商品房预售中购房者权利的法律保护思考_开题报告

一、文献综述

（一）国内状况

中国大陆地区的商品房预售制度，学界普遍认为起源于香港。香港把预售制度称为“楼花买卖”。早期香港开发商（卖方）在销售房屋时，将在建的楼盘通过图纸，构建出建成后的模型，划分成一定数量的间和室，然后按照内部测算的建筑成本和利润得出一个价格，对房屋进行总价的预估，将价款分配到虚拟的间和室中，化整为零进行预先出售。购房者（买方）在认购的同时，相当于投资。交易过程是买方先支付房屋价款的 10%认购图纸中的房屋，当楼盘整体建设的进度达 50%，买方再交付一部分价款，一般是 10%，待房屋竣工，买方再行支付剩下的 80%，并与卖方一手交钱一手交房，至此买方取得房屋的使用权。整个流程一来因为买方前期投入资金一定程度上购买的是一个良好的期望，又因为楼房本身被拆分成批次碎片化销售，故称之为“楼花”。

学者周林彬中对我国香港地区的商品房预售制度进行了阐述。1954 年由霍英东先生斥资 120 万港元成立的立信建筑置业有限公司，该公司采用预售楼花的方式，起初只是单纯为了解决购房者资金暂时性不足，刺激房地产市场发展。这种方式甫一出现，繁荣了整个香港房地产行业，但时过不久，“卖楼花”就变成了“炒楼花”，是导致 20 世纪 90 年代末香港房地产泡沫形成的重要原因。预售制度存在的国家和地区，一般同时存在预告登记，依靠预告登记保障预售制度。

我国大陆地区针对物权创设了预告登记，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记人同意处分不动产的，不发生物权效力。”预告登记保障的是将来的物权，登记生效后对项下的不动产处分，都需要登记人同意，换言之登记人取得了物权的生效效力。

香港商品房预售主要通过两个登记事项进行约束，一个是正式买卖合约的登记，另一个是产权转让契约的登记。楼花买卖必须在双方合意的买卖合约签署后到土地注册处进行登记；在买卖双方签署产权转让契约后，买方必须聘请律师，由律师到土地注册处办理登记，如果买方购房时是通过房屋抵押贷款的形式，则此项工作转由提供房屋贷款的银行的律师代为完成。房屋预售后预告登记是一种强制性登记，保障了购房者的权利，此时如果涉及银行第三方，则预告登记的作用也及于第三方机构，保障了交易秩序。

我国的不动产预告登记立法借鉴了国外不动产预告登记，以德国、日本不动产预告登记制度最具代表性。

从近代大中华地区房地产发展史上考证，1954 年香港的立信置业公司首次推出房地产预售经销策略，而后风靡全港，我国在改革开放之初，先是由经济特区、沿海开放城市对预售制度进行尝试，预后良好，则逐步放开拓展到内地，为国内普遍采用。预售制度一方面缓解了购房者的压力，使购房者没有必要一次性支付巨额房款，另一方面也刺激了房地产市场，使持币待购观望的投资者果断出手，一时间繁荣了房地产交易市场。

（二）国外状况

学者雷兰就美国商品房预售制度的发展进行了阐述。美国法律规定，无论房屋建设工程是否已经动工，或者工程进展到什么程度，只有拥有合法的报建手续房屋都可以进行预售。1963 到 2003 年间，美国新建房屋预售比例一直保持在50%到 75%之间。2004 年，美国国境内全年销售的约 120 万套新房中，未开工售出的有约 48 万套，已开工售出的有 44 万套，两者比例基本持平。2005 年，全年销售房屋数量上涨到 128 万套，其中未开工售出有 51 万套，已开工售出有 46万套，现房销售仅有 10 余万套。

美国的商品房预售制度被普遍使用，有两方面的原因，一是完备的监管机制，二是合理的风险分担。监管机制方面，美国政府有完备的审查体系。美国的开发商建房需首先取得建房许可，进而将设计图纸送至美国楼宇局审查，审查通过得以开工，开工时需要将所有法律文书在工地外围公示；在销售房屋以前，开发商必须委托一名有资质的律师撰写销售计划并对计划说明，送交美国司法局审查，审查通过后交由开发商严格按照计划进行销售；待工程完工，楼宇局对房屋验收通过，开发商才能与购房者签订正式房屋买卖合同，并得到全额房款。

风险分担方面，倾向于保护购房者利益。购房者与开发商在预售期间，并不签订正式合同，只签署临时契约，支付最高不超过房款 10%的定金，并将定金留存在开发商聘请的律师事务所开设的托管账户上，待正式交房，开发商才能提取；预售后建设的过程中，购房者的银行抵押贷款是来源之一，但抵押贷款一般要等到交房才能实现，在此之前开发商通过建筑贷款获得资金；同时，政府定期以报告的形式披露开发商的资信状况、财产状况，和以往工程的进展，方便购房者做出理性的判断。

德国对不动产权利变动，采用了形式要件主义。“以转让某项权利为请求权的标的时,该项权利的顺位按预告登记日期加以确定。”登记后在相对人履行困难，但请求权的履行期限尚未届满，或者履行条件并未具备时,排斥其他债权人而保障请求权发生指定的效果。也就是说，预告登记制度保全的是未来以不动产变动为目的的债权请求权。

日本的预告登记制度，被称为“假登记”。比之德国的预告登记制度，日本的假登记包含两方面内容。一方面是保全物权的假登记，此时物权已发生实体法上的变动，但进行本登记的条件尚不具备，为保证物权顺位进行假登记；另一方面是保全请求权的假登记，此时物权未发生实体法上的变动，部分的处分不影响物权的确立，为保证未来以物权变动为目标的请求权进行假登记。

二、范文提纲

前言

一、商品房预售中购房者权利简析

（一）知情权

（二）请求权

（三）转让权

二、商品房预售中购房者权利保护面临的问题

（一）信息披露不实

（二）开发商缔约过失

（三）格式合同与条款限制购房者权益

三、商品房预售中购房者权利保护的建议

（一）完善信息披露制度

1.完善信息披露监管的立法

2.建立信息披露专门监管机构

（二）适当主张缔约过失责任

1.信息隐瞒和虚构可主张缔约过失

2.合理抗辩商业秘密保护

（三）规避格式合同（条款）的缺陷

1.合理利用补充协议

2.加强行政事前审查

结语

三、参考文献

[1] 雷兰. 商品房预售法律问题研究[M]. 北京：知识产权出版社，2007：1-16

[2] 周林彬. 中国大陆、香港与澳门商品房预售法律制度比较研究[M]. 广州：中山大学出版社，2014：33-41

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