国有关的研究文献来看，主要存在以下观点：

刘淑华在《浅论我国商品房预售制度的完善》中认为，市场的发展方向必然是走向更加公平完善的现房销售。但取消预售制度势必提高开发资金门槛，多数中小开发企业将遭淘汰，导致短期内房地产供应量的大大减少甚至出现真空期，供求失衡加剧房价上涨。同时，开发商的资金链大幅收紧后，资金周转速度的减慢必然影响到房地产的开发投资规模。尽管现行的商品房预售模式确实存在很多弊端，但当前取消商品房预售制度的时机尚不成熟。

何笑蘅在《论中国商品房预售法律制度的完善》中指出为完善我国商品房预售法律制度，建议提高房地产开发商的市场准入门槛，加强对预售条件的监管，加强对房地产广告的监管，加强对预售款项的监管以及加强商品房预售信息的披露，保障消费者的知情权和公平交易权，建立开发商违约险等措施。

杨晓燕在《浅谈商品房预售法律制度完善》中指出赋予商品房预售登记以预告登记的效力，完善登记机构的职责和对登记信息的管理，加强房地产开发企业与购房者的法律意识，使其签订商品房预售合同之后必须到相关部门办理商品房预售合同登记，使商品房预售登记产生公示效力，对抗第三人的购房行为和不良开发商的欺诈行为，从而真正保护预购人的合法权益，减少商品房预售纠纷，促使房地产开发市场健康有序的发展。

吴斌在《浅谈我国商品房的预售管理制度》中指出，在现有的市场背景下，从经济实力、交易地位上看，相对于财雄势大的开发商来讲，广大购房者处于明显的弱势地位。购房者大多法律意识淡薄、交易知识匮乏，风险防范和处理能力不足，在权利受到或即将受到损害时，不能及时保护自己的合法权益，这就使购房者在进入商品房预售过程之初就处于与开发商相对不平等的地位，合法权益容易受到侵害。保护预购者权益要从根本上打击在商品房预售过程中侵犯预购者利益的不良行为，切实维护消费者的合法权益。国家也应进一步健全、完善有关法律法规，使得消费者权益在制度上有所保证。

胡学江在《商品房预售法律制度的完善》中指出商品房预售方式是当前商品房买卖当中的重要方式，其对房地产开发商筹集资金，促进房地产行业的发展有着重要的作用。虽然发展中存在着种种弊端，但是商品房预售制度不应当贸然地废除，而应当加以完善以更好地发挥其作用。对商品房预售制度主要应当从加强对预购方当事人利益的保护，平衡售购双方的利益角度来加以完善。

黄梓洋，李鹏在《论商品房预售法律制度的完善》中指出由于我们大陆和香港的法律制度不同，商品房预售制度引入大陆，难免会有“南橘北枳”之嫌。然而，自该制度引入以来，对房地产市场发展所产生的巨大成绩，也会使我们难以抹杀该制度可以在大陆“茁壮成长”的可能性。

本文致力于在分析我国房地产预售制度现状的基础之上，找出我国房地产预售制度存在的问题并尝试给出相应的解决措施，以建立保障房地产预售中各方权益的机制。

（二）国外研究及进展

SHIN DONG HUN在《不动产(住宅)权利分析和保护法》中指出商品预售房的所有权，是在竣工之后办理所有权登记的情况下转移，竣工之前由预购人领取“入住券”，竣工之后由开发商收回“入住券”，在这之后预购人才能办理过户手续。

Rose Neng Lai；Ko Wang；Yuqing Zhou在《Sale before Completion of Development: Pricing and Strategy》中基于真实选择权的框架建立了预售决策模型，得出三个重要结论:①不管开发商是否被允许预售，开发商的最优决策仍是预售；②预售制度存在是因为它允许开发商与购买者分享风险以及利润，因此对社会来说它能创造利益；③不同开发商能依据他们的信誉和财务实力，选择不同类型的合约，这样新的开发商会面临着进入障碍。

二、范文提纲

    根据范文写作需要，暂定以下写作提纲。

   一、引言

   二、我国商品房预售法律制度的概况

   三、我国商品房预售制度存在的问题

 （一）我国现行商品房预售制度概况

 （二）我国现行商品房预售制度的存在问题分析

1、缺失有效的市场准入和退出机制3

2、预售主体权益间存在冲突4

3、缺乏的预售资金监管体系4

4、现行商品房预售登记制度存在效力不明、程序缺位等缺陷

   四、完善我国现行商品房预售制度的对策建议

 （一）部分国家、地区的先进经验介绍

1、严格的预售许可管理——香港6

2、较为宽松的监管模式——美国

 （二）完善我国商品房预售制度的措施建议

1、逐步完善房地产市场准入和退出机制

2、着力完善预售信息披露法律制度，健全信息披露机制

3、建立商品房预售资金监管制度

4、赋予商品房预售登记预告登记的法律效力

5、扩大相关法律在商品房预售法律纠纷中的适用

五、结语

三、参考文献

[1] 符启林.商品房预售法律制度研究[M].北京：中国政法大学出版社，2001：39

[2] 何笑蘅.论中国商品房预售法律制度的完善[J].社科纵横，2009，(9)：96-97.

[3] 杨晓燕.浅论商品房预售法律制度的完善[J].理论前沿，2009，(5) ：7-8

[4] 吴斌.浅谈我国商品房的预售管理制度[J].社会发展，2009，(6) ：51

[5] 胡学江.商品房预售法律制度的完善[J]．黑龙江生态工程职业学院学报，2010，(5) ：81-83

[6] 黄梓洋，李鹏.论商品房预售法律制度的完善[J].重庆工商大学学报，2010，(27)：96-99

[7] 王锐.我国房地产预售制度的未来之路[J].中国房地信息，2010，(5) ：51-55

[8] 刘淑华.浅论我国商品房预售制度的完善[J].中国经贸导刊，2010，(7) ：84

[9] 邵少华．商品房预售制度存在的弊病与改进措施[J]．科技咨询导报，2007，(30) ：123

[10] 陈泳杏.关于完善我国商品房预售制度的思考——借鉴美国经验[J].中国房地产金融，2010，(3) ：11-14

[11] Shin Dong Hun.不动产(住宅)权利分析和保护法[A]. Proceedings of the Beijing Joint Conference of Physiological Sciences，2008:86-87

[12] Rose Neng Lai， Ko Wang， Yuqing Zhou. Sale before Completion of Development: Pricing and Strategy[J]. Real Estate Economics，2004:21-24