房屋租赁中承租人利益保护研究_开题报告

一直以来，房屋租赁都是社会发展中的一种重要经济关系，房屋租赁关系的稳定影响着经济、社会中的众多方面，因此各国在法律制定过程中均不约而同的对承租人利益给予了不同程度的保护。随着近几十年来我国房屋租赁市场的发展，特别是随着近年来国家层面对房屋租赁市场的支持和培育，一系列的相关法律法规及政策应运而生，对承租人利益的保护也不断完善。尽管相关制度及研究均在趋向成熟，但一方面随着社会经济的发展，新的形势带来了新的挑战，对承租人利益的保护又进入新的领域，另一方面，一些原本就未解决的问题带来的冲突在新的形势下愈发凸显，因此，有必要对房屋租赁中承租人利益保护作进一步研究。以上是为本文研究背景。

经笔者查阅相关文献，国内外研究对房屋承租人利益保护的研究主要集中于以下几个方面：一、买卖不破租赁规则的理解与适用；二、承租人优先购买权的保护；三、房屋转租中对次承租人利益的保护。以下是国内外对相关问题的研究现状：

一、国内研究现状

对于买卖不破租赁原则的法律性质，学界存在着一定争议。债权说认为，承租人对租赁物的使用收益从属于租赁权的权能，并非是对租赁物直接支配的一种独立权利，房屋租赁权为债权而非物权故房屋租赁权不应具有对抗第三人的效力。物权说认为，房屋租赁权是基于占有租赁物房而为使用收益，本质上是对物的支配，属于物权的范畴。租赁权物权化说认为，房屋租赁权本质上为债权，但基于保护承租人之需要，而强化其效力，使其具有在一定条件下对抗第三人的物权化色彩。我国大多数民法学者持第三种观点，只是在表述上有所差异。该观点认为房屋租赁权应该属于债权。房屋租赁权虽然出现物权化的趋势，但实质上仍为债权。主要原因有：物权是物权人对标的物的支配权，权利人可自由处分标的物，但房屋租赁权人不能自由处分其权利，转租必须要经过出租人许可；其次，立法及法学理论均认为租赁权本质上为债权，我国《合同法》中对租赁权作出规制即是例证，有关对物权的理论划分中，并没有将租赁权划入物权范畴；最后，房屋租赁权出现物权化的趋势，最主要的原因是立法政策衡量各方利益的结果，认为承租人为经济或社会上的弱者，立法给予其物权化效力的特殊保护，同时也蕴含了法律行为最低成本化的经济学意义。法律经济学的基本观点是“所有的法律活动都要以资源的有效配置和利用一即以社会财富增加为目的”。因此，不可因房屋租赁权出现了物权化的趋势，就否认房屋租赁权的债权本质。尹田教授即认为，如果一项权利未被法律明定为物权，则即使该项权利表面上完企符合物权的法律特征，或者其显得好象完全符合物权的定义，其也非为物权，租赁权即为典型的例子。

对于承租人的优先购买权的性质界定是相关研究中最复杂亦是最重要的问题，对承租人优先购买权性质的界定直接影响着法律制度安排及具体实务中法律问题的判断。学界对于该权利的定性历来众说纷纭，意见不一，各有主张。其观点主要有期待权，或是物权或是债权，还有请求权、形成权的主张等等。除此之外，在许多学者的论述中对此问题的认识上，往往单一地主张其为期待权；又或者主张为形成权，而非债权、物权、请求权。理论的不统一，致使该权利的定性在司法实践有不同的主张。在胡彩、王天知等与朱新建、童胜平等合同纠纷一案中，法院认为是期待权。在任树平与任朝龙、开滦（集团）有限责任公司唐家庄社区管理中心合同纠纷一案中，法院将承租人的优先购买权定性为债权、请求权。在黄玉君与嘉祥县金穗粮食购销中心等房屋租赁合同纠纷一案中，法院认为其为债权、强制缔约请求权。在田润华与刘琳、峨眉山温泉度假区投资有限公司房屋买卖合同纠纷案上，一审法院将之定性为强制缔约的请求权。但是二审法院则认为其属于形成权。对于优先购买权属于既得权还是期待权，许多学者主张，优先购买权属于前者，在房屋所有人将租赁房屋出售之前，承租人所享有的先买权利尚未现实化、只处于期待权状态。而部分学者对该主张持反对的意见，该观点认为承租人对所有人的出卖行为只是一种期待或猜测，此种猜测在实际生活中缺乏实在的可以把握的内容，若要法律对此进行保护，过于勉强。退一步说明，期待权的实质在于对权利取得人将来可得利益的事先保障，故在权利受到侵害时，其亦可诉请保护。若将先买权利界定为期待权，当房屋所有人或其他人对租赁房屋予以破坏、毁损，在租赁房屋不出售的情形下，承租人可以以自己期待权受到侵害为由，从而具有了对房屋所有人甚至是其他第三人承担损害赔偿责任的请求权，结论显然是不合理的。对于属于债权还是物权，主张具有物权性质的学者认为：第一，因其法定，切合物权自身属性，将优先购买权界定为物权，能够加强享有者的保护；第二，该权利对物具有一定的直接支配性，在大多数情况而言，优先购买权人对租赁房屋存在占有、使用的事实。债权说则认为该权利是基于房屋租赁协议衍生而出，而租赁权本身就是债权的一种。所以，基于租赁权而产生的先买权也应当具备债权的属性。还有学者认为承租人所享有的先买权利具有双重性质。对于属于请求权还是形成权，形成权说认为依据法律规定，承租人无须出租人进入承诺的步骤即可以一方的意思表示形成租赁房屋交易协议。在该学说的基础上又有学者认为，其附有行使条件，即只有在房屋所有人将租赁房屋进行出售的处分时，承租人以同等的条件下才能具有先买的资格。请求权说则认为在租赁房屋买卖中，承租人先买资格的行使是属于向房屋所有人提出的要约，如果要买卖合同成立生效，仍需所有人对承租人所发出的生效要约进行承诺才行。而在该请求权说基础上，学者对此进一步发展，认为先买权应界定为附有强制缔约义务的请求权，对于租赁者提出购买房屋的要约，房屋所有人非有法定的事由不得拒绝承诺。

对于次承租人的利益保护的相关主要集中于次承租人的优先购买权、代位清偿权、合同解除权几方面。关于优先承租权的性质，主要存在“债权说”、“物权说”、“物权化说”等不同观点及其之间的论争。“债权说”认为，根据罗马法“债之相对性原则”，承租权作为对相对人具有法律约束力的债权，在优先承租权遭受侵犯后的法律后果应当定位为违反约定一方承担违约责任。“物权说”认为，根据“物权优于债权原则”，只有将优先承租权定性为物权，才能更好地保护处于弱势地位的承租人，承租人不但可以用承租权对抗其他不特定人，而且也可以借此约束所有权人，在优先承租权的正常行使受到妨碍时，承租人有权直接请求适用物权的保护方法。“物权化说”认为，优先承租权本质上也不同于纯粹意义上的债权，而是债权的“物权化”，即优先承租权拥有物权的一些特征和效力，例如，优先承租所具有的对抗第三人的效力等。对于代位清偿权，有学者认为该权利突破了合同的相对性原则，但主流观点认为根据民法关于第三人代为清偿理论，则次承租人可以直接向出租人清偿。房屋租赁合同中，次承租人代为清偿既可以维护租赁关系的稳定性，又不损害三方当事人的利益。因此，赋予次承租人代位清偿权可以平衡各方当事人之间的利益，保护处于弱势一方的次承租人利益，还可以防止出租人与转租人恶意串通。

二、国外研究现状

在房屋租赁问题上，大陆法系国家都在民法典的债编中就租赁做出一般规定，然后再就房屋租赁制定特别法进行规制；而英美法国家的租赁规则则是依普通法形成的，由于房屋租赁的特殊性，又就房屋租赁的各个内容进行成文法立法，且英美国家的房屋租赁制度从成文法角度来看，非常具体，以致看起来有一些琐碎，而不像大陆法系国家那样具有逻辑性、系统性。英国房屋租赁的立法理念一直秉承以承租人的利益保护为中心。不过，在承租人中心的立法体制下，并没有像大陆法国家那样通过对租赁权物权化的立法和学理构造对承租人提供保护，而是直接将不动产租赁权看作是不动产上权益的转让。如果一定要在大陆法物权和债权二分法的财产权构造中将英美法国家的房屋租赁权进行划分的话，那么，它的确屈于物权的范畴。一是因为英美法国家房屋租赁的长期性，而且通过租赁的更新制度，使其具有的永续性；二是在英美法国家向来承认承租人有转租和转让的自由，房屋承租人的处分权比大陆法国家表现的更充分。美国房屋租赁的法律制度同样由普通法和成文法组成，在成文法方面，各个州都在自己的立法权限范围内制定市政法规。例如各州的《住房条例》、《租金管制法》。这些成文规定已经成为房屋租赁的主要法律依据。为了统一租赁规则，美国统一州法委员会提出了《统一居住租赁关系法》供各个州采用，现在已经有很多州根据此法制定了自己的法律，而其他州的立法或判决也或多或少受到此法的影响。美国立法对承租人的保护体现在将其视为一种宪法性的权利、防止住房租赁领域的歧视、高度保障承租人对房屋的占有使用权不受侵犯等方面。德国在民法典之外，制定住房法对房屋租赁作出规定。在对民法典近二十年的修改中，大部分是集中在对债法中用益租赁和使用租赁的修改，特别是年的《改善承租人地位法》和《使用租赁法修改法》，对民法典中使用租赁这一作了大的修改，主要表现在三个方面：一是通过禁止出租人随意中途解除合同，抑制租金上涨，限定经纪人的佣金等措施改善了住房承租人的法律地位。二是规定了公寓承租人对住房的先买权。三是从法律上对利用已有建筑的附属空间和利用空地建房提供了方便。

B. 范文提纲

一、房屋租赁承租人利益保护概述

（一）房屋租赁承租人利益保护的意义

（二）我国房屋租赁承租人利益保护立法现状

二、我国房屋租赁承租人利益保护的一般规则

（一）买卖不破租赁原则

（二）承租人优先购买权

（三）次承租人利益保护相关规则

三、现行立法对房屋租赁承租人利益保护的不足

（一）买卖不破租赁规则的适用规定模糊

（二）承租人优先购买权的使用细则缺失

（三）对次承租人利益保护的不足

四、房屋租赁承租人利益立法保护比较法研究

（一）大陆法系国家相关规定

（二）英美法系国家相关规定

五、完善我国房屋租赁承租人利益保护的法律建议 

（一）细化买卖不破租赁规则的适用

（二）明确承租人优先购买权的适用细则

（三）完善对次承租人利益的保护

C. 参考文献

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