浅析商品房预售制度中的消费者权益保护_开题报告

一、文献综述

随着城市化进程的不断加快，我国的商品房已然成为普通老百姓生活中的必需品。在商品房销售过程中，房地产开发商采用预售方式，房地产开发商可以加速资金周转、降低资金成本；对购房者而言也可以减轻支付压力，提供更长的缓冲期，因而，商品房预售制度成为了商品房买卖的一个重要方式。

商品房消费作为一笔巨大的经济支出，消费者往往需要花费毕生的积蓄承担此消费。然而，商品房开发商却在利益驱使下，为满足一己私欲，实施了一系列侵害消费者权益的行为。像2011年8月27日新华网（武汉）报道的“质量门”、2012年3月20日搜狐网报道的“一房两卖”等这样侵害消费者权益的案例时有发生，已经成为了社会关注的焦点。消费者与开发商之间的纠纷损害的不仅仅是消费者的权益，更对我国房地产产业的健康发展造成了不利的影响，甚至在一定程度上还对影响社会的稳定发展。

本文将以《浅析商品房预售制度中消费者权益的保护》为题，通过对商品房预售制度的概念、特征及法律现状等的研究，浅析我国现行商品房预售制度中侵犯消费者权益的表现及原因，并在此基础上寻找我国商品房预售制度中消费者权益保护的具体手段与对策。

（一）国内研究现状

商品房预售制度中消费者的权益如何保护，消费者如何合法合理的保护自己的利益等问题已经成为了当前司法实务界关注的热点和难点。自九十年代以来，我国相继出台了法律、行政法规以及地方性法规，初步建立的商品房预售制度中消费者权益保护的体系。其中最为典型的代表是2003年我国最高人民法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，它为商品房消费者的保护带来了希望。但同时法律制度也存在着些许不足，如《中华人民共和国消费者权益保护法》善不完善，没有明确商品房消费者的主体地位，权利内容也不清楚。以至消费者受到侵害时不知是否能够以其作为解释纠纷的法律依据。

在具体实践中，理论界对保护商品房消费者的权益也给予了高度的重视，各方学者在如何保护购房者权益问题上都有不同的观点和意见，综合有关文献资料看，主要有以下几种观点：一是应加强国家相关法律制度的建设。部分学者认为在商品房预售制度中消费者权益很难得到保护，很大程度上的原因是由于现行制度的不完善等原因引起的，应在完善房地产市场的准入和推出制度、预售款监督制度、诉讼制度等方面进行规范。二是应健全信息公开制度。部分学者认为因为的信息不对称，导致了消费者在购房过程中无法获得真实的信息，从而使消费者无法作出正确的购房决策，应利用网络技术，建立一个网络信息平台，帮助消费者与房企之间实现信息的对称。三是应提高消费者的自我保护意识。部分学者认为许多消费者由于缺乏法律意识，在根本没有审查的情况下就签订了合同，因此很多受到的侵害都没有能够拿出有力地证据来进行证明，从而得不到法律的保护。

（二）国外研究现状

商品房预售中的消费者权益受侵害事件不仅发生在国内，在国外也有许多类似的事件，国外的许多国家都对预售制度下的消费者权益进行了保护。西班牙的《消费者和使用者利益保护法》将住宅法与消费者保护法相互补充和完善，形成一套完整的保护体系。香港通过将房地产开发企业统揽土地交易、融资、规划、施工、租售、物业管理等全部环节，整个开发活动由一家独立的公司完成，帮助房地产开发企业成为房地产投资的唯一主体，以减少房地产开发商在开发过程中损害消费者的权益。美国通过将房地产开发所有环节由不同的专业公司来共同完成，这些参与者包括建筑师、金融合作伙伴、工程师、上地规划师、承包商、房地产经纪人、物业管理者、市场分析师、评估师等等。这种明确的社会分工与合作的关系使房地产开发企业不再是独立管理者，而是一名职业经理人的角色。因此，国外对于商品房预售制度中如何保护消费者的权益，值得我们研究分析。

二、范文提纲

一、商品房预售的概述

（一）商品房预售的概念

（二）商品房预售的法律特征

1.商品房预售是房屋买卖合同行为

2.商品房预售是远期交易行为

3.商品房预售是一种附期限的法律行为

（三）商品房预售的法律现状

二、商品房预售中消费者的法律地位及权利内容

1.消费者的安全保障权

2.消费者的知悉真情权

3.消费者的赔偿请求权

三、商品房预售中消费者权益的法律保护

（一）《消费者权益保护法》的相关规定

（二）《城市房地产管理法》的相关规定

（三）其他法律规定

四、消费者权益受到侵害的主要问题及其原因

（一）消费者权益受到侵害的主要问题

1.虚假广告宣传

2.商品房质量不过关

3.商品房的延期交付

（二）消费者权益被侵害的原因

1.商品房预售制度下的信息不公开、不对称

2.法律规定的立法缺陷     

3.商品房预售制度下的监管缺陷

五、加强商品房预售中消费者权益保护的思考

（一）打通信息盲点，实现信息对称

1.完善信息披露制度

2.建立房地产市场的社会信用评价体系

（二）扩建机制体系，维护合法权益

1.扩大法律适用规定

2.加大惩罚性赔偿机制

（二）做好预防措施，防止侵权发生

1.扩大法律适用规定

2.加大法律宣传力度

六、结束语

三、参考文献

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