浅析商品房预售资金监管制度_开题报告

文献综述

伴随我国房地产行业空前发展，商品房成为社会经济市场中重要交易产品，商品房预售也随之兴起。商品房预售,也就是人们通常所俗称的“期房销售”,是指预售方将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给承购方,承购方交付购房款,并在未来确定的日期将预售房屋交付给承购方的一种法律行为。对提高房地产行业的资金流通和使用效率起到积极作用。而商品房预售资金是预售制度设立的最重要基础，预售资金的收取和使用是商品房预售中至关重要的环节，而加强对商品房预售资金监管是整个预售制度需要解决的最主要问题。

随着市场的发展，商品房预售制度也越来越多地暴露其本身的弊病。在国外，商品房预售制度更多的是作为一种销售手段，而在我国，预售制度成为开发商融资的主要途径。其中对于预售资金的监管缺失是其弊病的根源。目前我国存在着三种主要的监管制度：政府监管、银行监管、第三方中介机构监管。这几个监管制度各有优点，也各自存在着缺陷，但总体来说目前我国的监管制度缺乏执行力度，而且在实际操作中效率低下。这是由于我国目前在立法上存在着缺失，我国还未形成对预售资金监管制度统一的立法，现下的几个制度都是由地方政府出台规章条例予以建立的，其法律位阶低下，而且多数制度只是在大城市才有建立，很多小城市并无相关监管制度，这也造成很多购房人利益被侵害，却无法通过有效手段取得救济，造成“钱楼两空”的局面。

鉴于此，本文以《浅析商品房预售资金监管制度》为题，对监管主体、目前相关立法的问题与成因、其他国家与地区的先进监管经验,通过区分不同主体的功能并相应强化、完善每一主体的主要功能,剥离非监管主体,将真正的监管主体进行重新的功能定位。通过浅析我国商品房预售现状和监管模式，阐述商品房预售资金监管必要性，进而为我国建立并完善商品房预售资金监管制度提供可行性建议。

国内研究现状

商品房预售制度在我国发展二十几年来，综合近期我国有关的研究文献来看，主要存在以下观点：

    韩冰、杨建平在《国内商品房预售资金监管模式的实证考察及评价》一文中，认为我国目前实践中的预售资金监管机构按照监管主体分为：房地产交易管理部门、商业银行，中介机构。对这三种模式进行过实地考察并且对比后，认为各有利弊，效果差异很大，还没有一种较为完善的预售资金监管模式。各级政府应该根据当地的经济发展水平以及房地产市场的发展程度来选择适合本地方发展特点的监管模式，依据各地的发展状况进行分类指导，积极探索并建立更有效的监管机制，进一步明确相关的法律责任，切实提高监管效率，在制定监管办法的同时要考虑到既要“管住”又不要“管死”。

张士达在《我国商品房预售资金监管制度及其完善》一文中，作者认为对预售资金监管有利于保障购房者合法权益，有利于打击捂盘抑制房价，但也存在目前尚未形成统一立法，法律法规较为笼统且有效性不足，监管主体不统一造成监管责任无法具体落实等问题，必须加快全面立法以完善监管制度，统一商品房预售资金监管主体，建立严格的开发商准入门槛和完善的信用机制，加强和完善预售商品房信心披露制度，使其适应社会发展。

王瑞婷、王晓博、吴恺在 《我国商品房预售资金监管模式探析》一文中，认为建立一套完备的预售资金监管模式要从我国自身的国情和市场经济发展程度出发，要完善商品房预售资金监管相关立法，确立政府监督下的双层监管主体，即由银行、监理公司、担保公司等监管主体相互配合进行基本监管，政府部门在此基础上对被监管主体和基本监管主体进行监管。

刘灿、朱锡宁在《商品房预售资金监管浅析》一文中，强化商品房预售资金监管是维护消费者迫切需要，是维护房地产市场秩序客观需要，更是维护社会大局稳定现实需要，不论何种机构作为资金监管机构，真正达到对商品房预售资金有效监管，必须要深化认识，形成机制，从事前、事中、事后三方面着手建立。

杜文强、周根贵在《商品房预售资金监管制度对房地产市场影响研究》一文中，认为商品房预售资金监管制度的实施能够保护全社会的公共利益，实施该制度过程中，参与其中的政府部门和各类企业都应该是高效廉洁，不容许权力寻租行为。在提高商品房预售资金管理信息化水平的提示，我们应该加强和完善商品房预售资金监管制度责任落实和法律法规，一是加大对商品房预售资金监管违法行为的查处力度，二是严格规范相关人员责任追究制度，三是政府部门内部要充分落实监督检查责任制度，强化房地产主管部门管理职能。

国外研究现状

在德国，开发商在项目获批后即取得房屋预售资格，部口开发商会在开工前进行预售。房屋预售合同经买卖双方商议订立，经承购方律师审査后，必须由公证机构进行公证，经过公证的合同不得撤销，且经过公证后才由政府的产权登记部口进行相关的登记，登记后由买卖双方按照相关合同约定履行各自义务。在预售合同中，合同内容可由买卖双方共同协商，如承购方可请求开发商修改意思表示模糊的条款，避免将来可能发生的纠纷，再如承购方也可在合同中加入个性化条款，诸如约定开发商违约时的赔偿方式、赔偿范围等，即重视承购方利益要求的方式达到切实保护其合法利益的目的。德国的房屋预售合同往往多达百页，详细约定预售房屋的各项规划、房屋交付的必备要件及风险赔付等细节问题，如此详细的合同内容，可确定各方主体权利义务关系，从而预防风险产生。此外，德国房屋预售的民主意识还体现在业主联盟制度，购买同一房产的各户业主可组成业主联盟，有关房屋预售的相关事宜可由各业主协商决定，协调各方权益，民主解决问题。此外，房屋预售款依照房屋建设进度进行给付，而非一次性给付。每个房屋建设进度都对应部分预售款，承购方可要求银行监督开发商建设进度并出具进度证明，开发商也会主动要求承购方到施工现场，实地验收房屋建设进程。同时，德国房屋预售制度也存在有效的售后保障，如在房屋建成后，部分房款并不直接支付给开发商，而是由律师进行保管，通常占全部房款的１０％左右，经过３至５年的时间，承购方未对房屋质量有异议，才可把这部分房款连同利息支付给开发企业。

在美国，开发商禁止在商品房工程未完成前与购房人签订正式的房屋买卖合同，双方只能就房屋签订带有定约合同性质的“商品房预定协议书”。在协议书中，规定购房者应先向开发商支付一定数额的定金，但这部分资金不是直接交给开发商，而是通过第三方中立机构保存托管，在这里中立第三方机构被严格限定为取得相应执照的律师事务所、房地产经纪机构、保险公司以及有账户由政府提供担保的机构。美国出于对购房者的合法利益的保护规定第三方托管预售资金。若不对预售资金的托管方做严格限制规定，地产商会将该笔资金擅自挪为他用，一旦地产商因为经营不善倒闭，而在建项目却未完工，这必然会造成购房者的“钱楼两空”。而实行公证托管制度，能将这样的风险降到最低。一旦开发商因为破产倒闭无法交付房屋，购房人可以取回资金所交付的定金。这一措施可制约开发商对预售所得资金的使用，一定程度上避免了资金被乱使用的现象。

在新加坡，只有通过政府审批的建造规划和取得相关资格执照的房地产企业才可以进行商品房预售，同时规定开发商的房屋预售合同为格式合同，并且，购房者所交付的购房款和定金，必须存入银行专门建立的一个账户里，开发商从该账户提取的现在只能用于工程建设。新加坡在商品房预售制度上并未像其他国家和地区一样只严格监管开发商，它对预购者也进行了一定的约束，主要体现在要求预购人要按照房屋工程建造进度分期支付一定比例的房款。购房者在同开发商签订房屋预售买卖合同后，须交付总房款的 20%作为定金；在开发商完成房屋工程的地基打造和整体框架后再交付 10%；待房屋工程的基础设施——水电、门窗、墙砖等完工后再交付 5%；经确认未存在第三人对房屋主张物权的情形后再交付25%，最后等到房屋工程全部完工后再交付剩余的 15%。新加坡的这种监管模式可以让预购人参与到商品房预售资金监管过程中去，规避了房地产企业在工程建造过程中滥用资金的风险，保证了购房者的合法权益，同时也能督促开发商保质保量的建造房屋工程，降低了在商品房预售过程中所产生的风险。

二、范文提纲

引言：谈商品房预售资金的发展沿革

一、我国商品房预售资金监管发展现状及必要性

（一）商品房预售资金监管概念及范围

（二）商品房预售资金监管模式

（三）商品房预售资金监管必要性

二、我国商品房预售资金监管制度存在的问题

（一）商品房预售资金监管法律制度问题

（二）商品房预售资金监管监管主体问题

三、其他国家预售资金监管制度分析

（一）德国

（二）美国

（三）新加坡

四、完善我国商品房预售资金监管制度建议

（一）加快立法建设

（二）统一监管主体建议

五、结语

三、参考文献

[1]曹双. 预购方在商品房预售中法律风险防范研究[D].中国政法大学,2015.

[2]张晓净. 我国商品房预售法律制度之完善[D].吉林财经大学,2016.

[3]惠瑞. 商业银行商品房预售资金监管模式研究[D].西安建筑科技大学,2014.

[4]李炳辉. 商品房预售资金监管法律制度研究[D].中国政法大学,2006.

[5]张士达. 我国商品房预售资金监管制度及其完善[D].吉林财经大学,2014.

[6]曹嫔. 商品房预售资金监管效果的影响因素研究[D].南京工业大学,2014.

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[8]韩冰. 商品房预售资金监管对房地产市场效率影响探析[J]. 四川大学学报(哲学社会科学版),2008,(03):101-105. 

[9]张吴吟. 我国商品房预售资金监管的法律制度研究[D].西南交通大学,2011.

[10]王瑞婷,王晓博,吴恺. 我国商品房预售资金监管模式探析——以商品房预售制度再掀存废之争为切入点[J]. 现代商贸工业,2013,25(14):15-17. 

[11]张巍,韩欢欢. 商品房预售资金监管主体选择标准研究[J]. 建筑经济,2015,36(10):68-71. 

[12]曹嫔. 国内商品房预售资金监管模式比较分析[J]. 现代物业(上旬刊),2014,13(05):108-110

[13]刘灿,朱锡宁. 商品房预售资金监管浅析[J]. 中外企业家,2012,(09):94-95.