商品房预售中购房人的风险及其防范_开题报告

进入二十一世纪，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的楼市奇迹。在很多地方，房地产甚至成为当地经济发展的支柱。中国自1994年实行预售制度以来的房地产发展，预售制度是功臣。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者预先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地产开发的门槛。这个制度最早出现在香港，于上世纪80年代末传入深圳，此后在内地陆续开花。全面盘活了民间百姓的存款和资金，解决了开发商前期的资金来源，放大了能量和杠杆，发动企业、银行、百姓一起来为房地产建设作贡献，早期开发商基本上都是空手套白狼都可以赚钱盖房子。

然而由于我国地产法律法规还不是很完善，对于消费者保护的相关法律还不是很健全，而购房者（预购人）作为一个个体，处于弱势地位，在交易中其合法权益经常收到侵犯。当务之急就是要以切实措施完善商品房预售制度。本文旨在通过《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》等相关法律法规及其他文献学者分析，详细阐述预售制度中预购人存在的风险，规范市场加以防范。

《中华人民共和国城市房地产管理法》是为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。1994年7月5日由第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过 ，自1995年1月1日起施行。《商品房销售管理办法》是为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》制定，经中华人民共和国建设部第38次部常务会议审议通过，2001年4月4日由时任建设部部长 俞正声以建设部令第 88 号 文件形式发布，自2001年6月1日起施行。

雷兰在《商品房预售法律问题研究》中指出，商品房预售尤其是楼花按揭，具有明显的融资功能，它使开发商、购房者和银行三方的利益达到了最佳的组合。但是由于商品房的开发商具有信息、技术、资金等优势，加上法律对预售的规范仍然有很多空白地带，要在预售的各个环节中明确预售中购买者可能遇到的风险，从而加强法律保护意识。

刘丹丹《商品房预售法律制度研究》、田海《商品房预售中有关法律问题的思考》中指出商品房预售行为是一种法律行为关系。归纳商品房预售行为的法律性质，探讨预售商品房再转让问题，分析商品房预售中保证金问题。使商品房预售中存在的问题在法律制度上的研究更为完善。林烨《商品房预售制度浅析——以法经济分析为视角》、郑鸣《商品房预售制度风险分析》中都指出预售商品房法律制度本质就是一种制度建设，也是一种标的的特殊的交易形式。从经济学与法学两个思路上出发，对商品房制度进行更全面和生动分析。

周珍梅、李百主《试论商品房预售登记与不动产登记制度的完善》一文中提到商品房预售登记制度和不动产登记制度缺乏规范。在预售中，购房者没有办理预售合同登记备案手续，可能导致其他债权人对该已售房屋主张权利。旨在以商品房预售登记和不动产登记，针对现有等级制度提出若干合理的规范设想。

符启林《该不该问责房屋预售》、谢甫成、牛建平《商品房预售中购房人的风险及其防范》中都提到尽管商品房预售制度是房地产市场发展过程中的产物，目前成为了地产市场的普遍现象，但是在这些的房屋中出现了包括质量等这样那样的风险。王泽鉴在《民法学说与判断研究》中提到“一物数卖，自古有之，在物价波动之际最为常见，而此多处于卖人罔顾信用，图谋私利”。

新浪房产“中国房屋预售制度存废之争”中都对预售制度加以提及。许多人并不了解预售制的存在，但是越来越感觉到购买期房的压力和不安，但是也有人因为预售制吃尽了苦头而引起了广大网友的热议，“商品房预售制度”就其产生的利弊关系和风险问题，再次被推到了舆论的风口浪尖。

二、范文提纲

引言：我国商品房交易现状

一、商品房预售制度

（一）文献综述

（二）商品房预售制度的特征

二、商品房预售制度中购房者的风险

（一）开发商的隐瞒欺诈导致的风险

（二）开发商预售合同的不合理导致的风险

（三）楼花烂尾导致的风险

（四）开发商破产导致的风险

（五）预售登记制度存在的问题

三、商品房预售中购房者的风险防范措施

（一）建立信息披露和诚信制度

（二）规范合同形式及标准

（三）调整预售资金监管主体

（四）完善商品房登记制度

三、参考文献

[1]雷兰.商品法预售法律问题研究[M].北京：知识产权出版社.2007

[2]刘丹丹.商品房预售法律制度研究[J].法制园地.2008(31) 

[3]田海.商品房预售中有关法律问题的思考[J].榆林学院学报.2003(04)

[4]林烨.商品房预售制度浅析——以法经济分析为视角[J].全国经济学论坛文集.2007(05)

[5]郑鸣.商品房预售制度风险分析[J].全国经济学论坛文集.2007(05)

[6]周珍梅.李百主.试论商品房预售登记与不动产登记制度的完善[J].法制博览.2012(12)

[7]符启林.该不该问责房屋预售[J].企业法律保障.2009(09)

[8]谢甫成,牛建平.商品房预售中购房人的风险及其防范[J].重庆大学学报.2005(04)

[9]王泽鉴.民法学说与判断研究[M].北京：中国政法大学出版社.2005

[10]中国房屋预售制度存废之争[Z]. 新浪网.  ://taizhou.house.sina.com.cn/zhuanti/ysz/.2015年1月10日